Евгений Ермолаев возглавляет вроде бы неприметное госучреждение – Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов. Но именно здесь рассчитываются ценовые нормативы, которым должны отвечать все госрасходы на строительство – школ, больниц, дорог и пр. Г-н Ермолаев недавно предсказал, что московское жилье уже осенью 2009 года будет продаваться по 60 000 руб. за 1 кв. м. Сейчас он утверждает, что сделки по таким ценам уже проходят. Чиновник считает, что такие цены могут держаться, если государство вступит в прямую конкуренцию с частными застройщиками: построить квадратный метр жилья гораздо дешевле, чем утверждают девелоперы, уверяет Евгений Ермолаев.
У НАС ЕСТЬ ДАННЫЕ
– Недавно вы сказали, что сегодня на рынке жилья нет рыночных цен.
Они еще не сложились. Так можно охарактеризовать состояние рынка. Цены, по которым заключаются сделки, ниже на 10% и более, чем декларируемые.
– Но это же нормально.
Да. Это было состояние рынка жилья до потрясения экономики. И сегодня есть цены предложения. А источников доступной информации о ценах, по которым фактически происходят сделки, нет. Все отмечают, что эти цены значительно ниже.
– Вы говорили, что вдвое или втрое.
И в два, и в три раза для разных категорий жилья. Если мы возьмем жилье бизнес- и элитного класса – то, где рублевые цены застряли, – то, фактически, сделки заключаются по ценам ниже заявленных в два – три раза.
– Вы прогнозировали, что осенью банки начнут реализацию залогового жилья, благодаря чему цены опустятся до 60 000 руб за кв. м. Банки продают такое жилье, но вовсе не демпингуют. Дешевле купить то, что не заложено.
Есть два сценария, которые, по нашим оценкам, приведут к одному результату в части абсолютного значения стоимости. У нас нет сомнений, что рыночные цены опустятся значительно ниже декларируемых. И потом, у вас же нет данных, что эти квартиры покупают по заявленным ценам. По нашим оценкам, около 30% квартир по стране являются инвестиционными, а в Москве этот процент значительно больше. Для того чтобы рынок начал вновь развиваться, а жилье стало инвестиционно привлекательным, и как следствие началось кредитование строительства, нужна определенность в части расчета стоимости залоговых активов. Эти цены – 60 000 руб. за кв. м для Москвы – могут сложиться быстро: в этом году, либо в марте – апреле следующего года. Это понижение до того порога, когда застройщик продает без потерь.
– Покажите хоть одного застройщика, который готов сейчас за такие деньги продавать.
У нас есть данные о покупках квартир за такие деньги.
– Это, видимо, эконом-класс на самой окраине.
А мы и говорили об эконом-классе. Жилье массового спроса.
– Я только что, когда ехала сюда, видела большой билборд: «Новостройки в Мытищах от 77 000 до 88 000 за кв. м».
Это подтверждает, что цены еще не сложились. Пока предложение надеется стартовать с этих позиций и расстаться со своими неликвидными активами. Потому что недвижимость сегодня, даже если посчитать ставку аренды по отношению к рыночной стоимости, неликвидна.
– Если ваш прогноз все же сбудется, вы считаете, что жилье станет доступным для населения?
Сегодня отмечается ежемесячное снижение цены на 3-5%. Я считаю, что если жилье в Москве будет стоить 60 000 за кв. м, а в Санкт-Петербурге по 50 000 за кв. м, то в него, наконец, начнут инвестировать. Понимая, что ниже цены уже не будут. И тогда привычными инструментами цены начнут подращиваться, обеспечивая инвестиционную привлекательность.
– Я просто не понимаю, что должно случиться, чтобы цены рухнули так резко, почти в два раза, в ближайшие месяцы. Я специально опросила крупных участников рынка, они говорят, что люди уже понесли деньги и покупают жилье. И глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин недавно заявил, что квартиры уже можно покупать. Более того, если жилье соответствует заявленному качеству, на него и скидок никаких нет.
Ну, во-первых, Владимир Ресин, делая такое заявление, не говорил, по каким ценам уже можно покупать. Я готов сообщить свои данные: можно констатировать, что у нас доступ к микрофону имеет ограниченная категория владельцев квадратных метров. Это крупные застройщики, представители органов власти города Москвы и посреднические организации. Никто из них не заинтересован, чтобы цены упали. И, самое важное, – это сегмент, который занимает 10% рынка. Другое дело, что эти 10% – это управляемая, согласованная масса, которая свои действия по умолчанию согласовывает, поскольку ими движут одни и те же мотивы. А другие 90% – это разрозненные владельцы жилья, которое находится на вторичном рынке как инвестиционный актив. Вот для того, чтобы процесс, о котором я говорил, пошёл, необходимы импульсы. Первый импульс, который может быть, – это массовые сделки по ценам, близким к инвестиционной себестоимости тех квартир, которые выставляются на реализацию кредитными учреждениями. Второй – значительное увеличение числа предложений по отношению к текущему состоянию. Когда каждый владелец квартиры поймет, что цены не будут расти, а будут только падать, цены сложатся. Кстати, критическая масса недостатка финансовых средств возрастает с каждым месяцем, по нашим оценкам.
