Бетон.ру

Рынок недвижимости замер в ожидании. Строительные компании, от которых зависит его дальнейшее развитие, не отрицают, что оказались в сложной ситуации. Новосибирск уже успел почувствовать на себе кризис строительной отрасли: многие стройки стоят без движения, и снижение объемов вводимого жилья по итогам года становится объективной реальностью. Однако одновременно становится понятно, что коллапс строительной отрасли принесет проблемы для экономики области в целом. Какие меры сегодня предпринимают сами компании и местные власти, для того чтобы избежать пугающих перспектив?

Ухудшение климата

Строительный рынок одним из первых почувствовал на себе кризис. По словам аналитика ИК «Проспект» Дмитрия Парфенова, «в первую очередь от кризисных явлений пострадали производители капиталоемких товаров, в том числе строители, то есть те, кто завязан на конечный спрос населения и различные финансовые схемы». Сейчас строители столкнулись со значительным сокращением тех каналов доступа к финансовым ресурсам, которые составляли основу их деятельности. Банки прекращают кредитные отношения. В особенности это касается объектов, находящихся на начальной стадии строительства. В более выгодном положении оказались компании, у которых доля кредитных средств в общем портфеле была не слишком высокой.

Однако и для них ситуацию трудно назвать благоприятной. В ходе все более активного распространения ипотечного кредитования как инструмента покупки жилой недвижимости в 2005-2007 годах доля ипотечных сделок в общем количестве приобретаемых квартир достигала, по разным оценкам, 20%. Однако сегодня общим правилом действующих на территории Новосибирской области банков стали отказ от предоставления кредитов без первоначального взноса, а также увеличение процентной ставки.  Как констатирует ведущий специалист по маркетингу ЗАО «Строитель» Андрей Задков, «безусловно, поток клиентов уменьшился. Платежеспособность сократилась, и количество клиентов упало в два, а по некоторым строящимся объектам - и в три раза».

По оценкам экспертов, в Новосибирске сегодня уже заморожено порядка 20% строек, и не исключено, что их количество будет расти. По словам председателя совета директоров ЗАО «Корел» Вадима Самойлова, «в моем понимании в полной мере кризис не наступил, но обязательно грянет в I квартале 2009 года, так как срок сдачи чаще всего - это IV  квартал плюс месяц–два на оформление». Пока в связи с долгосрочным характером инвестиций в строительную отрасль эта тенденция не так заметна - показатели темпов прироста продолжают оставаться положительными. За 9 месяцев 2008 года в Новосибирской области, согласно данным Росстата, было введено 789,3 тыс. кв. м жилья, что превышает показатели аналогичного периода 2007 года в 1,24 раза. По мнению руководителя департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области Владимира Анисимова, «если учесть, что сфера строительства жилья имеет инвестиционный характер, конечно, основные последствия будут в рамках 2009 года. В следующем году я прогнозирую снижение объемов ввода жилья».

Бюджет в помощь

В сложившейся ситуации законодательно зафиксированные в области меры по поддержке предприятий, в том числе строительной отрасли, такие как субсидирование части процентной ставки и другие меры по облегчению кредитной нагрузки для застройщиков, становятся трудно применимыми. Однако варианты участия областного и федерального бюджетов в оздоровлении ситуации на рынке все же остаются.

Безусловно, здесь также возникают некоторые проблемы: ведь, согласно законодательству, переселяемым гражданам должно быть выделено жилье, обладающее аналогичными характеристиками, в том числе по площади. Однако, как отмечает директор одной из крупных новосибирских строительных компаний, площадь квартир в тех домах, которые подлежат переселению, как правило, составляет, например, до 56-58 кв. м для трехкомнатных квартир. Сейчас же, отмечает он, такая и даже большая площадь - стандартный размер двухкомнатной квартиры; трехкомнатные же, как правило, находятся в пределах от 80 до 100 кв. м. Поэтому бюджет вынужден закупать квартиры большей площади, а значит, общее количество переселенных семей окажется меньше запланированного, «и кому-то придется за это отвечать».

Впрочем, бюджет, который может быть направлен на покупку квартир даже с учетом федеральных вливаний, не способен покрыть весь объем предложения на рынке. Как говорит генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования Алексей Струков, «понятно, что строительство не сможет выжить без сбыта. Второй путь поддержки застройщиков - это ипотечное кредитование. Нужно поддержать и удержать объемы кредитования», которые в Новосибирской области по итогам 2007 года составили 20,034 млрд руб. Поэтому, по сообщению пресс-службы администрации, Новосибирская область направит 280 млн руб. на стимулирование строительного рынка региона.

По словам генерального директора Управляющей компании «Сибирь Девелопмент» Игоря Панфилова, «решение проблемы одно - нужно восстанавливать платежеспособный спрос. Будет это делаться через предоставление кредитных ресурсов банкам, либо через прямой выкуп недвижимости у застройщиков, либо каким-то другим способом, по большому счету, значения не имеет». Таким образом, меры, принимаемые сегодня органами власти всех уровней, можно считать вполне адекватными сложившейся ситуации. Основным вопросом, по мнению Игоря Панфилова, остается лишь то, хватит ли выделяемых средств, чтобы «привести отрасль в чувство».

