Бетон.ру

Группа ЛСР, один из крупнейших игроков строительного рынка России, с начала кризиса не снижала цены на строящуюся жилую недвижимость ни в одном из регионов присутствия. Не намерена это делать и сегодня, заявил генеральный директор Группы Игорь Левит.

- Игорь Михайлович, как сказался кризис на деятельности Группы ЛСР в сфере строительства жилья?

Начну с того, что сегодня Группа ЛСР – одна из крупнейших компаний России, работающих в строительной сфере. А если брать сферу производства стройматериалов, то наверное, крупнейшая в России, хотя никто однозначно на этот вопрос не ответит. Мы работаем в трех российских регионах. Это Северо-Запад, который является для нас базовым регионом, и еще долгие годы основная деятельность нашего бизнеса будет вестись там. На втором месте по объемам нашей деятельности – Екатеринбург, благодаря тем покупкам, которые мы сделали в прошлом году (в 2008 году Группа ЛСР приобрела почти 93% долей собственности крупнейшего в Екатеринбурге домостроительного комбината «Завод железобетонных изделий БЕТФОР», 100%  ООО «Уралщебень», 100% ООО «ПКУ НОВА-СтройПроект», 100% ЗАО «Нова-Строй», 100%  ООО  СМУ «НОВА-Строй», входящих в екатеринбургский холдинг «NOVA-Групп» - ред.). И Москва. Центральный регион сам по себе, безусловно, является очень интересным. Но он очень специфичный с точки зрения ведения бизнеса. Поэтому на этом рынке мы развиваемся очень осторожно.

На сегодняшний момент мы, наверное, мало чем отличаемся от большинства российских компаний, работающих в сфере строительства. Кризис по нашей отрасли ударил достаточно сильно. К счастью, наш бизнес, в отличие от чистых девелоперов, диверсифицирован, так как мы занимаемся и производством стройматериалов. Кроме того, у нас почти нет валютных кредитов, и на сегодняшний день  ЛСР включена во все возможные списки компаний, которых намерено поддерживать государство, в том числе, в перечень стратегически важных для экономики России предприятий. Это позволяет вести переговоры с рядом госбанков о перекредитовании, что уже – большой плюс. Для большинства компаний отсутствие возможности перекредитования является главной проблемой. Что мы наблюдаем сегодня? Последние полтора месяца 2008 года были не простыми. В Москве вообще квартиры перестали продаваться из-за сильной перенасыщенности рынка, в Петербурге и Екатеринбурге ситуация была лучше. Спад, на мой взгляд, произошел не только из-за кризиса, но и отчасти из-за необоснованных заявлений некоторых экспертов и чиновников о том, что цены на жилье серьезно упадут.

- В каких целях делались такие заявления?

Это вопрос к их авторам. Я считаю, что это очень большая ошибка, которая может привести к серьезным последствиям, как для строительной отрасли, так и для экономики в целом. Ориентируясь на такие оценки, потенциальные покупатели надеялись на снижение цен и откладывали покупку. В итоге снижения не произошло, зато начались процессы девальвации рубля, а четкого понимания, что будет с валютой, эксперты и аналитики не давали. Поэтому все же в январе отрасль зафиксировала оживление спроса: люди начали перекладывать свои сбережения из долларов и рублей в недвижимость. Вторая причина спада в отрасли – это, конечно, отсутствие ипотеки. Мы ждем наступления третьего квартала. И, исходя из того, как будет развиваться ситуация в конце лета - начале осени, будем строить планы на следующий и 2011 годы. Сейчас же мы гораздо большее внимание уделяем краткосрочным планам.

- На чем основана ваша уверенность в том, что цены на жилье снижаться не будут?

Я анализирую ситуацию в своей компании и понимаю, что снижение цен даже на 15–20% не приведет к увеличению спроса. Но при этом поставит под большой вопрос дальнейшее развитие и начало нового строительства. Вторая причина заключается в том, что себестоимость большинства домов уже сформирована, т.е. уменьшение цены на фоне девальвирующего рубля может увести застройщика в глубокий минус. Да и в связи с кризисом себестоимость сильно не падает: земля была куплена раньше по высоким ценам, заработную плату сильно не снизишь в условиях инфляции и девальвации, строительные материалы подешевели несущественно, налоги не стали меньше. Энергоресурсы растут, подключение к сетям тоже не дешевеет. Финансирование также становится дороже: раньше строители брали кредиты под 8-9%, сейчас под 16-20%. Куда застройщик вынужден включать эти расходы? Конечно, в себестоимость. Да и почему цены на жилье должны падать при идущих процессах девальвации? Разве у нас сегодня на что-то сильно снизилась цена?

