Бетон.ру

- Борис Семенович, строительная отрасль в условиях кризиса оказалась наиболее уязвимой, многие компании прекратили свою деятельность, большинство строек остановлено, новые не начинаются, только в Кемеровской области на сегодняшний день застройщики не могут реализовать сотни квартир. На фоне остальных компаний Ассоциация строительных организаций "Промстрой" выглядит вполне благополучно, что в таких сложных условиях позволяет оставаться "на плаву"?

Я бы выделил три фактора: первый - это структура нашей компании, второй - сбалансированный кредитный портфель, третий - мы верно определили главную задачу - достроить начатые объекты и смогли ее выполнить, сконцентрировав все свои ресурсы. Поясню. Ассоциация строительных организаций "Промстрой" занимается строительство коммерческого и социального жилья, а также возведением нежилых объектов. При этом мы производим полный цикл работ от проектирования и строительства объектов до их реализации и последующей эксплуатации. Также в нашем холдинге есть предприятия, которые производят стройматериалы, например, бетон, а также занимаются изготовлением окон и дверей. Можно сказать, что "подушкой безопасности" строительного холдинга при стагнации в отрасли стала именно "полинаправленность". Когда ты зависим от множества сторонних организаций, ты не можешь контролировать весь процесс, особенно сложно, если, например, обанкротились твои проектировщики или поставщики стройматериалов - у нас были под контролем все задачи, которые мы ставили. Также такая структура позволяет в конечном итоге отвечать и за сроки, и за качество. То, что у нас замкнутый холдинг, помогло нам намного оперативнее сократить свои издержки. Произошла определенная оптимизация персонала, на несколько месяцев была снижена зарплата, особенно руководящему составу, инженерно-техническим работникам, сегодня она вернулась в прежние рамки.

По поводу второго фактора. "Промстрой" переживает уже не один кризис - мы на рынке коммерческого жилья присутствуем с 1989 года. Особенность нынешнего кризиса в том, что он начался в банковской системе и в первую очередь пострадали предприятия, которые были перекредитованы. Компании, не ожидая такого развития ситуации, "набрали" кредитов, особенно краткосрочных - их нужно было отдавать. У нас такой ситуации не было - наш кредитный портфель сбалансирован и долгосрочен. Что касается поставленной нами в период кризиса первоочередной задачи - достроить жилье, строительство которого мы начали ранее, то эту задачу выполнили на 100% и не подвели своих дольщиков. Мы всегда выполняли свои обязательства и перед дольщиками и перед банками, но в кризис могло возникнуть недоверие даже к такой организации. Мы достраивали за счет собственных финансовых ресурсов и прибыли от продаж квартир, хотя по многим объектам мы сработали на минимальном пороге рентабельности, мы на это пошли сознательно - это важно для репутации компании.

- Если говорить о динамике цен на жилье с начала кризиса - какие изменения вы наблюдаете, и какие прогнозы можете дать на 2010 год?

Цены на рынке снизились на некоторые виды жилья от 5 до 30%. Пик падения спроса и минимальных цен пришелся на сентябрь-октябрь 2009 года. Спрос на жилье упал не только по объективным причинам: ипотека перестала работать, снизились доходы населения, появилась неуверенность, но и по субъективным - многие покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь на снижение цен. С ноября на 3% цены подросли. И их рост может продолжиться в связи с тем, что с начала года монополисты повысили цены на электроэнергию, тепло, газ. К примеру, если повысилась цена на газ - жди роста цен на цемент, так как стоимость газа составляет львиную долю стоимости цемента. По нашим прогнозам, падения цен на жилье больше не будет. Если кризис затянется надолго, цены могут стабилизироваться, если он будет преодолен - рост цен неизбежен.