ВЗАИМНЫЕ УСЛУГИ
– Вы сейчас сказали, что некие участники рынка согласовывают свои действия и завышают цены. Это ведь сговор. Почему в таком случае ФАС не принимает меры?
Есть федеральный закон о монополии, который предусматривает размер присутствия – не менее 75% рынка. Но в каждом субъекте федерации десяток организаций вводит более половины жилья. И сотни мелких – все остальные квадратные метры. Соответственно, десяти крупным организациям принадлежат прямо или косвенно все информационные ресурсы, и они определяют цены. Вы поймите: это цены достаточно виртуальные. Они выше себестоимости строительства в четыре – пять раз. Остоженка – хороший пример. Место безобразное: нет инфраструктуры, нет ничего. Просто место сделали модным.
– Было много громких заявлений о том, какова должна быть цена квадратного метра, но это ни к чему не приводит. Какой смысл вообще говорить об этом?
Государство в России не является застройщиком. Менее 5% в общей массе – жилье, вводимое за счет бюджетной системы. Остальные 95% – инвестиционные проекты. Соответственно, цена на эту продукцию складывается без участия государства. Но мы подтверждаем до сих пор, что себестоимость квадратного метра жилого здания составляет 20 000 – 30 000 руб. во всех субъектах Российской Федерации, за исключением Крайнего Севера и регионов, где сложные инженерно-геологические условия. Помимо этого, для Москвы у нас примерно 10 000 руб. на кв. м – стоимость земельного участка, и стоимость подключения к инженерным сетям тоже составляет около 10 000 руб. Так и получается стоимость в 50 000 – 60 000 руб за кв. м. Рыночная цена формируется так же, как на базаре: если спрос выдерживается, предложение неминуемо прогрессирует в цене. Что касается возможных мер государства – это создание коммерческой строительной продукции с нормативной прибылью. Освоение площадок, финансирование строительства за счет бюджета, с целью реализации недвижимости на свободном рынке. Если государство будет инвестировать в строительство жилья, это будет воздействовать на рыночную цену. Сегодня практически нет инвестиционных жилых проектов. Государство могло бы, по нашим оценкам, стимулировать процесс, чтобы рыночные цены сложились, и строительный комплекс начал развиваться.
– Что для этого нужно?
Одной из мер, я полагаю, могла бы быть, государственная гарантия того, что для решения жилищных проблем определенных категорий граждан государство гарантированно выкупает по 50 000 руб. за кв. м в Москве все квартиры соответствующих потребительских свойств. Этот шаг позволил бы банкам считать нижний порог залоговой стоимости и вновь кредитовать строительство.
– Ну, и что мешает ввести такую меру?
Пока такой вопрос не обсуждался. Эта мера заранее будет провоцировать обвал цен на рынке жилья. Но почему бы государству не гарантировать, что оно выкупает жилье? В 50 000 руб. за кв. м уложиться на сегодня можно.
– Вы сейчас говорите про официальные затраты? Или откаты тоже сюда входят?
Я открою вам секрет: в Москве нет откатов. Как бы это ни звучало.
– Вы меня удивили.
Я не могу назвать фамилии, поскольку это некорректно, но… Лет пять назад в Москве крупнейшие застройщики пытались путем откатов решить проблемы с выделением земельных участков под застройку. Предприятие оказалось невыгодным. Проще купить у «Интеко» и других компаний, которые специализируются на том, что оформляют на себя участки и потом с пакетом документов продают. Можете считать, что сложилась качественная услуга под определенный вид товара. Я считаю, это позволяет ликвидировать систему откатов. Что касается стоимости подключения к инженерным и электрическим сетям, здесь, конечно возможность злоупотребления остается. Можно дать привязку за километр – полтора, а можно дать подключиться в шаговой доступности. Но, насколько мне известно, сейчас пакет документов под застройку эту проблему решает. В других регионах это еще не сложилось.