Компании развивались в основном за счет заемных средств, и когда государство пытается выкупать квартиры по ценам даже ниже себестоимости (а сегодня, себестоимость строительства жилья эконом-класса в  Санкт-Петербурге составляет 60-70 тысяч рублей, в Екатеринбурге - от 40 тысяч рублей, в зависимости от стоимости земельного участка), то встает вопрос: а как строителям  расплачиваться с кредиторами? Девелоперы, намеренные пережить кризис, выполнить обязательства перед дольщиками, стабильно работать дальше, а главное – вкладываться в новые объекты, не будут значительно снижать цены.  Те же строители, у кого вопрос с ликвидностью будет стоять особенно остро, может быть будут готовы идти на значительные уступки, чтобы хотя бы на короткое время закрыть финансовую брешь … Правда, остается открытым вопрос: хватит ли застройщику в этом случае средств выполнить свои обязательства и довести объект до готовности? Я считаю, что не единственная, но по-настоящему реальная помощь, которую государство может сегодня оказать строительному комплексу – это возвращение ипотеки.

- Мировые цены на энергоресурсы все-таки значительно упали. На нефть – в три раза, на газ – в два раза.

Энергоресурсы для нас не дешевеют. Например, стоимость электроэнергии для промышленных предприятий с начала года повысилась. Стоимость подключений тоже не упала. На цемент цены снизились, но перед этим, год назад, они выросли в четыре раза и были космическими. Если говорить о ценах на металл, то прошлым летом началась тенденция к их снижению, но сейчас они снова начали расти.

- Вы каким-то образом планируете продвигать законодательные инициативы, чтобы снизить плату за подключение к газовым сетям, электроэнергии, водоканалу? Ведь в общей структуре себестоимости строительства жилья стоимость этих подключений составляет очень большую часть. Это проблема федерального уровня, а вы все-таки игрок национального масштаба.

Нет, с такими инициативами мы не выходили. Но на совещаниях в МЭРТе вопросы взаимоотношений с монополистами поднимаются. Например, после презентации проектов по строительству цементных заводов, в ходе которых выяснилось, что львиную часть в затратах инвесторов составляют инфраструктурные расходы, которые логично нести государству, министром было дано поручение разобраться с этим вопросом. Снижение нагрузки, не связанной непосредственно со строительной себестоимостью – очень больная проблема. Я уверен, что она будет каким-то образом решаться.

- Как вы собираетесь стимулировать спрос на жилье? Пока у нас только два способа такого стимулирования – долевое строительство и ипотека. Ни тот, ни другой сейчас не работают, да и в докризисные времена они составляли всего 10-15% в общем объеме продаж. Остальное – прямые деньги физических и юридических лиц. Прорабатываются ли с вашей стороны какие-то альтернативные схемы финансирования строительства жилья?

Ипотека – это вопрос государственного масштаба. Без ипотеки строительной отрасли  прожить сложно. Над проработкой других схем финансирования строительства мы работаем. Здесь главное - четкое соблюдение компанией 214-го Федерального закона о долевом строительстве. И тогда со стороны банков будет посыл к тому, чтобы с такими компаниями вести проектное финансирование. В частности, с некоторыми госбанками  мы рассматриваем возможность реализации проектов в Петербурге и Екатеринбурге. Банк финансирует проекты, потом предоставляет ипотечный кредит в этом же проекте, забирает квартиры в залог… Это достаточно непростая юридическая схема, но она, тем не менее, позволяет начинать новые проекты.

- Сколько квартир удалось продать, например, в Екатеринбурге в декабре, январе, феврале? И как вы планируете конкурировать с рынком вторичного жилья, где продавцы не ограничены себестоимостью строительства?

Конкуренцию со вторичным жильем мы вообще не предполагаем. Потому что «вторичка» была всегда – и в 93-м, и в 98-м. Она не влияет на стремление человека приобрести новое, современное, комфортное жилье. Это можно сравнить с желанием автолюбителя пересесть из подержанной машины в только что выпущенную на заводе. В 2008 году мы продавали в Екатеринбурге 120-160 квартир в месяц. Сегодня – 40-60 квартир, т.е., спрос сократился примерно  наполовину. В минувшем году наша девелоперская компания в Екатеринбурге «Нова-Строй», сдала более 70 тыс. кв.м жилья (а всего более 80 тысяч), заняв по объемам первое место в городе. При этом почти все было продано. В 2009 году планируем передать дольщикам столько же. Всего же в стадии строительства находится 128 тыс. кв.м, большая часть из которых на высокой стадии готовности.

- Собирается ли Группа ЛСР приобретать подешевевшие активы в регионах?

Сейчас очень много предложений во всех регионах: производство стройматериалов, участки земли, все, что угодно. Но сегодня, наверное, приобретать мы ничего не будем. Потому что если очень дешево покупаешь какую-нибудь компанию, то, в первую очередь, покупаешь проблему.

Ссылка по теме: http://www.pulscen.ru:80/reviews/120680