Бетон.ру

Председатель правления ПО "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев в интервью рассказал о том,  насколько вероятны дефолты  у девелоперов, и почему падение себестоимости строительства – "полный бред". Производственное объединение "Ленстройматериалы" - одна из крупнейших компаний Северо-Западного региона. В 2007 году под контроль компании в Петербурге почти полностью перешел Петровский остров. Выручка производственного объединения "Ленстройматериалы" от продаж товаров, продукции, работ и услуг в 2007 году составила - 6,4 млрд рублей.

- Расскажите, что у вас происходит…

А ничего не происходит…

- То есть все встало?

 Ну да…в негативном смысле, к сожалению.

- А что встало больше – стройматериалы или строительство?

Ни строительство, ни производство стройматериалов не встали. Встали продажи. Объем сделок снизился на 60-70% по сравнению с весной-летом. Спрос не исчез никуда, естественно. Количество звонков не уменьшилось. Люди ждут изменений. Они же читают прессу и слышат чрезвычайно умное общее мнение о том, что все должно упасть, не имеющее никакого экономического и логического обоснования. Но поскольку это в большей степени рынок эмоций, все сидят и ждут, что же будет, чье мнение возобладает: упадет или никогда не упадет.

- Объективные предпосылки для падения есть?

Есть. Отсутствие оборотных денег у строителей. Раз нет продаж, с одной стороны, и нет кредитов, с другой стороны, значит, исчезли деньги, на которые можно строить. Если исчезли деньги, надо их где-то брать. Вопрос, где - остается открытым. Системообразующие банки – Сбербанк, Газпром, ВТБ, ВЭБ – свои функции доноров в банковской системе по деньгам, которые им выдало государство, не выполняют ни в каком объеме. В ВЭБе пытаются решить свои бизнес-вопросы, что-то на этом заработать. Похвальное желание... В Сбере сидят в жестком регламенте, несмотря на то, что существенная доля их региональных отделений, в том числе Северо-Западное, имеют большие объемы свободных денег. Руководство Сбербанка в Москве не понимает, что происходит, им боязно. Они держат деньги в кэше, боясь, что население побежит снимать депозиты. Они выплачивают проценты по депозитам, но не выдают кредиты – значит, несут убытки. 

Сколько они так просидят? Надеюсь, что не больше 3-4 месяцев. А если банкиры не будут продлять кредиты девелоперам, они получат в собственность их залоги. У нас Сбербанк может стать буквально в течение полугода самым крупным землевладельцем страны. Он навыдавал кредитов под залог земельных участков и если не будет лонгировать кредиты, ему эту землю принесут. Дальше возникают вопросы, каким образом стимулировать покупателей к покупке квартир. Если вы даете скидки 10% или 15%, то увеличения продаж не происходит, потому что эта скидка не стимулирует потребителя. Во-вторых, это те объемы, та глубина, на которую вы предельно можете опуститься для того, чтобы работать в ноль. Если вы двигаетесь ниже, вы делаете проекты убыточными.

Дмитрий Игнатьев

- Подождите, 15% делают проект нулевым?

У кого – 10%, у кого – 15%.

- Да ладно! Считается же, что у строителей такая маржа, что они могут и на 40% цены снизить.

Это глобальное заблуждение. Все те, кто об этом говорят и пишут, экономики процесса абсолютно не представляют. Мы на 80-90% находимся в сегменте массовой застройки. При нашем цикле строительства у нас 10-15% рентабельности. Есть проекты, которые даже на стадии глобального спроса на весну этого года, были нулевыми или даже минусовыми, другие давали нам 20-25%.

- От чего это зависит?

Экономика очень проста: цена земли, цена сетей, цена денег, которые вы привлекаете, и, собственно, себестоимость строительства. Цикл строительства до момента сдачи дома занимает 3-3,5 года. Фактически до момента, пока вы выравниваете потоки через продажи квартир, у вас проходит 2,5 года, поскольку вы покупаете участок и потом занимаетесь проектированием, "нулем", забором... Больше двух лет вы сидите на кредитном ресурсе и платите за него. Если раньше платили по ставкам 10-12%, то сейчас нам предлагают (то есть нам вообще ничего не предлагают, но если предложат что-то) в районе 20%. Если вы 30-40% истратили на землю и на старт, за два года вы накрутите еще 40% от этой суммы за пользование кредитами.

