Бетон.ру

С приходом весны рынок недвижимости в Иркутске оживился: объявлений о продаже стало ощутимо больше, покупатели стали активнее, цены же более-менее стабилизировались. Стоит ли продавать квартиру именно сейчас или же есть смысл подождать, что бы выручить за родные квадраты побольше? Можно ли вкладывать деньги в недвижимость, что бы сохранить их? Какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости? На эти вопросы мы попытаемся дать ответ.

Вторичный рынок жилья

Специалисты агентства "Тысячелетие" сходятся в одном: в нынешнем году цены на квартиры в Иркутске продолжат свой рост, но скорее всего, как и в прошлом году он будет оставаться на уровне инфляции, либо незначительно превысит его. Тем не менее, недвижимость по прежнему остается наиболее привлекательным инструментом по сохранению сбережений. В прошлом году ни рублевые, ни валютные депозиты не смогли уберечь деньги от обесценивания. Стоимость же квартир на вторичном рынке выросла в среднем на 14-16%. По словам ведущего топ-менеджера агентства недвижимости "Тысячелетие" Герасимовой Светланы Александровны наиболее быстрыми темпами дорожает небольшое жилье. Например, однокомнатные квартиры в Свердловском и Октябрьском районах уже стоят в среднем 580 - 600 тыс. руб. Спрос на небольшое и дешевое жилье объясняется тем, что без него не обойтись при обмене или разъезде - в так называемых альтернативных сделках.

Вообще на стоимость недвижимости влияет такое количество факторов, что только опытный специалист способен разобраться, почему одна квартира продается моментально, а другая, подобная, не может найти своего покупателя месяцами.

Приведенный ниже мониторинг позволит получить некоторое представление о ценовой ситуации на вторичном рынке жилья.

Краткий мониторинг предложений вторичного рынка жилья

Средняя удельная цена одного квадратного метра общей площади квартиры для Иркутска за первый квартал 2004 года составила 15000 руб. Средняя минимальная стоимость квадратного метра жилья составляет 7970 руб., средняя максимальная 28090 руб.

Стоимость жилья учитывалась с учетом комиссионных агентств недвижимости. В зависимости от количества комнат в квартире, средняя цена одного квадратного метра общей площади, сложилась следующим образом:

Средняя удельная цена предложения квартиры, по количеству комнат. (тыс. руб./кв.м.)

Количество комнат Цена
1-комнатные 16,14
2-комнатные 14,87
3-комнатные 14,19
4-комнатные 14,80
5-комнатные 15,00

Наибольший рост стоимости квадратного метра, по сравнению с концом прошлого года, наблюдается в секторе одно и двух комнатных квартир.

Средняя удельная цена 1 кв.м. общей площади рассчитывалась с доверительной вероятностью 0.95.

По количеству выставленных на продажу квартир продолжают лидировать Свердловский и Октябрьский районы города.

Новостройки

Последнее время в Иркутске значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых домах. В следствии этого прекратился рост цен на первичном рынке жилья, наблюдавшийся в 2000 - 2002 годах. Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Иркутске колеблется от 14000 до 23000 и составляет 18500 рублей. Причем отделочные работы в эту цену не входят. Если же приобретать квартиру на "нулевом" этапе строительства, то цена будет еще ниже. Некоторые специалисты прогнозируют снижение стоимости квартир в новых домах, при условии, что не произойдет снижение темпов строительства, а число строительных площадок будет расти.

По районам города ценовая ситуация сложилась следующим образом:

Кировский 18500 - 23000 руб./кв.м
Октябрьский 16500 - 21000 руб./кв.м.
Свердловский 16000 - 20000 руб./кв.м.
Ленинский 14000 - 16000 руб./кв.м.
Куйбышевский 15000 - 18000 руб./кв.м.

Зачастую готовые квартиры выгоднее покупать не напрямую у строительных компаний, а через агентства недвижимости, куда выставляют объекты субподрядчики, т.е. поставщики строительных материалов, сантехники и т.п.

По количеству комнат в новостройках, выставленных на продажу в агентствах города, лидируют 2-х и 3-х комнатные квартиры, они занимают порядка 80% общего объема.

По объему строящегося жилья лидирует Октябрьский район, на его долю приходиться около 50%. На долю Свердловского района приходится 30%, остальная часть распределяется между Кировским, Ленинским и Куйбышевским районами.

Коммерческая недвижимость

Одной из особенностей рынка коммерческой недвижимости в наступившем году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения. Как следствие - рост цен и арендных ставок на данные категории коммерческой недвижимости. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв.м. офисных площадей колеблется в пределах 18000 -25000 руб. в зависимости от района города, расположения и состояния. Из-за дефицита площадей, происходит перепрофилирование квартир на первых этажах в торговые и офисные помещения. Учитывая это последнее время многие строительные компании при проектировании зданий, отводят первые этажи под коммерческую недвижимость.

Ниже приведены месячные арендные ставки на различные типы коммерческой недвижимости. Как отмечает специалист отдела коммерческой недвижимости Якименко Петр, наибольшим спросом пользуются помещения до 30 кв.м. в центре города.

Офисные помещения:

Кировский район - от 450 до 900 руб.
Октябрьский район - от 350 до 650 руб.
Свердловский район - от 350 до 500 руб.
Куйбышевский район - от 250 до 400 руб.
Ленинский район - от 200 до 350 руб.

Складские помещения:

Кировский район - от 200 до 400 руб.
Октябрьский район - от 180 до 200 руб.
Свердловский район - от 130 до 180 руб.
Куйбышевский район - от 100 до 140 руб.
Ленинский район - от 80 до 110 руб.
Складские помещения делятся в свою очередь на отапливаемые и не отапливаемые, стоимость первых выше приблизительно на 10-15%.

Торговые помещения:

Хотелось бы более подробно рассмотреть этот сегмент рынка. Прежде всего о том, как обстоит ситуация с формированием цены. Огромную роль здесь играет местоположение объекта. Естественно, чем больше проходимость, тем выше цена аренды. На сегодняшний день цена за один квадратный метр в центре города на центральных улицах доходит до 2000 рублей в месяц. И тем не менее, спрос на данные площади достаточно стабилен. Особенно пользуются спросом торговые помещения на первом этаже с отдельным входом. Цена за 1 кв.м. по районам выглядит следующим образом.

Кировский район - от 600 до 2000 руб.
Октябрьский район - от 450 до 800 руб.
Свердловский район - от 350 до 500 руб.
Куйбышевский район - от 300 до 450 руб.
Ленинский район - от 250 до 350 руб.

Подводя итог можно сделать вывод, что, несмотря на стабилизацию на первичном и вторичном рынке недвижимости, рынок коммерческой недвижимости остается по- прежнему привлекательным в инвестиционном плане. Повышенный интерес московских компаний к регионам, в том числе и к Иркутску, а так же дефицит площадей может привести к росту цен, особенно в секторе торговых и офисных помещений классов "А" и "В". К сожалению в Иркутске мало зданий, соответствующего класса. Например "БАЙКАЛ БИЗНЕС ЦЕНТР", можно отнести только к классу "В".