Бетон.ру

Самой дорогой девелоперской компанией мира до недавнего времени была Sekisui House. Она разместилась на Токийской бирже в 1970 году и сейчас стоит $9,25 млрд. В этом году на LSE дебютировали русские девелоперы. И тут же шокировали мировое бизнес-сообщество: 1 июня 2007 года группа компаний “ПИК” разместила акции в Лондоне и была оценена в рекордную для рынка сумму - $12,3 млрд. Из российских компаний, которые торгуются на LSE, по стоимости с ПИК (сейчас - $11,8 млрд) сопоставимы АФК “Система” ($13 млрд) и Магнитогорский металлургический комбинат ($11,6 млрд). В интервью “Ведомостям” президент и основатель группы компаний “ПИК” Кирилл Писарев рассказал, почему девелоперские компании начали все чаще организовывать продажи своих акций на биржах и для чего это сделала его группа.

- С чем было связано решение продать часть акций группы компаний “ПИК” на бирже?

Ситуация была очень банальной: компании требовались деньги, а у нас наступил некий предел по заимствованию денежных средств и, по сути, предел в развитии. Нам нужно было идти дальше. Было два пути: частное размещение или IPO. Посчитали, что продать акции на бирже правильнее.

- Как чувствует себя человек, бизнес которого рынок оценил в миллиарды долларов?

Нормально. (Улыбается.)

- Половину акций привлекла компания, половину - акционеры. Как вы планируете потратить свою часть?

Это сугубо личный вопрос.

- Но в бизнес будете вкладывать?

Конечно. Наверное, будут финансовые инвестиции мои и моего партнера Юрия Жукова. Я думал о некоей персональной диверсификации, так же как и мой партнер. Но это не значит, что мы выходим из дела. Для нас группа компаний “ПИК” остается основным бизнесом.

- Деньги, привлеченные компанией, уже освоены?

Пока не в полном объеме. Они привлекались под вполне конкретные задачи - основная часть денег пойдет на приобретение новых проектов, уже купили участки под застройку в Светлогорске, Москве, Калуге. Кроме того, мы хотели улучшить наш кредитный портфель, погасив ряд не очень удобных займов.

- Каким был объем заимствований компании до IPO и сейчас?

Около $1 млрд до и около $800 млн после.

- Вы рассчитывали, что ПИК могут так дорого оценить?

Два года назад мы не имели столь ясного представления о реальной стоимости компании. Но была проделана довольно серьезная работа, и ближе к размещению у нас появилось понимание стоимости компании. Я очень рад, что нам удалось организовать крупнейшее размещение в Европе в области недвижимости (по объему привлеченных средств) и крупнейшее non-REIT девелоперское IPO в мире.

- Почему так поздно была определена цена размещения?

Дело в том, что ситуация была очень тяжелая, потому что вслед за китайским [фондовым] рынком посыпался российский. Это привело к тому, что андерайтеры нам даже предлагали снизить ценовой коридор. Мы постарались соблюсти некую грань: с одной стороны, дали возможность нашим будущим акционерам заработать и не стали задирать цену, а с другой - не пошли на поводу у банкиров, игравших на понижение. Посчитали, что самый целесообразный вариант - разместиться по нижней границе.

- Как оцениваете итоги размещения?

Себя оценивать тяжело - поведение наших акций оценивает рынок. Если взять период с 1 июня 2007 года (нашей даты размещения) до конца июля (до начала ипотечного кризиса в США, который потянул все фондовые индексы вниз) и сравнить индексы РТС, MSCI Emerging Markets (индекс по развивающимся рынкам) и компаний, разместившихся в одно время с ПИК, то видно, что наши бумаги показывали лучшие результаты.

- Но какое-то объяснение есть?

Компания размещалась в достаточно сложный период, рынок падал, и многие инвесторы, планировавшие участвовать в IPO, просто испугались. Потом посмотрели, как ведут себя акции, на компанию и рискнули. Инвесторы, которые покупают акции сейчас, приезжают сюда, смотрят наши объекты. Они берут бумаги по любой цене и сидят в них как стратегические инвесторы. Мы ощущаем очень большой спрос.

