Бетон.ру

В последнее время в Санкт-Петербурге динамично развивается новый сегмент строительного рынка – демонтаж и снос зданий. Главный фактор, способствующий этому, - дефицит пятен под застройку в центральных районах города. Отсюда и практический интерес девелоперов к привлекательным участкам, занятым аварийными и ветхими строениями и, что особенно важно для города, промышленной недвижимостью. Спрос подогревается по мере реализации крупных девелоперских проектов, требующих комплексной подготовки строительных площадок. Полным ходом идет очистка территории для строительства «Балтийской жемчужины», начато освобождение острова Новая Голландия от не представляющих исторической ценности построек, завершаются работы по сносу стадиона им. С.М. Кирова на Крестовском острове. На подходе и следующие проекты – в ближайшие дни будут подведены итоги тендера на право демонтажа зданий Петрозавода на Охте, где планируют построить «Газпром-Сити»…

Развитие рынка демонтажа и сопутствующих услуг свидетельствует о качественном росте строительного бизнеса. Девелоперы все более заинтересованы в том, чтобы весь комплекс работ «нулевого цикла» выполняли специализированные компании: снос строений и демонтаж оборудования, подготовка котлованов, работы по замене и прокладке инженерных сетей, наконец, вывоз и утилизация строительного мусора, а также рекультивация грунтов. Рост рынка демонтажа создает предпосылки и для развития перспективного направления бизнеса, связанного с переработкой строительных отходов для вторичного использования.

Два титана

Рождение рынка демонтажа зданий относят к середине 1990−х годов, когда стали появляться первые компании, заявляющие о своей «разрушительной» специализации. В основном речь шла о выполнении отдельных работ, и еще никто не претендовал на предоставление комплекса услуг по подготовке строительных площадок. «Рынок начал складываться приблизительно в 1995 году, – говорит Игорь Тупальский, председатель совета директоров Ассоциации по сносу зданий, которая является сейчас одним из двух лидеров рынка демонтажа. Тогда движущей силой был отнюдь не дефицит пятен под застройку. Промышленные предприятия, прекращавшие свое существование, стремились продавать сначала самые ликвидные активы – металлолом, металлоконструкции, оборудование, а затем уже дело доходило до сноса зданий из металла. В этих условиях создавались структуры, которые затем стали основой ассоциации.

Нашим первым и самым сложным проектом оказался заказ на демонтаж гигантских металлоконструкций на "Северной верфи", который мы получили в 1997 году. Далее последовали проекты по выносу из центра небольших предприятий, а затем и крупных производств, таких как "Пигмент" в Московском районе». По словам Тупальского, холдинговая компания «Ассоциация по сносу зданий» окончательно сформировалась в 2003 году, хотя входящие в нее структуры вели активную деятельность уже в 2000−2001 годах. Холдинг наряду с профильной компанией, выполняющей работы по демонтажу зданий и подготовке территорий, включает структуры, занимающиеся переработкой отходов, грузовыми перевозками, эксплуатацией землеройной и строительной техники, лизинговым бизнесом, охранной деятельностью, предоставлением юридических услуг в сфере недвижимости и т.д.

Второй ведущий участник рынка - ООО «Терминатор» - создавался в 2002-2003 годах как консорциум действующих структур. «В 2002 году руководители нескольких компаний – строительной, автотранспортной, а также предприятия, занимающегося поставками и обслуживанием строительной техники, приняли решение о создании головной компании, которая выйдет на рынок с предложением специализированных работ, – рассказывает генеральный директор ООО „Терминатор“ Кирилл Орт. Фактически мы создавались под эгидой города и были нацелены прежде всего на участие в городской программе по демонтажу и сносу "хрущевок" для освобождения территорий под новую застройку. Я работал тогда в другой фирме, занимаясь вопросами снабжения объектов строительства инертными материалами, и был приглашен на должность генерального директора компании "Терминатор". Однако городская программа по разным причинам не состоялась и нам пришлось самим крутиться, развивая компанию, вкладывая средства в свой бренд, и, откровенно говоря, поначалу мы даже не догадывались о перспективности этого рынка».