Нужно отметить, что сейчас вслед за спросом сокращается и портфель предложений. Объем новостроек коммерческого жилья везде упал – в Кемеровской области за последний год практически ни одной сваи не было забито под коммерческие объекты, сейчас строятся объекты бюджетные и по госзаказам. Таким образом, уже в 2011 году нового жилья будет мало, и будет ощущаться отсутствие нормального предложения. В более благоприятный экономический период, в ответ на рост платежеспособности населения, большинство компаний делали акцент на комфорт - даже однокомнатные квартиры строители делали "просторными". Одним из последствий кризиса можно назвать возвращение многих компаний к строительству малогабаритных квартир, по сути - те же "хрущевки", только объединен не санузел, а кухня с гостиной.

- Как Вы думаете, насколько оправдан такой "шаг назад"?

Строительство малогабаритных квартир вполне оправдано - люди их покупают. Хотя мы стараемся охватить весь рынок жилья, "малогабаритки" мы не строим и не планируем. Минимальная площадь квартиры, которую строим мы - в молодежных домах на Лесной Поляне - 42 кв метра с высотой потолка три метра. Это жилье сделано по нормам социального, стоимость одного квадратного метра - 28 тысяч рублей. Пропорция молодежных и многоквадратных квартир в общем объеме построенного нами в 2009 году жилья - 60% на 40%. Самая высокая цена за квадратный метр у нас в жилом комплексе "Каравелла" - 69 тысяч рублей, что вполне оправдано, учитывая какие огромные затраты мы понесли на обустройство инженерной инфраструктуры этого района, - сотни миллионов рублей. Мы на 7 метров подняли и укрепили берег, провели реконструкцию существующих сетей и проложили новые. Уже построено три многоквартирных дома, почти все квартиры в них проданы.

По поводу комфортности жилья могу еще отметить, что на Лесной Поляне мы молодежные дома строим с подземными гаражами, хотя это нерентабельно - многие молодые семьи пока заняты выплатой кредита и о покупке машины и гаража пока не думают. Но строить город будущего без подземных гаражей нельзя. Тем самым, мы уже сейчас исключаем как вероятность возникновения в будущем проблем у автовладельцев с парковкой, так и уходим от обычной для городов ситуации, когда оставленный на улицах автотранспорт мешает работе коммунальных служб и создает неудобства жителям.

- Почти все жители "молодежных домов" получили квартиры благодаря льготному жилищному кредитованию, то есть без поддержки областного бюджета молодежи в "городе молодых", как называют Лесную Поляну, было бы заметно меньше?

Если бы не было такой поддержки, сама бы идея не могла бы реализоваться. Область активно поддерживает льготное жилищное кредитование как предоставляя кредиты некоторым категориям кузбассовцев на покупку квартир, так и финансируя строительство домов с установленной низкой стоимостью квадратных метров. Но учитывая экономические трудности, которые негативно сказываются на наполнении бюджета, мы со своей стороны также работаем над поиском источников финансирования строительных работ и покупки жилья. Мы заключили договоры со Сбербанком, который взял на себя финансирование проспекта Весеннего, а также ипотечное кредитование на льготных условиях, и ВТБ 24.

Я уже говорил, как важно в нынешних условиях сохранить репутацию ответственного партнера для компании-застройщика. Банки сейчас внимательнее оценивают риски и идут на кредитование, если они верят в заемщика. Нам верят, потому как, ни перед одним банком и ни перед одним покупателем мы не нарушили обязательств в течение десятилетий. Кстати, в кризис у нас был кредит только в "Банке Москвы", который не поднял процентные ставки, несмотря на все сложности. Мы ему благодарны за партнерство.

- А как выдержало испытание кризисом государственно-частное партнерство - именно на его основе планировалось строить в Кузбассе малоэтажный город европейского типа для людей с разным уровнем достатка? 