- Консультанты не предлагают продать дополнительный пакет на бирже?

Конечно, предлагают. Но это вопрос будущего. IPO - это же не просто “хотелка”: захотел - и разместился. Мы размещали очень маленький пакет, тем не менее это позволило нам привлечь с рынка достаточно серьезные деньги.

- Кто приобретал акции группы?

В основном это инвестиционные фонды, в том числе государственные азиатские. Около трети всего размещения - азиатские, остальные - американские и европейские. Наши акционеры очень качественные, и мы крайне довольны ими. С одной стороны, плохой рынок в момент размещения ограничил число потенциальных инвесторов, но с другой - он выбросил из этого числа именно спекулянтов.

- А российские акционеры есть?

Есть, но их мало.

- Какой самый большой пакет был продан одному покупателю?

Это закрытая информация.

- Участники рынка утверждают, что ПИК продавала только крупные пакеты и IPO компании больше похоже на частное размещение.

Это неправда. В таком случае у других компаний тоже не IPO, потому что у них те же самые инвесторы, что и у нас. В ходе IPO у нас появилось более 100 новых акционеров, что говорит само за себя.

- О чем больше всего беспокоились инвесторы?

Мы провели 86 презентаций в течение 10 дней, и вопросы были от общих до узкоспециализированных. Но больше интересовало состояние рынка и российской экономики в целом. Все отмечали, что, несмотря на некие колебания, экономика достигла устойчивых результатов и рынок недвижимости будет серьезно развиваться. Кого-то интересовал возврат на акционерный капитал. Некоторые инвесторы смотрели на качество команды, которая делала презентацию. Им было интересно, как люди разговаривают, как общаются, отвечают на вопросы. Ведь у каждого инвестора есть своя методика определения качества компании.

- А как вы оцениваете состояние российской экономики?

ВВП будет расти на 7-7,5% в год. Рост реальных доходов населения может составить 11-13% за год. В ближайшее время я не вижу никаких отрицательных факторов, влияющих на темпы роста экономики. Цены на нефть растут, приток наличности увеличивается, и российский рынок останется привлекательным для иностранных инвесторов в силу своей высокой доходности.

- Почему организаторы IPO реализовали право опциона только наполовину?

Это не опцион как таковой, а green shoe - пакет для поддержки рынка в течение месяца. Когда акции продаются, у банка появляется определенная сумма денег для поддержки котировок. В случае если акции сильно падают, то они начинают покупать, если растут, то продают. То, что они не потратили все деньги, говорит о том, что не требовалось поддерживать курс акций. Я знаю, что у некоторых конкурентов эти деньги были потрачены в течение первых трех дней.

- Почему вы отменили в России ряд встреч с инвесторами?

Зарубежные инвесторы были впечатлены результатами, которых мы достигли за неполные 13 лет деятельности. ПИК - единственная компания в первой двадцатке, которая абсолютно не связана с любого рода приватизационными процессами. Все, что сделано, сделано своими руками. Они говорили: молодцы, ребята! Но когда началось роад-шоу, я не ожидал такого количества негатива со стороны отечественных СМИ, аналитиков, банков. Например, “Уралсиб”, с которым нас связывали достаточно продолжительные деловые отношения (был организатором всех облигационных займов ПИК. - “Ведомости”), накануне размещения выпустил негативный прогноз, который был абсолютно конъюнктурным. Западные банки были в шоке и спрашивали: “Почему российские компании так друг друга не любят?” Я не мог объяснить. Люди, с которыми мы общались в Москве, как будто специально негативно настраивались против нас.

- А может, это в принципе отношение к строительным компаниям, бизнес которых закрыт больше других?

Мы девелоперская компания, а не строительная. Бизнес везде одинаковый, и у нас он более открытый, чем везде. Почему мы были в 10 странах и везде к нам было положительное отношение, а в России ни один из банков так не отнесся?