К изначальным конкурентным преимуществам компании «Терминатор» участники рынка относят то, что ее возглавил сын Александра Орта, одного из наиболее влиятельных городских чиновников в сфере строительного рынка (в настоящее время – начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга). Примечательно также, что входящая в консорциум компания ОАО «ГАТП-13», специализирующаяся на автогрузоперевозках, частично принадлежит городу.

Конкурентный раздел

Объем петербургского рынка демонтажа зданий составляет, по оценкам Тупальского, около 80 млн долларов (это непосредственно снос строений, земляные работы, выемка фундаментов, продажа вторичных стройматериалов). Объемы работ возрастают ежегодно как минимум на 50-60% (если несколько лет назад чем-то экстраординарным считался контракт свыше 1 млн долларов, то теперь эта планка поднялась до 5 млн долларов). Достаточно очевидна общая картина расстановки сил на рынке. Основная конкурентная борьба разворачивается между Ассоциацией по сносу зданий и компанией «Терминатор». Опять же по оценкам Тупальского, на долю двух этих структур приходится около 90% всего рынка, при этом, исходя из этических соображений, он предпочитает говорить о приблизительно равных долях обоих игроков. Кирилл Орт, соглашаясь в принципе с этими оценками, отмечает, что Ассоциация все же имеет большую долю рынка.

Оставшиеся 10% распределяются между семью-восемью компаниями, которые «считают, что могут что-то делать». «В Петербурге на рынке очень тесно, количество игроков абсолютно понятно и адекватно, поэтому возможности развития могут быть связаны прежде всего с получением заказов в других регионах», – констатирует Тупальский. К примеру, ЗАО «Ольвекс», которое специализируется, в частности, на использовании современных технологий алмазного перепиливания и просверливания конструкций из бетона, занялось и демонтажом зданий (в Петербурге компания имеет около 3% рынка) и пытается работать в других регионах (Нижегородская область, Ростов-на-Дону, Москва). Часть работ по-прежнему выполняется так называемым «хозяйственным способом», почти не поддающимся учету, и преимущественно гастарбайтерами.

Лидеры рынка несколько различаются по структуре своих заказов. По словам Кирилла Орта, около 20% общего объема заказов ООО «Терминатор» составляют работы, финансируемые из городского или федерального бюджета, и 80% – заказы частных инвесторов. Что же касается Ассоциации по сносу зданий, то соотношение между частными и государственными заказами – сто к одному. «Мы не работаем с госзаказом, потому что он не работает с нами и я не вижу особой необходимости выпрашивать бюджетные заказы, – говорит Тупальский. – Конечно, не буду скрывать, я могу поискать себе лоббиста в структурах администрации города и найти его, но зачем? Большая часть наших клиентов – люди достаточно состоятельные не только в финансовом плане, но и в политическом и административном. Не думаю, что у них возникают какие-то проблемы, связанные, допустим, с управлением вневедомственной экспертизы. К тому же многие городские мегапроекты переходят, по сути, в частные руки. На мой взгляд, бизнес по демонтажу зданий ориентирован на частных клиентов больше, чем на государство».