– Застройщики жалуются на то, что по закону нужно получить около сорока согласований, и при хорошем стечении обстоятельств на это уйдет года полтора. При такой системе у нас параллельно начинаются рытье котлована и оформление документов. Тут приезжает какая-нибудь комиссия. И ситуация ведет к взяткам. Одним чиновникам – за то, чтобы они закрывали глаза на незаконное строительство, другим – для того, чтобы быстрее оформлялись документы. В итоге, «коррупционный налог» составляет до 40% стоимости квадратного метра.
Взятки, о которых вы говорите, ничтожны в общей структуре затрат. Огромная доля – это цена земли и подключение к инженерным сетям. А мелкие взаимные услуги приняты еще с петровских времен в России. Проблема сроков согласовательных процедур сейчас решается. Владимир Яковлев, президент «Российского союза строителей», взял ее на себя, для того, чтобы сократить сроки до тридцати с небольшим дней. Эта проблема крайне значима для инвестора.
ЦЕНЫ ВЫСАСЫВАЮТСЯ ИЗ ПАЛЬЦА
– Не так давно Сбербанк совместно с другими структурами организовал аукционную площадку, на которой будет продаваться недвижимость. Еще существует аукционный дом «СиТоН», который вот-вот начнет торги. Я хочу понять, у нас меняется ситуация и наконец-то появится массовая практика аукционов, или это делается для того, чтобы поднять цены?
У нас большая практика продажи нежилой недвижимости с аукционов.
– Я говорю про жилье.
А я говорю, что практика у нас большая. И, насколько мне известно, там возможности для коррупции крайне мало. Нужно инсценировать слишком много, уметь отменить аукцион. Для этого нужны крайне веские основания. Других возможностей нет. Я знаю достоверную информацию: есть люди, которые пытались подешевле купить с аукциона, – это оказалось нереально.
– Может, поэтому у нас и нет такой обширной, сформированной практики по жилью?
В этом случае можно было бы рассмотреть систему голландских аукционов. Объявляется высокая цена и условный нижний порог, о котором не говорится. Если все участники не купили товар до достижения этого порога, то он снимается с аукциона. Думаю, если бы сегодня подобные аукционы по жилью проводились, оно покупалось бы по той цене, о которой я говорил.
– И что же этому мешает, почему они не проводятся?
Чтобы развить какой-то отсек законодательства требуется процедура. Она занимает около года. Меры обсуждаются, другое дело, что они еще не приняты, самих проектов, актов еще не подготовлено.
– Вы говорили, что разрабатываете меры, которые позволят сократить издержки на строительство к 2015 году до 30%. Это что за меры?
Мы говорили о затратах бюджета на инвестиционные цели. Одна из самых существенных проблем, которые есть в этой сфере, – практическая невозможность осуществления бюджетного планирования. Нет системы документов, нормативов, которые позволили бы эти цифры достоверно определить. Погрешности расчетов на стадии бюджетного планирования составляют три – четыре и более раза. Известно только, что в деревне Гадюкино нужна школа. А сколько стоит эта школа, рассчитывает, условно, директор школы.
– То есть, если он сможет обосновать определенную стоимость, так тому и быть?
Цифры произвольные, высасываются из пальца. Потому что системы документов не было. Пользовались данными школ, построенных в других регионах. Отсюда и размер погрешности. Зачастую по крупным объектам стоимость изначально значительно занижалась, чтобы не пугать составителей бюджета. Важно попасть в строчку, а потом уже разберемся. После того, как это появлялось в бюджете, выделялись средства, начинался второй уровень проблем. На стадии проектирования проектировщик никак не стимулирован на сокращение издержек. Он даже заинтересован, чтобы сметная стоимость была выше. Поэтому проектировщики зачастую принимали избыточные проектные решения. Если цена металла и цемента вместе взятых в структуре себестоимости составляет меньше 5%, то цена любого отделочного материала колеблется в десятки раз. Штукатурка может быть обычной или венецианской. Сметная стоимость определялась так же, как и все остальное, – определялась стоимость способов проведения работ.
– Так каким образом снижение издержек составит 30%?
По нашим оценкам, непроизводственные издержки в составе затрат, связанные с избыточными проектными решениями, составляют около 40%. Нами создаются и будут выпущены в этом году на основании решения правительства РФ нормативы цены строительства по каждому виду объекта. То есть школа на 450 мест стоит 500 млн руб. Если школа на другое количество мест – есть классификатор. И обмануть бюджет, заявив не 500 млн руб., а 200, чтобы получить этот заказ, не получится. На стадии проектирования должны появиться нормативы цены конструктивных решений. Каждый вид решения будет также иметь цену в текущем режиме. Каждая готовая конструкция. Таким образом, проектировщик будет вооружен нормативами, которые позволят ему укладываться в определенную стоимость. Создавая эти нормативы, мы делаем прозрачным ценообразование. При этом есть еще и уникальные объекты, которые не охватить нормативами. Для этого есть процедура, предусматривающая возможность для всех заинтересованных лиц обосновать некие решения и ввести нормативы адресно для каждой из строек. Но, по общим оценкам, более 90% объектов имеют стандартные решения. При этом есть технологии строительного производства, существенно удешевляющие затраты. Допустим, бестраншейный способ укладки трубопровода.