Понятно, что вы никогда не залезете в проект планово, если вы считаете, что в перспективе он окажется нерентабельным. Но дальше возникают непредвиденные обстоятельства. Предварительные технические условия на подключение электричества стоят, например, 20-25 млн рублей. Окончательно Ленэнерго выставляет в объеме 100 млн. Вы мучаетесь с этим, находите какие-то компромиссы на уровне 60-70 млн, но $2 млн вы уже потеряли из планового расчета. Дальше – непредвиденные изменения в проекте, которые связаны с нашей архитектурой или с пожарниками или еще с кем-то, кто говорит: "здесь должно быть то-то". Или этаж нужно отрезать, как у нас там сейчас отрезают, но это совсем форс-мажор… Если вы попали в эту ситуацию, вы все равно вынуждены достраивать, потому что квартиры вы продаете, и обязательства надо выполнять.

- Насколько велика вероятность дефолтов и несданных домов?

Велика. Если кто-то начнет продавать квартиры на 30% дешевле, их, конечно, купят. Уроки прошлого никогда не откладываются в умах современников. Пока они сами не залезли в свою собственную негативную ситуацию и оттуда не попытались вылезти. Вот тогда они уже ученые и битые. Если вы имеете компанию, которая строит три дома, и они на 30% скинули цены – значит, вероятность того, что он не построит все эти три дома, два из трех или хотя бы один из трех, - это практически 100%.

- Сколько у вас сейчас строек находится в начальной стадии?

У нас в работе порядка двадцати объектов на разных стадиях. Сдаточных – четыре, которые будут сдаваться в первом квартале 2009 г. Большинство компаний предпочтут морозить проекты и существующие строительные объекты, чем скидывать цены. Если банкиры в течение трех-четырех месяцев не проснутся и не начнут кредитовать реальный сектор, и нас в том числе, мы будем вынуждены замораживать часть проектов.

- В принципе, учитывая, что у нас строители и так с задержкой сдают жилье…

У нас есть два объекта, на которых мы существенно задержались. На обоих нам по полтора года не давали электричества, и это как раз те два объекта, на которых у нас предварительные технические условия из 20 млн рублей превратились в 120 млн. Больше у нас задержек не было. Строитель, конечно, - не ангел. Сам не очень люблю. Но все же надо признать, что объективных причин у него очень много. Строитель - единственный, который работает с клиентом непосредственно. Все остальные – Правительство Петербурга, Лэнэнерго, Водоканал и так далее - у него за спиной. И они никогда не выполняют свои обязательства в срок.

- Ну положены какие-то штрафные санкции?

С кем? С Правительством Петербурга? Нет, не положены.

- Хотя бы с Ленэнерго …

Нет. Ноль. Совершенно бессмысленно. Ленэнерго говорит, если вы не хотите, можете забрать свои деньги по договору – и свободны. Электричества не хватает, мы перегружены, мы не успеваем, мы не можем. Вот и все. Поэтому что делать? Нет ни одного договора с монополистом, который сделал бы все вовремя и в срок. Сейчас может быть ситуация изменится как-то, тенденция какая-то есть.

- А если заморозится половина строек, тогда-то Ленэнерго будет справляться?

Не знаю. У Ленэнерго тоже есть проблемы: у него нет требуемого объема денег для того, чтобы выполнять свою инвестиционную программу.

- Как это нет?! Вы столько денег платите за землю.

Кому?

- Городу.

Городу. Но не Ленэнерго же, правильно?

- То есть у города деньги есть.