Уверенность председателя совета директоров Ассоциации по сносу зданий в прочности позиций на рынке становится понятной, если принять во внимание состав постоянных клиентов и масштаб заказов. Заказчиками компании являются, например, корпорация «ЛЭК» (в числе крупных проектов – демонтаж производственных корпусов и оборудования заводов «Вулкан», «Пигмент», «недостроя» Медицинской академии послевузовского образования на проспекте Просвещения и т.д.), компании «Агроторг» (сеть магазинов «Пятерочка»), «Доринда» (гипермаркеты «О’Кей»), «Невский синдикат», «УНИСТО», группа компаний «ИСТ» и др. Среди реализуемых сейчас проектов – снос зданий офицерских общежитий на Литейном проспекте (заказчик – «Петербургстрой»), демонтаж корпусов завода «Россия» на Свердловской набережной («Теорема-Холдинг»). Особой сложностью отличается проект сноса «Невских бань» на улице Марата («УНИСТО»). Здесь необходимо выполнить демонтаж огромных металлоконструкций не только в условиях плотной исторической застройки и оживленного уличного движения, но и в непосредственной близости от шахт метрополитена.

Компания «Терминатор», по словам Кирилла Орта, особенно тесно сотрудничает с такими заказчиками, как «Лента», Корпорация Возрождение Санкт-Петербурга, «Строймонтаж», «Доринда» и др. Однако значительный объем работ «Терминатора» приходится на крупные городские проекты, в том числе признанные Смольным стратегическими. Компания готовила площадку для строительства второй сцены Мариинского театра (снос ДК им. Первой пятилетки, строений Литовского рынка), занимается освобождением территории в зоне улиц Шкапина и Розенштейна (городом финансируется программа расселения аварийных домов). «Терминатор» очищает территорию от деревьев и выполняет землеустроительные работы на юго-западе города, где строится комплекс «Балтийская жемчужина». Получен заказ и от московских девелоперов на снос строений на острове Новая Голландия. Наиболее сложным и интересным проектом в настоящее время Кирилл Орт считает демонтаж зданий на углу Невского проспекта и улицы Восстания, где будет строиться торговый комплекс Stockmann.

Самодостаточная стабильность

Руководители компаний-лидеров убеждены, что реальная конкуренция со стороны новых игроков (в том числе московских) им не грозит. Тем не менее они считают приоритетной задачей инвестирование в дальнейшее развитие своей технической базы. В условиях нарастающей девелоперской активности реализация все более масштабных и сложных проектов требует от фирм-«разрушителей» адекватного технического оснащения. Тупальский констатирует, что серьезное влияние оказывает фактор качественного роста строительного бизнеса: «Раньше все считали, что это пустяковая работа – сломал дом, вывез мусор на незаконную помойку, получил деньги, и все великолепно! Но сейчас ситуация меняется, особенно когда речь идет о крупных объемах и очень сложных зданиях: тогда сразу становится понятной цена вопроса и возможные риски, если иметь дело с сомнительными фирмами или компаниями, не обладающими необходимой техникой. Зачем застройщику неприятности, обрушение соседних домов в историческом центре, нарушение экологических норм при вывозе мусора и т.д.?

Крупные строительные компании все более осознают, что не нужно изобретать велосипед. Вспоминается показательный случай. Мы сносили семиэтажное здание, а на соседнем объекте работало несколько десятков гастарбайтеров. Они неистово ликовали, когда им наконец удалось обрушить небольшую стену. Посмотрев на весь этот балаган, девелоперы сказали, что впредь будут иметь дело только с профессионалами». В нынешнем году Ассоциация по сносу зданий инвестирует в техническую базу около 9 млн долларов (закупили грузовики, экскаваторы, гидроножницы, гидромолоты и т.д.). «Это непростой бизнес с точки зрения технологий, в нем очень велика затратная часть, и на арендуемой технике его не построить, – поясняет Тупальский. Если техника берется в аренду, при сложном демонтаже – на весьма длительный срок (к примеру, аренда экскаватора с гидромолотом стоит 25 тыс. рублей за восьмичасовую смену), то выходит, что работаешь в основном на того, кто дает технику в аренду».

