Бетон.ру

Сибирь на фоне других федеральных округов выглядит фаворитом в сфере жилищного строительства. После 9 месяцев 2006 года темпы роста сдачи жилья в СФО выросли на 47% по сравнению с показателями прошлого года. Ведущие регионы округа по объемам построенного жилья - Омская, Кемеровская и Новосибирская области. По «производительности» на душу населения к списку лидеров по итогам 9 месяцев текущего года добавляется Томская область: она на втором месте в СФО по этому показателю. Показатели Красноярского края - абсолютного лидера по объему сданного в 2005 году жилья - пока несколько хуже, но по итогам года запланирован рост в 12%.

Разрыв между эффективностью работы строительного комплекса внутри Сибири ощутимый: если в 2005 году Омская область приросла на 0,37 кв. м на жителя, то Иркутская и Читинская области - лишь на 0,12 м, а Республика Бурятия - на 0,21 м. По данным министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Бурятии, отчасти этот факт связан с тем, что в республике имеются мощности по производству только основных строительных материалов (шифера, цемента), остальные общестроительные и отделочные материалы завозятся из других регионов России и из-за рубежа. Хотя в последнее время строительный сектор расширяется за счет новых производств: пенобетона, базальтового утеплителя, сухих строительных смесей.

Внедрение перспективных строительных материалов ведется и в других регионах. По словам заместителя губернатора Новосибирской области - руководителя департамента строительства и ЖКХ Владимира Анисимова, «в регионе в последние годы получают все большее распространение товары-заменители строительного кирпича - блоки из ячеистого бетона и элементы крупнопанельного домостроения. В 2006 году введены в действие три новых производства в сфере энергосберегающих технологий. ООО «Новый Дом» организовало производство теплоэффективного строительного блока «ТЕПЛОСТЕН». ООО «Пеноплэкс Санкт-Петербург» осуществило запуск первой очереди завода по производству плит из экструдированного пенополистирола. ООО «Термолэнд» организовало производство сэндвич-панелей и приступило к разработке инвестиционного проекта по производству минеральной ваты». В то же время доля жилья, возведенного с использованием новых материалов, пока остается незначительной.

По итогам 2006 года можно выделить тенденцию к повышению прозрачности строительного комплекса. Строительные компании представляют один из наиболее закрытых секторов отечественной экономики: пока ни одна из них не вышла на IPO. Сибирские строители в ближайшем будущем также не планируют осваивать биржу. В перспективе такую возможность не исключает, например, генеральный директор новосибирского холдинга «СтройМастер» Евгений Коновалов. В состав холдинга, помимо строительных активов, входят деревообрабатывающая компания «Сибвуд», производитель пластиковых окон «Лоран» и компания «Белый медведь», специализирующаяся на дизайне и ремонте помещений.

Практика включения в свой состав дополнительных производств, обеспечивающих вертикальную интеграцию холдинга, - цель крупной строительной компании. Она позволяет минимизировать риски, связанные с изменением цен на стройматериалы. Поэтому крупнейшие строители региона обзавелись подобными активами. К их числу можно отнести красноярский «Монолитхолдинг», объединяющий строительные и ремонтные организации, компании по выпуску строительных материалов и конструкций, девелоперские компании. Холдинг расширяет географию деятельности: в этом году он приступил к возведению объектов на территории Иркутской области.

Кирпичный голод

Несмотря на имеющиеся возможности управления издержками, цены на жилье порой выходят из под контроля строителей. Стройматериалы хотя и являются ключевой составляющей себестоимости возводимого жилья, все же не в полной мере влияют на цену. По итогам текущего года строительные материалы составляют порядка 40% в конечной цене жилья. Подобный вывод следует из приведенных в издании «Инвестиции и строительство» данных: строительная себестоимость составляет около 70% общей себестоимости, в структуре первой доля строительных материалов составляет около 80%, таким образом на стройматериалы приходится около 55% себестоимости строительства. Информация компаний подтверждает эти подсчеты. По данным «Монолитхолдинга», в себестоимости жилья доля стройматериалов составляет 58%. По данным администрации Новосибирской области, по итогам 9 месяцев 2006 года в регионе эта доля несколько выше 66,5%.

С учетом того, что разница между себестоимостью и итоговой ценой жилья составляет порядка 30–55%, в итоговой стоимости доля стройматериалов порядка 37-50%. В то же время рост цен на основные стройматериалы (кирпич, цемент) в этом году пока не опережает инфляцию. По словам руководителя отдела продаж «Технониколь-Иркутск» Ольги Страцевой, сейчас практически все регионы в связи с сильным ростом темпов строительства испытывают дефицит в теплоизоляционных материалах, кирпиче, цементе. Поэтому строители сами развивают мощности по производству стройматериалов.

