Бетон.ру

Переоценка ценностей

Минувший год для петербургского рынка недвижимости выдался непростым. Пожалуй, самые яркие события произошли в жилищном сегменте, который стремительно рос последние полтора года. К весне 2004-го цены на первичном рынке достигли пика, в дальнейшем наблюдалась ценовая стагнация, а на вторичном рынке цены даже стали снижаться. Кроме того, с осени наблюдалось заметное сокращение продаж квартир (в некоторые периоды до 40%, по сравнению с показателями 2003 года). Фактически рынок замер, активизировались продажи лишь к концу года. Очевидно, что рынок жилой недвижимости Петербурга при сложившемся уровне цен уперся в естественный барьер платежеспособного спроса. Такая ситуация заставит строительные компании более взвешенно разрабатывать ценовую политику, оптимизировать управление финансовыми потоками, а также разрабатывать маркетинговые стратегии, направленные на расширение спроса. Характерно, что в прошлом году несколько крупных петербургских компаний запустили совместные с банками программы ипотечного кредитования.

Ипотека в 2004 году сделала первые серьезные шаги (понятно, что полноценной она станет в очень отдаленной перспективе) - это, пожалуй, еще одна яркая тенденция в жилищном сегменте. Следует отметить еще два знаковых события, касающиеся и жилищного, и коммерческого сегментов. Одно из них - изменение процедуры получения участков под застройку: с лета прошлого года пятна распределяются через торги. Переход на аукционную систему не завершен. На торги выставляются и, по расчетам Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга, будут выставляться до третьего квартала 2005 года участки с "коротким" пакетом документов: без ряда необходимых технических условий и согласований. Впрочем, главный минус "коротких" пакетов не столько в отсутствии полной информации по участкам, сколько в том, что покупатель неуверен, будут ли выделяемые сегодня пятна обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. В любом случае, влияние аукционной системы на рынок, в первую очередь - жилищный сегмент, станет заметным через 1,5-2 года.

Второе событие - монополизация некоторых сегментов рынка строительных материалов, завершившаяся в 2004 году. В первую очередь речь идет о рынке нерудных материалов (песка, щебня), главным игроком на котором стала петербургская Группа ЛСР (по морскому песку, например, у компании стопроцентная доля). Высокая концентрация наблюдается на рынке кирпича (главные игроки - ЛСР и петербургская компания "Ленстройматериалы") и цемента (московская компания "Интеко"). Впрочем, участники строительного рынка Петербурга отмечают, что в данный момент негативных последствий монополизации перечисленных сегментов стройиндустрии не ощущается. Но это, безусловно, не означает, что они не могут появиться в будущем. Наконец еще одной тенденцией, под влиянием которой будет развиваться рынок недвижимости Петербурга, можно назвать повышающийся спрос на объекты более высокого качества. Особенно это заметно в секторе коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры и производственно-складские помещения).

Привести в соответствие

Итак, главный итог 2004 года в жилищном сегменте - значительное сокращение количества сделок, по сравнению с прошлым годом. Продажи, как обычно, начали снижаться летом, но вскоре выяснилось, что тенденция не является сезонной: осенью продажи продолжали падать, покупательская активность возобновилась лишь к концу года. В целом, по оценкам вице-президента корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслава Семененко, по сравнению с прошлым годом объемы продаж у всех компаний снизились на 25-30%. Однако большинство опрошенных нами представителей петербургского инвестиционно-строительного комплекса не драматизируют ситуацию, хотя и признают, что она была достаточно напряженной. Как выразился генеральный директор "Агентства Бекар" Александр Бегунов, "кривая продаж повторила все сезонные изгибы, только на более низком уровне". По мнению Вячеслава Семененко, из множества факторов, повлиявших на рынок, стоит выделить два. "Значительный рост объемов строительства в 2004 году привел к тому, что спрос "размазался" между большим количеством новых объектов, отмечает он. В то же время спрос перестал успевать за стремительным ростом цен, продолжавшимся до апреля".

Падение объемов реализации заставило строительные компании активизировать усилия по стимулированию спроса. В частности, увеличилось количество публикаций в СМИ, объясняющих причины повышения цен и пропагандирующих невозможность их снижения из-за удорожания основных составляющих себестоимости строительства. Кроме того, не объявляя о снижении цен официально, строители начали применять при продажах не афишируемые публично системы скидок и льгот. По оценкам некоторых экспертов, в отдельных сегментах такие "скидки" могли достигать 10%. В дальнейшем, как отмечает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, "строителям придется отвыкать от постоянного роста цен и учиться тщательно просчитывать и оптимизировать экономику каждого проекта, искать и грамотно применять новые финансовые инструменты, разрабатывать внятные стратегии продаж, использовать индивидуальный подход в работе с каждым клиентом". Фактически можно говорить о давно назревшей необходимости пересмотра большинством строительных компаний стратегий ведения бизнеса. Кстати, аналогичный процесс идет сейчас на московском строительном рынке, который в этом году тоже впал в депрессию.

Мелкие шаги "большой надежды"

Первое, что осознали петербургские строительные компании, - необходимость стимулирования спроса. Несмотря на позитивную динамику роста доходов населения, которую фиксирует официальная статистика, в условиях еще более динамичного роста цен на жилье она не приводит к автоматическому росту спроса. Не случилось и ожидавшегося резкого увеличения спроса в корпоративном сегменте из-за мощной экспансии в Петербург московских и региональных компаний, а также западного капитала. Предполагалось, что это увеличит спрос как на коммерческую недвижимость, так и на жилье. Впрочем, нельзя определенно утверждать, что это не произойдет в среднесрочной перспективе. Сегодня же основную долю потребителей жилой недвижимости составляют петербуржцы. Аналитики рынка оценивают долю иногородних покупателей на рынке в 25-30%, и пока она мало меняется. Пожалуй, самым серьезным из возможных стимулов к расширению спроса традиционно называется ипотека. Как известно, ее массовому распространению мешает ряд не решавшихся долгие годы проблем.