- Как отреагировало бизнес-сообщество на то, что ПИК стала самой капитализированной компанией в Европе в секторе жилой недвижимости?

Разделилось на две половины: одна искренне радуется успеху, а вторая - нет.

- Что для вас изменилось с точки зрения управления компанией?

По большому счету ничего, потому что мы в таком режиме работали последние полтора года. Тогда сложно было начинать работать по-новому - была внедрена новая система корпоративного управления, принятия решений, которой мы жестко следовали в последнее время. Мы более четко отслеживаем показатели, на которые ориентируются инвесторы, аналитики, и пытаемся отстроить бизнес таким образом, чтобы они отвечали требованиям рынка.

- В вашем меморандуме указано, что вы предусматриваете опционную программу для менеджмента. Можете рассказать о ней подробнее?

Мы будем реализовывать ее в обозримом будущем, но пока программа не разработана.

- Есть хотя бы понимание, кто получит акции и из чьей доли?

Сейчас нет.

- Как компания будет развиваться дальше?

- Есть несколько интересных идей, которые сейчас не хотелось бы раскрывать. Основная задача - увеличить динамику, улучшить качество бизнеса. Основной рост компании мы ожидаем от развития в регионах. Это правильный и динамичный путь, потому что регионы повторяют историю Москвы и Московской области.

- В каких новых регионах вы начали работать?

Региональную политику мы строим, исходя из того, как идет миграция в РФ. Она идет с севера на юг и с востока на запад. Соответственно, юго-запад России - интересный объект для инвестиций. Мы серьезно смотрим на ЮФО, Краснодарский край и Ростовскую область. Интересный регион - Волгоград, в частности, мы открыли там новый офис. Изучаем Самару, Саратов, Казань, Астрахань.

- Какая часть проектов приходится на Москву?

Не более 25% проектов. Мы хотим сохранить те объемы строительства в Москве, которые у нас есть.

- Будете ли вы развивать направление доступного жилья в Москве?

Если вы мне скажете, что такое доступное жилье, я отвечу на этот вопрос.

- Панельное жилье.

 Что такое доступность и чем она определяется? Вопрос о доступности - один из тех, которые задавали наши потенциальные инвесторы. Он актуален во всем мире. При нынешних ставках по ипотечным кредитам процент людей, которые в состоянии купить жилье в кредит, в среднем составляет 20%. При снижении ставки с 12% до 6% доступность увеличивается до 40%. Ведь почему начали расти цены? Потому что резко увеличилась доступность жилья: в 2005 г. был резкий рост цен на нефть, тогда же многие банки объявили о своих ипотечных программах и начали снижать ставки. 1,5-2% в год - достаточно серьезный фактор, влияющий на доступность.

В апреле 2006 года возникла точка, когда доступность жилья резко увеличилась, и произошел серьезный рост цен, который эту доступность абсорбировал. В 2006 г. цены росли с марта по август, после этого произошла некая стагнация и рост прекратился. А сейчас меня спрашивают, что может произойти с ценами. На это влияют два фактора: доходы населения и проценты по ипотечным кредитам. Доходы растут, ипотека дешевеет. Посмотрите на Восточную Европу, где в ряде стран, после того как государство стало целенаправленно работать на снижение процентов по ипотеке, ставки резко снизились, доступность жилья выросла, многие стали покупать жилье, что привело к росту цен.

- То есть квартиру нужно покупать сейчас?

Квартиру нужно было покупать вчера. (Улыбается.) Объемы продаж сейчас оживились.

- Насколько загружены ваши домостроительные комбинаты?

На 100%.

- Какая часть панельного домостроения приходится на Москву, а какая - на область?

В 2006 году было 70/30.

- Вы все время подчеркиваете, что ПИК - не строительная компания, а девелоперская. Но ведь у вас много строительных мощностей.

У нас есть мощности, производящие полнокомплектные дома, но это является скорее нашим конкурентным преимуществом как девелопера, чем признаком строительной компании.