В Кемеровской области, по данным департамента строительства города Кемерово, проблемы с дефицитом стройматериалов нет, поскольку основной «строительный хлеб» - цемент, кирпич, металл - производится в области. Больше того, вывоз цемента, кирпича за пределы области составляет более 50%. К тому же существующие объемы производства позволяют строить больше - производственные мощности заводов крупнопанельного домостроения используются не более чем на 50-60%. В 2007 году будет запущен завод по производству кровельных материалов компании «Технониколь». В Яшкино планируют построить новый цементный завод по производству цемента высоких марок.

О грядущем недостатке цемента на территории СФО говорилось еще в 2004 году, но пока расширения мощностей не произошло: объекты находятся в стадии строительства. По словам Владимира Анисимова, «решением проблем в обеспечении всех потребителей Новосибирской области цементом местного производства станет реализуемый ОАО «Искитимцемент» инвестиционный проект по строительству новой линии производства цемента сухим способом, а также планируемое ПСК «Сибирь» строительство собственного цементного завода. В настоящее время рассматривается возможность развития производства кирпича путем модернизации действующих и создания новых предприятий. Реализация инвестиционных проектов по модернизации восьми из шестнадцати действующих заводов, а также строительство двух новых заводов позволят в ближайшие два-три года удвоить производство кирпича в Новосибирской области».

Рекомендация: «Держать»

Давление со стороны производителей материалов - не единственная причина роста цен. По стоимости жилья в регионах СФО первенство уже несколько лет подряд удерживает Новосибирская область. Не исключено, что это связано с таким фактором, как приобретение квартир с инвестиционными целями, который находится за полем зрения статистики. Последняя учитывает объем вводимого жилья, но реально доступное предложение может быть меньше. Оценки компаниями объемов инвестиционных покупок находятся в интервале 10-40% от всех сделок.

По словам генерального директора новосибирской компании «Метаприбор» Сергея Степанова, «сейчас число профессиональных инвесторов составляет около 10% от общего числа покупателей, и их количество с каждым годом снижается». По мнению коммерческого директора промышленно-строительного концерна «Сибирь» Дмитрия Червова, «доля квартир, приобретаемых в концерне с целью выгодных вложений средств, за год составила примерно 20–30% в месяц в зависимости от сезона продаж. На повышение стоимости квадратного метра влияет растущая себестоимость строительства, в частности, увеличение первоначальных затрат на приобретение земли и строительство коммуникаций«. По мнению начальника отдела продаж «ПТК-30» Анны Фирстовой, доля жилья, приобретаемого с инвестиционными целями, составляет порядка 30%.

В целом, судя по новосибирскому рынку, сегодня инвестиционные покупки становятся одним из ключевых факторов изменения цен на жилье, с учетом того, что цены на стройматериалы пока растут не так активно, как в прошлом году. Вдобавок в будущем не исключено снижение объемов предлагаемого жилья, что связано с эффектом от вступления в силу в апреле 2005 года ФЗ N 214. Если с ожидаемой нехваткой строительных материалов компании пытаются справиться, развивая соответствующие инвестиционные проекты, то «заставить» владельцев инвестиционного жилья продать квартиры проблематично.

Ипотечный вопрос

Тот факт, что ипотека оказывает влияние на рост цен на недвижимость, давно не секрет. Подобный эффект предсказывался еще до введения в действие ипотечных программ. Но стоит отметить, что «чистый» эффект от кредитов проследить крайне затруднительно. Фактически он выражается в «расширении» спроса на рынке, не подкрепленного ростом предложения. В то же время, если обратиться к цифрам за те годы, когда о программах ипотечного кредитования речи не велось, темпы роста цен на недвижимость также поражают. С 2000 по 2002 год стоимость жилья в СФО в среднем выросла вдвое. В отдельных регионах, например, в Кемеровской и Омской областях, рост составил 130-150%. После введения ипотеки ускорения роста цен не произошло. Темпы роста цен на недвижимость на протяжении последних пяти лет снизились, при том что ипотека, по общему мнению, только начинает набирать силу. Сегодня делаются прогнозы о том, что вскоре до 90% жилья, возможно, будет приобретаться с помощью ипотечных схем. Если списывать рост цен исключительно на ипотеку, то ожидаемый в ближайшие годы рост объемов кредитования в 5-10 раз может привести к кризису на рынке. Однако он вряд ли разразится.