– Если вы сможете показать, сколько стоит государственный контракт изнутри, то несложно будет посчитать и себестоимость жилья, построенного частными компаниями.
Это, конечно, будет неким импульсом. По жилью у нас в этом году выйдет Сборник цен по всем видам конструктивных решений жилых домов. Там будет видно, что в Москве самый дорогой жилой дом в затратах на квадратный метр стоит меньше 40 000 руб.
– Думаете, застройщики обрадуются этому вашему сборнику?
Мне очень нравится фильм «Белое солнце пустыни». Мне за державу обидно. С моим непосредственным участием создается вся система ценообразования в строительной сфере. Это первая сфера, где создается такая система. Мы уже поглядываем на другие сферы.
– На какие?
Мы предлагаем Экспертному совету по экономической политике Государственной думы рассмотреть подобную проблематику в других отраслях, включая добывающие.
– В строительстве уже сделали все, что хотели?
Нет. Мы планируем создать единую базу данных результатов проектирования и изыскания. Чтобы на объектах федерального заказа иметь право обязать проектировщика разместить результат изысканий в единой информационной системе, которая будет общедоступна. Тогда можно сделать выводы о целесообразности тех или иных решений. На Западе есть масса технологий, которые позволяют значительно сократить затраты. Вот, например, сейчас обсуждается необходимость увеличения объема производства цемента. В то же время, есть различные конструктивные решения, которые позволяют обходиться без цемента. Те же полимерные перекрытия. Еще мы предполагаем создать в начале следующего года первую версию интерактивной системы единой базы данных стоимости строительных ресурсов. Можно будет зайти, ввести слово «кирпич», и получить цену кирпича от Магадана до Москвы.
– Сами будете исследования цен проводить?
Мы и сейчас проводим исследования. Просто полагаем, что каждый поставщик строительных ресурсов станет абонентом нашей единой системы, где он будет декларировать свои цены.
– Каждый в России поставщик стройматериалов?
Крупнейших производителей уже отобрали. Важно, что каждого индивидуально придется привязать к этой системе. Это техническая проблема, на ее решение уйдет около трех лет. У нас всего несколько тысяч производителей основных строительных ресурсов. Такая база данных будет способствовать развитию конкуренции.
– Не боитесь, что вас завалят жалобами на абонентов этой базы в случае ненадлежащего выполнения обязательств?
Я не вижу пострадавших. Это нормальная рекламная площадка. Другое дело, что те, кто завышает свои цены, должны будут что-то решать. Следующий шаг – на этой платформе можно будет создать биржу, на которой будут заключаться сделки. Но это далекие перспективы. Например, 85% в структуре стоимости стройматериалов составляют около ста ресурсов. То есть всего ресурсов тысячи, а достаточно наблюдать лишь сто, чтоб определить 85% этой стоимости.
– Почему у нас не приживаются инновации, позволяющие экономить в строительстве?
Так происходит во всех сферах всегда во все времена. Есть даже четыре стадии внедрения нового. Это вопрос времени. У нас нет единого ресурса, который сделал бы это общедоступным. Одна из знаковых проблем строительного комплекса – это отсутствие квалифицированного персонала. Например, в Германии все проблемы решаются еще на уровне профессионального образования. То есть плиточник – только плиточник. А у нас – специалисты широкого профиля. Не имеющие строительного образования. И если говорить о новых технологиях, то мы столкнемся с профнепригодностью персонала.
– Вы наверняка непопулярны в отрасли.
С начала 2009 года было написано более 600 жалоб. В прокуратуру, в правительство, в Счетную палату, министру регионального развития…
– Чем обидели и кого?
Большая часть жалоб инспирирована очень ограниченной группой лиц. Это группа лиц, которая занимается деятельностью на ниве ценообразования. Жалобы связаны с тем, что мы делаем. Они разрушают бизнес, устойчивую систему дохода коммерческих организаций. Они продавали услуги. А мы делаем бесплатным все, что было платным. Сметные программы, базы данных, и так далее. Но наш фильм будет с хорошим концом. Наши недруги крайне непрофессиональны – я ни одной квалифицированной жалобы не прочитал. Абсолютный вздор. Потоки сознания, в основном, абсолютно беспредметные.
Ссылка по теме: http://slon.ru/articles/153898/