- Но в России многие так и работают - “СУ-155”, “Интеко”.

На Западе такого нет: строители работают отдельно, а девелоперы - отдельно.

- А как же конфликт интересов? Ведь подрядной организации важно продать свои услуги как можно дороже, а вам - купить их дешевле?

По сути, это верно. Сегодня у большинства девелоперов проблемы с качественным строительством: на рынке не так много компаний, которые в состоянии в любой момент построить то, что хочет девелопер. Поэтому зачастую ему выгоднее создать собственные мощности.

- Строительный бизнес ПИК доходный?

Конечно.

- Насколько по сравнению с девелоперским?

Вопрос - где центр прибыли. Поскольку у нас компания вертикально-интегрированная, прибыль консолидируется в управляющей компании ОАО “Группа компаний “ПИК”.

- А сколько вы зарабатываете на генподряде?

Какое решение примем, столько и зарабатываем. Мы же не для сторонних заказчиков строим.

- В течение полугода на LSE разместилось порядка пяти девелоперских компаний. В ближайших планах - столько же. Как вы считаете, насколько велика емкость рынка? Почему девелоперы ринулись на фондовый рынок?

Сложно говорить, почему вдруг все решили разместиться. Мне кажется, что важно иметь определенное чувство ответственности, когда выходишь на публичный рынок. Как правило, за некачественной компанией, если она начинает падать, падают и конкуренты из этого сектора, а за сектором может упасть и весь рынок. Это не только игра самолюбия, но и очень серьезный шаг, который может иметь последствия на рынке. И об этом нужно серьезно думать. Еще не известно, что лучше - остаться в тени и развиваться по своему сценарию либо провести IPO и, будучи публичным, не показать рост. IPO сделать можно, но потом можно негативно влиять на сектор и рынок. Я считаю, что емкость рынка до конца еще не исчерпана. Еще есть место для ряда некрупных размещений. Но не более того.

- Раньше считалось, что самые капитализированные компании - это сырьевые. Ваш опыт доказывает обратное. Как вы думаете, с чем связано, что девелоперские компании так дорого оценены?

- Если говорить о российской экономике, то у нас серьезный перекос в сторону нефтянки, металлургии и телекома, а другие секторы не были представлены. Девелоперы всегда занимали лидирующие позиции в мире [по стоимости компаний]. Просто сектор real estate появился у нас в стране недавно.

Биография :

Кирилл Валерьевич Писарев родился 16 июня 1969 г. В 1987-1989 гг. служил в армии, в 1994 г. окончил Государственную финансовую академию. С 1994 г. по настоящее время возглавляет Первую ипотечную компанию, является президентом группы компаний “ПИК”.

О компании :

ОАО “Группа компаний “ПИК” образовано в 1994 г., специализируется на девелопменте жилой недвижимости. В ГК “ПИК” входит около 20 компаний и организаций, в том числе ООО “Первая ипотечная компания” (работает в Москве), ЗАО “ПИК-Регион” (работает в Московской области и еще восьми регионах России). В группу входят два из трех существующих ДСК в Москве (ДСК-2 и ДСК-3). Также активы сосредоточены в предприятиях промышленно-строительной отрасли (“100 КЖИ”, “160 ДСК-Подмосковье”, “ПИК-Девелопмент”) и на комбинатах нерудной отрасли (“ПИК-Неруд” и Сычевский ПТК). Выручка в 2006 г. составила $1546 млн, EBITDA - $486 млн, чистая прибыль - $298 млн. Земельный банк группы на 31.12.2006 насчитывал 1137 га, он предполагает возведение около 10,5 млн кв. м жилья. 1 июня 2007 г. ПИК разместила акции на LSE, ММВБ и в РТС. Группа “ПИК” и ее акционеры Кирилл Писарев и Юрий Жуков продали в ходе IPO 15,64% акций компании за $1,93 млрд (с учетом green shoe), капитализация на момент размещения составила $12,3 млрд. Сейчас у партнеров по 42,18% акций группы.

Источник: газета "Ведомости"