И, кстати, Тупальский объясняет, что заказ на демонтаж стадиона им. С.М. Кирова ценой 139 млн рублей для его компании является «сверхприбыльным», прежде всего благодаря наличию большого парка собственной техники. Ассоциация по сносу зданий выступает в качестве субподрядчика московской компании «Мосстройтрансгаз», которая победила в конкурсе, предложив наименьшую цену. Кирилл Орт считает эту стоимость заниженной: другие претенденты готовы были выполнить работы за 160-165 млн рублей (соглашаясь снизить цену лишь на 3-4%). Руководитель «Терминатора» заверяет, что входящие в консорциум компании также расширяют свою техническую базу, в том числе техника приобретается в расчете на работу на конкретных объектах: «У нас достаточно серьезные вложения, но я не люблю называть цифры: зачем их кому-то знать, кроме нас самих!» По его словам, консорциум имеет около 80 единиц самосвальной и землеройной техники, два современных разрушителя со стрелой 22-25 м (позволяющих демонтировать четырех-пятиэтажные здания) и т.д.

Проблема правил

Основные проблемы развития рынка представители бизнеса связывают со сложностями согласования документации на выполнение демонтажных работ. Включая, разумеется, согласования КГИОП (подробнее см. интервью с Верой Дементьевой, председателем КГИОП Санкт-Петербурга). Если заказчик не берет на себя подготовку сопроводительной документации, этим должна заниматься компания-«разрушитель». Строительные и экологические согласования (в частности, по вопросу утилизации мусора) тесно переплетены, и без наличия ряда документов уже на первоначальной стадии проекта застройщику будет сложно сдать объект. «Одна из проблем заключается в том, что для получения разрешения на снос здания заказчик должен иметь готовый проект будущего строительства, согласованный в Службе государственного строительного надзора и экспертизы, в Росприроднадзоре, в Ростехнадзоре, – отмечает Тупальский. То есть когда здание, подлежащее сносу, еще стоит на земле, уже необходимо понять вопросы геологии, подземных вод и т.д. и прописать в проекте. Отдельного же проекта по сносу зданий в градостроительном законодательстве до сих пор не существует».

На общую стоимость работ влияют согласованные условия утилизации отходов. Заказчик должен платить за то, что они вывозятся, допустим, не на ближайшую несанкционированную свалку, а за 50-70 км - в специально предназначенные для складирования места. В среднем цена работ по демонтажу колеблется в пределах 900-1200 рублей за кубометр здания «в твердом теле». Но если возрастает сложность работ в силу требований КГИОП, то цена может достигать 200-300 долларов за кубометр. Проблемой является и несовершенство законодательства, касающегося переработки стройматериалов. Производство вторичного бетонного щебня, переработка кирпича и древесины – чрезвычайно перспективное направление бизнеса. Помимо того что вывоз недробленых отходов экономически невыгоден с точки зрения себестоимости перевозок, вторичные стройматериалы пользуются на рынке большим спросом (в том числе в дорожном строительстве). Но их легальному применению в массовых масштабах препятствует отсутствие ГОСТов, санитарных норм и т.д. (сейчас подобные стройматериалы приравниваются, по сути, к мусору).

Тем не менее, как подчеркивает Тупальский, сегодня можно заниматься производством и продажей вторичного бетонного щебня. Компания, имеющая специальную лицензию, должна получать в Комитете по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности администрации Петербурга лимиты на дробление железобетонных отходов, которые образуются при демонтаже конкретного здания. Иными словами, в каждом случае необходимо доказывать, что данный материал экологически чист и пригоден для дальнейшего применения. Холдинг намерен активно развивать деятельность по переработке стройматериалов. В частности, планируется строительство на отдельной площадке за городом дробильного комплекса по переработке бетона. И, кстати, Ассоциация по сносу зданий входит в Ассоциацию рециклинга (возглавляемую президентом компании «Механобр-Техника» Леонидом Вайсбергом), которая лоббирует изменения нормативной базы, помимо прочего касающиеся и развития бизнеса по переработке строительных отходов.

Ссылка по теме: http://www.expert.ru/printissues/northwest/2006/37/demontazh_i_snos_zdaniy/