Скорее всего потенциал роста цен за счет развития ипотечного кредитования уже во многом «учтен» в текущей цене недвижимости: подобная ситуация достаточно легко прогнозировалась несколько лет назад и вполне могла быть использована инвесторами, заблаговременно купившими жилье. Таким образом, дальнейшую угрозу для цен ипотека может представлять только в случае существенного изменения условий предоставления кредита - резкого снижения ставки. Но пока уровень инфляции в стране не позволяет рассчитывать на это. Банки в свою очередь максимально расширили круг потенциальных заемщиков за счет снижения первоначального взноса или же его полной отмены, что на заре становления ипотечного рынка казалось малореальным. Поэтому большинство из тех, перед кем жилищный вопрос стоял остро, воспользовались «поблажками» со стороны банков.

Это подтверждается данными во всех регионах Сибири: в Республике Бурятии за 11 месяцев года кредитными организациями выдано ипотечных жилищных кредитов на 1,18 млрд руб., что в пять раз больше показателей предыдущего года. По информации управления Алтайского края по строительству и архитектуре, по итогам 10 месяцев 2006 года в крае выдано 6,1 млрд руб. ипотечных жилищных кредитов, что более чем в 2,3 раза превысило уровень 2005 года. Что касается доли квартир, приобретаемых по ипотеке, то она составляет 25% от общего количества приобретаемого гражданами жилья в Алтайском крае.

В оценках динамики рынка ипотечного кредитования бизнесмены солидарны с представителями власти. По словам Дмитрия Червова, «рост сделок с помощью ипотечных кредитов очевиден. Анализируя звонки, поступающие к нам, можно с уверенностью сказать, что спрос на покупку квартиры в новостройках в ипотеку возрастает с каждым месяцем и на данный момент составляет чуть больше 30%». По словам директора агентства недвижимости «Любимый город» Алексея Ширяева, «пока немногие потенциальные получатели располагают исчерпывающей информацией об условиях предоставления ипотечных кредитов. В 60% случаев ипотечный кредит берут активные молодые люди в возрасте 25-30 лет, для которых эта квартира - первое жилье. Большинство из тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, пока не прибегают к помощи ипотеки. Улучшение жилищных условий под залог уже имеющегося жилья - это новая практика, которая еще не распространена.

Подобные продукты уже поступили на рынок, но они не так популярны. Силен страх перед этим видом кредитования: люди опасаются дороговизны, залога недвижимости. По моему мнению, бум ипотечного кредитования в Сибири еще впереди». Хотя Новосибирская область лидирует по объемам ипотечных кредитов на душу населения - по данным Центробанка РФ, этот показатель составил 1580 руб. за первые 9 месяцев. В других регионах Сибири популярность ипотеки ниже. По словам начальника отдела маркетинга и аналитики компании «Востсибстрой» Алексея Зайцева, доля ипотеки на рынке жилья Иркутской области - около 25%. В Красноярском крае, по мнению «Монолитхолдинга», к ипотечным кредитам прибегают около 5–10% покупателей недвижимости. По данным Центробанка РФ, по объему выданных ипотечных кредитов в 2006 году показатели Красноярского края чуть ниже средних по СФО: около 1000 руб. на человека.

Стоит отметить, что четкой корреляции между объемом выдаваемых ипотечных кредитов и индексом цен на недвижимость в СФО не наблюдается. В Кемеровской области, являющейся одним из лидеров по ипотечному кредитованию, темпы роста цен на недвижимость одни из самых низких в регионе. С целью развития ипотеки АИЖК Кемеровской области в августе текущего года разместило уже второй облигационный заем для финансирования своих программ объемом 1 млрд руб. под 9% годовых. По прогнозам АИЖК, портфель ипотечных кредитов компании вырастет до 5,5 млрд руб. к 2010 году. Не стоит забывать о том, что спрос и предложение на массовом жилищном рынке являются определяющими, но не единственными факторами изменения цен на недвижимость. Слухи и ожидания инвесторов также существенно влияют на цены, хотя измерить этот эффект сложнее.

Таблица 1. Объемы строительства жилья по регионам, тыс. кв.м.:

Источники: Федеральная служба государственной статистики, «Континент Сибирь»

Таблица 2. Крупнейшие застройщики жилья по регионам:

Таблица 3. Некоторые крупные строительные компании Сибири:

Ссылка по теме: http://com.sibpress.ru/22.12.2006/realty/82938/