Да, у города деньги есть. И в этом смысле у нас очень большие надежды на взаимодействие с ним. Расселение ветхого-аварийного, очередники, бюджетники, ветераны, молодые семьи и т.д. У них большие бюджетные расходы заложены в бюджет – порядка 50-55 млрд на строительство. И в принципе договоренности есть, что они эти деньги попытаются двинуть на наши объекты. Мы можем быть партнерами или подрядчиками. Например, у меня есть проект в более существенной стадии разработки, чем городские. Можно купить у меня долю в этом проекте, построить совместно дом, за эту долю отдать городу соответствующую долю жилплощади, которую они учтут, распределят в соответствии со своими программами. Я не большой оптимист по этому поводу – регламентов-то соответствующих нет, за исключением аукционов на покупку квартир. Губернатор говорит правильные вещи, но я думаю, что на среднем звене все это будет очень долго тянуться. И мучительно. Потому что разработать регламенты и внедрить их оперативно – сложно. Есть же большая законодательная база: законы о бюджете…

- Застройщики не собираются покупать доли в проектах друг у друга?

Они собираются это делать - может быть, это будет. Но тут тоже все не так просто. Никто не будет покупать долю у проблемных компаний. Вы никогда не войдете во взаимодействие с проблемным партнером, зачем вам это надо.

- А на выгодных для себя условиях?

Чтобы купить проект целиком, нужно, чтобы он был чистым. Если кто-то уже напродавал полдома или 60%, или 30% даже, и у него кончилось финансирование, а построил он 10%, то обычно экономика по этому проекту не бьется никогда. Поэтому, скорее всего, будет перепродажа пятен или проектов на стадии "без продаж". Но если не будет кредитов, то этих покупок все равно не будет.

- Город предложил выкупать у застройщиков землю. Это насколько перспективно?

Все ситуации разные. Если вы можете продать одно-два пятнышка городу и тем самым в отсутствие денег поправить свою ликвидность – это позитивно. Потому что других покупателей на рынке пока я не вижу. Нет никаких инвесторов, которые на кризисе могли бы заработать в текущий момент, скупая что-то.

- Так может вы еще цены не уронили? На землю, на девелоперские проекты…

Я не хочу ничего ронять и закладывать себе убытки с перепродажи того, что я в свое время купил. Я лучше заморожусь. Нам говорят: земля упадет, и, как следствие, должна упасть наша себестоимость. Полный бред. Та земля, которая сидит в наших проектах, куплена давно, за нее уже заплачено. Если земельный рынок упадет, то это значит, что я сейчас могу купить эту землю и снизить свою себестоимость на проекте, который будет продаваться только через три года.

- Цемент начал падать.

Серьезно?

-"ЕВРОЦЕМЕНТ груп" объявил о снижении цен.

Ну "Евроцементу" можно. У него чистая прибыль составляет 60% от объема выручки. Этот показатель, наверное, и есть результат борьбы антимонопольного комитета с цементниками. Ни цемент, ни один вообще из строительных материалов не имеет контрольного пакета в общей стоимости продукции предприятия. Рабочая сила, цемент, металл, щебень, песок, энергетика – все это статьи, которые имеют соответствующие 3, 5, 7, 10%. И если что-то из них, из этих 7%, упало, условно говоря, на 10%, то значит, вы получили 0,7% понижения к себестоимости.

- В связи с тем, что массовый сегмент так страдает, не пожалели, что в свое время не начали заниматься элитным жильем?

Мы занимаемся им потихоньку. И Петровским островом, и проектами в центре.

- Вы продаете Петровский остров или вы сами будете его застраивать?

Мы будем комбинировать, скорее всего. И продавать частично участки, и сами что-то строить. Это наиболее рыночная позиция. Мне в любом случае нравится бизнес, который в рынке, где меньше зависимость от разного рода политиков, чиновников. Мне не нравятся "темы" – мне нравится рынок. Там, где можно работать рекламой, мозгом. А не работать за счет того, как и с кем ты договорился.

Ссылка по теме: http://www.dp.ru/Default2.aspx?ArticleID=ca8f123b-446f-4a53-882b-e81acd80c3d9&ref=rss