На базе собственных мощностей

Столь значительный интерес к положению строительной отрасли и готовность поддержать ее со стороны властей вызваны не только ее значимостью для решения насущных проблем населения, но и тесной взаимосвязью с другими компонентами экономики региона. По словам руководителя компании RID Analytics Елены Ермолаевой, в случае падения рынка «строительство может увлечь за собой огромное количество компаний, которые с ним связаны: производителей кирпича, цемента, металла, отделочных материалов, подрядчиков».

По мнению президента Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константина Бокова, «объем производства строительных материалов в Сибири, в частности в Новосибирской области, по многим позициям на порядок ниже, чем в европейской части. А по ряду позиций просто необходимо иметь местное производство. В первую очередь это кирпич, цемент, минераловатные изделия - ведь нецелесообразно возить практически воздух».

Существенную долю в объеме производства кирпича в области уже сегодня занимает ЗАО «Дорогинский кирпич», которое в 2007 году произвело 40 млн штук кирпича, однако в планах компании также значится строительство второго завода в Черепановском районе мощностью 50 млн штук в год. В августе 2009 года Маслянинский кирпичный завод планирует запустить новый кирпичный завод мощностью 30 млн штук облицовочного кирпича в год. Этот проект поддержан областной администрацией: в соответствии с постановлением губернатора от 10.04.2008 № 142 «О государственной поддержке инвестиционных проектов, прошедших конкурсный отбор» из бюджета Новосибирской области компании предоставлена государственная поддержка в сумме 45,81 млн руб. Из означенной суммы 40,5 млн руб. пойдут на субсидирование части процентной ставки по привлеченному банковскому кредиту, а еще 5,31 млн руб. составят льготы по налогам на имущество и прибыль. При этом Владимир Анисимов подчеркивает, что «мы не прерываем ни одного инвестиционного проекта, связанного с поддержкой за счет бюджета Новосибирской области предприятий строительной индустрии».

По мнению Сергея Николаева, «удельный вес кирпичного домостроения сейчас имеет тенденцию к снижению в пользу каркасно-кирпичного, где на один квадратный метр площади нужно в два раза меньше кирпича. По этой же причине в ближайшем будущем значительно увеличится производство других стеновых материалов - сибита, газобетона». Так, по его словам, Черепановский завод строительных материалов уже сейчас ведет пусконаладочные работы для запуска линии по производству пенобетона высокого качества мощностью 10 млн штук кирпича в год. В этом же направлении двигается и компания «Главновосибирскстрой», которая в течение 2006-2011 годов реализует инвестиционный проект «Вторая линия производства газобетона». Общий объем инвестиционных затрат составит 817,3 млн руб., объем налоговых поступлений в консолидированный бюджет области - более 20 млн руб. Постановлением губернатора от 29.09.2006 № 399 предприятию предоставлена государственная поддержка в виде налоговых льгот по налогу на имущество организаций и субсидий для компенсации части процентной ставки по банковским кредитам на общую сумму 102,8 млн руб.

Нуждается во вводе дополнительных мощностей и новосибирский рынок цемента. Основные надежды в этой связи новосибирские строители возлагают на «Искитимцемент». В период с 2006-го по 2009 год компания осуществляет реализацию крупномасштабного инвестиционного проекта по строительству цементного завода сухим способом производства мощностью 1,3 млн тонн цемента в год. После запуска всех планируемых мощностей предполагается, что общий объем выпуска цемента «Искитимцементом» достигнет 3,3 млн тонн в год. Планируемый объем инвестиционных затрат для полной реализации проекта составит 4148 млн руб., объем налоговых поступлений в консолидированный бюджет области - более 400 млн руб. При этом распоряжением губернатора Новосибирской области от 23.10.2006 № 375-р предприятию предоставлена в различных формах государственная поддержка в объеме 80,8 млн руб.

Местное производство востребованных в строительстве инертных материалов также будет расширено. Так, в Тогучинском районе будет реализован инвестиционный проект по разработке Коенского месторождения строительных камней и возведению щебеночного завода и ряда других производств общей стоимостью 3,3 млрд руб. Добычу строительного камня осуществляет ООО «Инвестгрупп-Искитим», переработку строительного камня - ООО «Инвестгрупп-Тогучин». Предполагается, что итогом его реализации уже к концу нынешнего года станет прирост производства строительных материалов на миллион тонн продукции в год.

Таким образом, несмотря на сложности на строительном рынке, производители стройматериалов готовятся к всплеску спроса на свою продукцию. Владимир Анисимов полагает, что это вполне правильная долгосрочная логика. По его словам, «строительный комплекс - достаточно инерционная отрасль: чтобы реализовать любой строительный проект, требуется как минимум полтора–два года. Те, кто работает в строительном бизнесе, знают, что после каждого спада должен быть подъем, потому что бесконечно стагнация продолжаться не может. Таким образом, сейчас, наоборот, очень правильно начинать реализацию долгосрочных инвестиционных программ, связанных с обновлением и модернизацией строительных мощностей».

Ссылка по теме: http://com.sibpress.ru/14.11.2008/realty/90394/