Бетон.ру

Рынок управления недвижимостью становится в последнее время одним из самых быстроразвивающихся. Способствуют этому в большой степени частные управляющие компании, которые оказывают собственникам высококачественные услуги по довольно приемлемым ценам.

Не можешь сам - позови друга!

Управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Причем доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно. И причин того, что этот рынок пока до конца не заполнен, множество. К ним можно отнести и несовершенство законодательной базы в стране, в соответствии с которой далеко не всякий объект можно отдавать под управление частным компаниям. Довольно важной причиной также является боязнь или нежелание владельцев передавать свою недвижимость в управление посторонним лицам. Поэтому довольно распространенной является ситуация, когда собственник выполняет еще и функции управляющего. А это не всегда оправданно. Так как после 5-10 лет такого управления здание становится непригодным или, как минимум, слабо пригодным для дальнейшей эксплуатации. Естественно, что арендаторы начинают высказывать претензии, требовать снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть данное помещение, подыскав что-нибудь поприличнее.

Очевидно, что никто не захочет снимать офис в здании, где, например, стоит неприятный запах из-за забившихся канализационных систем или в течение года несколько раз не срабатывали охранные системы, из-за чего арендаторы либо могли, либо понесли убытки (а ведь обеспечение элементарного порядка и безопасности как раз входит в обязанности управляющих компаний). А профессиональные управляющие компании не дожидаются возникновения таких ситуаций, а на любую, даже самую незначительную, жалобу реагируют по первому же сигналу. А когда управлением занимается государство, то эти жалобы чаще всего игнорируются до последнего момента. Наверное, всем нам приходилось сутки просиживать в ожидании сантехника, которого должны были прислать по вашей заявке или бегать по лестнице пешком из-за неисправности лифта, который не могут отремонтировать неделями. Это я говорю про жилой фонд, который большей своей частью находится в управлении "не очень коммерческих" структур. А вот арендаторы, в отличие от простых жильцов, которым попросту некуда деваться, ждать не будут. И действительно, зачем им это нужно? Скорей всего, уже после второй проигнорированной заявки о неполадках арендатор просто отправится на поиски иного места для своего офиса. Либо дождется окончания срока договора, а вот продлевать его не будет.

А не "кинут"?

Вообще управление недвижимостью делится на три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. В развитых странах все эти три функции объединяются у одной управляющей компании, а у нас такое объединение является редкостью. Возможно, это вызвано невысоким уровнем доверия со стороны собственников к какой бы то ни было управляющей компании. Отечественные владельцы недвижимости еще до конца не осознали всех преимуществ частных фирм. Многие из них просто-напросто испытывают некую долю недоверия к негосударственным управляющим, забывая о том, что самим частным компаниям, особенно с именем, невыгодно "кидать" своих заказчиков даже по мелочам. Если вдруг обман всплывет, то компания рискует потерять с таким трудом полученную известность, имя и авторитет, не говоря уже о клиентах. Поэтому как раз таки частные компании заинтересованы в том, чтобы честно выполнять условия договора и оставить клиента, если можно так сказать, довольным.

Доверяй, но проверяй!

Санкт-Петербург считается одним из самых прогрессивных городов России по своему отношению к негосударственным управляющим компаниям. Именно в Петербурге процент собственности, находящейся в управлении частных фирм, значительно выше, чем где бы то ни было по России. А в марте текущего года санкт-петербургские власти приняли во втором чтении закон "О доверительном управлении имуществом?", который предусматривает передачу государственных объектов в руки профессиональных управляющих. И это, безусловно, шаг вперед. Государство, в принципе, не является "эффективным собственником", поскольку не может следить и быстро реагировать на изменения рынка. К тому же государственные структуры находятся в замкнутом кругу, из которого крайне трудно выйти. Отсутствие средств приводит у низкому уровню эксплуатации объекта, что в свою очередь приводит к потере арендаторов, без которых, собственно говоря, объект не может приносить прибыль. Также при возникновении критической ситуации на самом объекте государство неспособно быстро принять верное решение. Пока это решение будет согласовываться и дорабатываться (а в условиях "переразвитого" бюрократизма в нашем обществе такая доработка займет уйму времени), объект может уже полностью разрушиться, и какие-либо "реанимационные" действия станут бессмысленными. Конечно, устранить минимальные неполадки в срок может и государство, но своевременно решить серьезные проблемы, особенно связанные с необходимостью предоставления дополнительных финансовых ресурсов, получается крайне редко. А частный управляющий в такой ситуации сможет быстро сориентироваться, принять правильное решение и достать при необходимости нужную сумму денег, взяв, правда, на себя некий риск, который впоследствии будет оправдан, и на который никогда бы не решилось государство.

Также закон о доверительном управлении помогает решить целый ряд вопросов, связанных с реализацией неиспользуемого потенциала зданий. Попросту говоря, при государственном управлении отдача объекта минимальна: пустуют огромные помещения, а те, которые все же заняты, используются нерационально, не принося такой прибыли, которую можно получить при их грамотном использовании. Особенно, если учесть, что частные компании рискуют чаще государственных, а это как раз характеризует коммерческий подход к управлению недвижимостью, следовательно, приносит большую прибыль. Да, государственное или собственническое управление тоже в некоторых случаях может принести реальную рыночную прибыль. Но не следует забывать, что без профессионального подхода к эксплуатации, реальные доходы от недвижимости можно получать, лишь выжимая из объектов последние соки, что не может не сказаться на дальнейшей судьбе данного здания. В функции "доверительных" профессиональных управляющих как раз и входит поддержание конкретного объекта в таком состоянии, чтобы была возможна его дальнейшая эксплуатация. Самые опытные управляющие, помимо текущих работ и платежей, пытаются добиться того, чтобы стоимость недвижимости не только не падала, а наоборот возрастала в будущем. Так что власти Петербурга, поддержав закон о доверительном управлении, принимают грамотное решение, которое должно стать руководством к действию для остальных.

Да будет спрос!

Но на российском рынке управления недвижимостью есть целый ряд проблем. В первую очередь это недостаток опытных отечественных управляющих. А иностранным компаниям, которые имеют большой опыт управленческой работы, часто не хватает знания специфики нашего рынка и связей с российскими компаниями и надзорными органами. А отечественным - наоборот, не хватает мирового опыта деятельности в этой сфере. Но, несмотря на это, спрос на услуги частных управляющих компаний продолжает расти с каждым годом такими темпами, что спрос на услуги профессиональных управленцев уже начинает превышать предложение, что, в общем-то, отрадно. Так как означает это, что и наши собственники пришли к выводу, что лучше заплатить профессиональному управляющему. Потому что у собственника хватает и своих забот, связанных непосредственно с владением имущество, и на грамотное управление у него просто не хватает времени.

По материалам маркетинговой группы "БЕШ"