Бетон.ру

Наступивший 2009 год станет для России периодом развития экономического кризиса. Одно из его очевидных и серьезнейших последствий - обвал строительной отрасли. Уже во второй половине минувшего года "замораживание" строек в связи с дефицитом финансирования начало приобретать массовый характер. Учитывая, что 2\3 строящегося в стране жилья обеспечивается за счет вложений индивидуальных покупателей, именно граждане станут главными жертвами кризиса в этой индустрии. В результате в России сформируется новый класс обманутых соинвесторов жилищного строительства, который, вероятно, может насчитывать до 2,5 млн. семей. В наиболее сложной ситуации в настоящий момент оказались граждане, которые приобрели жилье на ранних стадиях строительства - такие объекты в условиях кризиса будут замораживаться практически со 100% вероятностью. Антикризисные меры властей, такие как передача объектов для достраивания стабильным компаниям и бюджетное субсидирование прежде всего коснутся почти завершенных проектов. Доля таковых в общем объеме жилищного строительства невелика.

Например, из общего количества московских строек на рынке жилья в стадии завершения находится всего 20-25%, в стадии активного строительства - около половины, а 10-15% проектов либо проходят стадию инвестиционной проработки и получения документации, либо находятся в стадии выхода на земельный участок. Положение покупателей недостроенных квартир усугубляется тем, что в случае банкротства компании-застройщика перспективы получения денежных компенсаций ничтожны. Во-первых, очевидно, что стопроцентного возмещения вложенных средств от прогоревшей фирмы ожидать не приходится. Во-вторых, если застройщик объявляет себя банкротом, создается определенная очередь погашения его задолженностей: зарплата сотрудников, налоги, крупные инвесторы и т.д. Физические лица - инвесторы, таким образом, оказываются замыкающими в этой очереди, и средств для погашения долга перед ними может просто не хватить.

Наибольшие шансы получить компенсацию, пусть и потратив массу времени и нервов на разбирательства, имеют граждане, заключившие договора долевого строительства. Их правовое положение достаточно четко регулируется ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве". После вступления в силу этого закона в 2005 году и последующего принятия поправок к нему дольщики получили значительные привилегии по сравнению с компаниями-застройщиками. Неудивительно, что последние стали отказываться от работы по долевой схеме и начали использовать более удобные для себя варианты, такие как соинвестирование по вексельной схеме и предварительные договоры купли-продажи. В большинстве случаев компании привлекают граждан к участию в финансировании строительства жилья именно на их основе.

При заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не подлежит обязательной регистрации в государственных органах. Кроме того, общим требованием закона к предварительным договорам является строгая определенность предмета договора (в данном случае - квартиры). Квартиру в доме, строительство которого находится на нулевой стадии, не всегда возможно должным образом описать в договоре, поэтому он может быть признан судом недействительным. В любом случае, при заключении подобного договора обязанности застройщика перед покупателем возникают не раньше официальной покупки квартиры, а до этого у инвестора почти нет рычагов юридического воздействия на застройщика, задерживающего обещанную квартиру.

По официальным данным, в Москве не более 20% сделок с недвижимостью проводится по договорам долевого участия. Однако есть основания утверждать, что эта цифра значительно завышена. Сейчас, когда кризис заявил о себе в полной мере, а банки все меньше стремятся кредитовать строительные проекты, использование "серых схем" привлечения денежных средств физических лиц только увеличивается и усложняется, в то время как долевое строительство практически исчезает из практики. Кризис ударил по всем без исключения участникам строительного рынка, в том числе и крупнейшим. К таковым, безусловно, относится компания "Главмосстрой". Свои производственные мощности она в основном унаследовала от своего предшественника - государственного строительного гиганта. "Главмосстрой" был создан еще в 1954 году и имел статус министерства СССР, в его структуру входило 53 общестроительных и специализированных треста, 255 строительных и специализированных управлений, свыше 600 производственных предприятий и организаций.

В 1998 году "Главмосстрой" был преобразован в ОАО и назначен исполнителем программы правительства Москвы по строительству жилья. В 2005 году компания была выкуплена "Базовым элементом" и фактически стала подрядчиком принадлежащего бизнес-группе Олега Дерипаски строительного холдинга "Главстрой". "Главмосстрой" в течение длительного периода весьма успешно работала в сфере строительства в Москве. Стабильность и успешность компании обеспечивалась в основном за счет бесперебойного поступления госзаказов от мэрии: "Главмосстрой" наряду с "Интеко" и "СУ-155" входит в число привилегированных участников строительного рынка столицы. Однако, по официальной информации, последние 2 года деятельность холдинга является убыточной и им накоплены серьезные кредитные задолженности. В частности, Банк Москвы предоставил "Главмосстрою" кредит на сумму 3 миллиарда рублей по ставке не более 12 процентов годовых в декабре прошлого года. Компания должна была погасить кредит в конце октября 2008 года, однако не смогла выполнить своих обязательств по кредиту и обратилась в банк с просьбой о продлении сроков погашения задолженности.

28 ноября 2008 года банк рефинансировал задолженность, но под залог части активов компании. Банку передадут нежилые помещения в Васнецовом переулке, акции ОАО "Кунцевский комбинат "ЖБИ № 9", ОАО "Проектный институт № 2", а также права на строительства жилых домов в Зеленограде, Северном Медведково, Южном Бутово, Коптево и Ховрино и т. д. Кроме этого, в качестве залога банку предоставлено находящееся в собственности компании нежилое помещение на Цветном бульваре стоимостью 62 миллиона рублей и земельный участок под ним. В московском арбитражном суде находится ряд исков против фирм, входящих в структуру холдинга "Главмосстрой". Самый крупный иск был подан компанией "Диострой-Инвест", которая требует оплатить 42,39 млн руб. за реализованные договоры подряда. Помимо этого, компания "Магма Трейд" требует оплатить реализованный договор поставки на сумму 35,57 млн руб. Общая кредиторская задолженность "Главмосстроя" оценивается в 37,1 млрд руб.

В связи с неустойчивым положением компании в контексте экономического кризиса перспективы граждан - соинвесторов строительства объектов "Главмосстроя" отнюдь не являются радужными. Можно только посочувствовать людям, приобретшим квартиры в домах в 11м микрорайоне Южного Тушино. Строительство объектов в этом жилом комплексе либо еще не начато, либо находится на котлованной стадии. Соинвесторы уверены в том, что "Главмосстрой" отказался от этого проекта, хотя по последним данным он остается за компанией. Таким образом, будущее холдинга "Главмосстрой" выглядит туманным, даже несмотря на то, что его материнская структура, "Главстрой", вошла в число 295 системообразующих организаций, которым будет оказана правительственная поддержка в период кризиса. Ведь руководство "Главмосстроя" умудрилось влезть в миллиардные долги даже в условиях режима наибольшего благоприятствования, созданного для компании московскими властями.

Ccылка по теме: http://www.rway.ru:80/nwsinf.asp?nws=11221