Когда начался 2009 год, ко мне подходили многие жители Лесной Поляны - я сам там живу, и спрашивали: не бросите ли вы все, и не останемся ли мы в чистом поле? Я говорил, что руководство области, и мы, как строители, предпринимаем все возможное, чтобы все не сорвать, но кризис есть кризис. Сейчас, видя результаты, 2009 года я могу сказать, что мы сделали больше, чем запланировали еще до начала экономического спада. За счет средств частного инвестора были построены внутриквартальные сети и дороги. Областной бюджет профинансировал 50% стоимости строительства школы на 423 учащихся и детского сада на 220 мест, а также 30% затрат на строительство скоростной дороги от города-спутника до одной из центральных магистралей Кемерово. Остальная сумма поступила из федерального бюджета.

В целом можно сказать, что схема государственно-частного партнерства себя оправдала, однако, если государство свои обязательство выполнило, то из числа частных партнеров оказалось очень мало тех, кто представил реальный проект и продемонстрировал готовность реализовать его в обозначенные сроки. По нашим данным, из 22-х российских пилотных инвестпроектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства осталось три в разных стадиях строительства. Лесная Поляна - единственный проект, который уже принял первых жителей. Когда к нам приезжают руководители министерств и члены правительства и видят результаты, у них появляется желание нас поддерживать. Многие говорят, что если бы не видели здесь два года назад чистое поле, то не поверили бы, что все это можно построить в такой срок.

Главная трудность, с которой мы столкнулись, занимаясь возведением первого для России малоэтажного города европейского уровня, рассчитанного на жителей с разным уровнем доходов, в том, что в России нет ни проектной, ни нормативной базы для малоэтажного строительства. Нет ни норм, ни правил, все ведется кустарным способом. В связи с этим принято решение о создании в Кузбассе рабочей группы, которая будет изучать и совершенствовать как правила строительства и эксплуатации, так и правила проживания. Конечно, по большому счету, это задача страны, но, учитывая то, что мы первые, а проект пилотный, было принято такое решение. Отмечу, что цель пилотного проекта не ограничивается рамками строительной сферы. В Лесной Поляне будет опробован новый образ жизни. А это уже задача социальная. Первые новоселы в городе-спутнике появились больше года назад, после открытия школы и детского сада смогли переехать сюда и остальные, купившие жилье семьи. Определенная атмосфера уже сложилась.

В первую очередь могу отметить, что бросается в глаза чистота - жители чувствуют "своим" не только квартиру, но и подъезд, где не просто поддерживают порядок, но и создают уют - вывешивают стенгазеты и даже оформляют своеобразные выставки фотографий своих детей. Тот факт, что почти все жители города люди молодые и с высшим образованием, способствует поддержанию правопорядка. Также могу отметить, что многие люди, переехав в город-спутник, начинают вести, скажем так, более спортивный образ жизни. Здесь все условия для этого созданы - оборудованы баскетбольные площадки, футбольное поле с искусственным покрытием, есть велодорожки. Кстати, мы отметили, что после того, как решили сделать бесплатные стоянки для велосипедов в подземных гаражах, их число заметно выросло. Зимой действует каток с пунктом проката лыж и коньков, и лыжная трасса, кататься на которой, благодаря наличию освещения, можно по вечерам после работы.

- Борис Семенович, по Вашим оценкам, удастся ли завершить к началу 2011 года строительство первого микрорайона - самого крупного в городе-спутнике, включающего всю необходимую для проживания социальную инфраструктуру. 

Я думаю, в конце 2010 года строительство первого микрорайона практически будет завершено. К тому времени будет завершен центральный проспект Весенний, благоустроены прогулочные и парковые зоны. Завершится строительство второй очереди скоростной автомагистрали, и на дорогу до центра Кемерово будет уходить минимум времени. Первый микрорайон занимает около 100 гектаров, всего на его территории будет построено около 150 тыс. кв. метров жилья. Население составит порядка 3,5 тыс. человек, из которых почти треть - дети.

Источник: http://www.interfax-russia.ru/Siberia/exclusives.asp?id=121461