Между тем в прошлом году при участии городской администрации было создано ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" (СПбИА). Агентство заключило договоры на рефинансирование ипотечных кредитов с 21 банком. Этим предложением в основном заинтересовались небольшие и не имеющие длинных денежных ресурсов кредитные учреждения. Для крупных банков, реализующих собственные ипотечные программы, сотрудничество с агентством оказалось невыгодным. Стремясь расширить круг потенциальных клиентов, ряд банков начали оценивать платежеспособность заемщиков не по официальному доходу, а по совокупному доходу семьи, а также по косвенным признакам - наличию автомобиля, счетам за мобильный телефон и т.д. (см. "Эксперт С-З" №42 от 8-14 ноября 2004 года). Кроме того, некоторые банки реализуют собственные ипотечные программы совместно со строительными компаниями, такими как холдинг "RBI", "Петербургстрой Skanska", "47-й Трест" и некоторыми другими. Суть этих программ - заемщик получает реальный шанс приобрести квартиру в строящемся доме, что раньше было практически невозможно. Впрочем, участники рынка не склонны преувеличивать влияние ипотеки на рынок. По некоторым оценкам, в 2004 году на рынке строящегося жилья за счет ипотечных кредитов было приобретено не более 2% квартир.

По оценкам генерального директора компании "Петербургстрой Skanska" Виталия Вотолевского, в 2005 году объемы продаж по ипотеке могут увеличиться до 4-8%, а через четыре-пять лет - дойти до 15-20%. Впрочем, для бурного развития ипотеки практически нет условий: российская банковская система слишком неустойчива, к тому же она не обладает достаточными длинными денежными ресурсами. Помимо этого, чтобы ипотека приобрела серьезный масштаб, необходим значительный объем предложения построенных, готовых к заселению и свободных квартир. Петербургу до этого еще далеко. Обеспечить такое предложение строители могут, только располагая соответствующими финансовыми ресурсами. Между тем даже небольшое пока падение темпов реализации привело к ухудшению финансового положения ряда строительных компаний, о чем свидетельствует увеличение в листингах количества продаваемых квартир, которые компании-подрядчики получили от застройщиков в качестве оплаты выполненных работ.

Смена правил игры

Ухудшение качества пятен, выставляемых на торги по "короткому пакету", сильно беспокоит строителей и инвесторов. "Не имея полной информации об участке, - говорит начальник отдела маркетинга инвестиционно-строительного департамента агентства недвижимости "Невский синдикат" Ирина Калинина, девелоперы не могут точно определить необходимый объем затрат на возведение проекта, соотнести его со своими возможностями, просчитать рентабельность". В Комитете по строительству корреспонденту "Эксперта С-З" сообщили, что переход на полный пакет планируется завершить в четвертом квартале 2005 года. В целом в следующем году планируется выставить на торги участки, которые можно застроить 2,2 млн кв. м жилья. Что касается проблемы инженерной подготовки продаваемых пятен, то правительство Петербурга приняло в прошлом году ряд объемных программ по реконструкции и строительству новых головных источников электро-, тепло- и водоснабжения. Однако первых реальных плодов от этих программ следует ждать не ранее 2007-2008 годов.

Альтернативой получению земли через торги является освоение строителями территорий, освободившихся после вывода из города промпредприятий. В частности, генеральный директор холдинга RBI считает этот источник вполне серьезным: "Мы, как и многие другие строительные компании, компенсируем дефицит пятен за счет территории промышленных предприятий. Это серьезная альтернатива городской земле. За последние год-полтора такие предложения на рынке появились". Однако массовый исход промпредприятий из центра города - достаточно далекая перспектива. Как считает генеральный директор Генподрядной компании СТЭП Дмитрий Кунис, "в данный момент предприятиям переезжать невыгодно, потому что продажа земли, при нынешнем уровне цен на нее, не покроет огромные затраты на переезд и организацию производства на новом месте". Еще одним источником пополнения запасов пятен, иссякающих у петербургских компаний, все чаще называются земли сельхозназначения в пригородах Петербурга и в Ленобласти. В этой связи аналитики "Петербургской Недвижимости" весьма высоко оценивают перспективы смещения массовой застройки в Ленобласть.

Тем не менее реальные результаты изменения правил распределения земельных участков станут заметны не раньше 2006 года. "Затяжная пауза в выдаче участков под застройку, возникшая во время переходного периода, непременно отразится на объемах вывода на рынок новых строительных проектов. Возможно, торги по "полному" пакету сгладят этот пробел, но лишь частично. Все равно через полтора-два года стоит ожидать спада предложения", полагает Вячеслав Семененко. Можно считать, что прошлый год стал переломным для строительно-инвестиционного комплекса. Период относительно тепличных условий его развития закончился. Рынок жилой недвижимости сейчас находится в переходном состоянии от стадии рынка продавца к стадии рынка покупателя. В ситуации неизбежного обострения конкуренции выжить смогут лишь те компании, которые серьезным образом улучшат управление строительным процессом. В этом отношении большинству игроков петербургского рынка недвижимости есть куда расти.

Источник: журнал Эксперт-Северо-Запад №3 (208) от 24 января 2005 года