|
Подорванное процветание строительного рынка
Мировые рынки недвижимости погрузились в пучину кризиса. Ипотечные банки разоряются. Жилье плохо продается. Снизился спрос на коммерческую недвижимость. Строительным компаниям не хватает денег для завершения начатых и запуска новых проектов. Вынуждены сокращать персонал риэлтерские агентства, поступает первая информация о банкротстве девелоперских компаний. Банковские и инвестиционные аналитики прогнозируют сокращение объемов строительства жилья и коммерческой недвижимости. До недавнего времени многие эксперты строительного рынка полагали, что благодаря слабой интеграции в мировую экономику Россию этот кризис обойдет стороной. Однако оправдаться этим надеждам не суждено: волна кризиса уже накрывает некоторые российские регионы. Впрочем, финансовый и конъюнктурный шторм при всех его негативных последствиях может пойти на пользу строительной отрасли. Есть вероятность, что он смоет с рынка компании с советским менталитетом, держателей безразмерных земельных банков, а также носителей устаревших и накладных с экономической точки зрения домостроительных технологий. Недвижимость идет ко дну На прошлой неделе на 30% обвалились акции американских ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae. Удержать ценные бумаги от падения не смогли даже заявления о государственной поддержке ипотечных операторов. Агентство Moody`s снизило их рейтинги финансовой устойчивости Не лучшим образом обстоят дела и в Европе. На днях обанкротилась одна из крупнейших испанских девелоперских компаний Об угрозе обвала европейских и азиатских рынков недвижимости предупреждает брокерская компания Savills, акции которой, кстати, уже существенно подешевели. Она прогнозирует, что до конца года цены на жилье в Лондоне упадут на 25%. Количество сделок с недвижимостью в британской столице уже снизилось на 45% по сравнению с прошлым годом. В британских строительных компаниях идут сокращения персонала. Компании Bovis Homes и Redrow сообщили об увольнении 40% сотрудников. Новые рабочие места придется искать примерно тысяче служащих английской строительной компании Persimmon: продажи в первом полугодии упали на 31%. Уменьшение количества строек наблюдается также во Франции, Германии. Впрочем, пока в целом по Европе можно говорить лишь о стагнации: в 2008 году объемы строительства там сократятся примерно на 0,3%. Исследовательская компания Teikoku Databank Ltd. сообщает, что в Японии возросло число банкротств компаний. Особенно эта тенденция заметна в строительной сфере. Многие компании не выдержали уменьшения числа заказов со стороны государственного сектора и подорожания материалов. Агентства недвижимости закрываются Драматические изменения происходят на рынке недвижимости Казахстана: вторичное жилье, в первую очередь низкого качества, существенно подешевело. В некоторых городах цены упали на 20–60%. Аналогичные тенденции заметны и на первичном рынке. Теперь участники рынка с замиранием сердца следят за банками, накопившими на своих балансах более 100 тыс. дефолтных кредитов. Если ипотечные кредиторы начнут реализовывать заложенную недвижимость, рынок может обвалиться еще сильнее. Стагнируют рынки недвижимости Белоруссии и Украины. Жилье дешевеет с конца прошлого года, особенно квартиры в старых домах. Цены на новостройки растут, но очень неуверенно. Захлебнулись в высоких ценах До недавнего времени российский строительный сектор на фоне заграничных новостей выглядел островком стабильности. Несмотря на финансовые передряги, цены на отечественную недвижимость продолжали расти, застройщики - процветать, а чиновники - радоваться статистике ввода новостроек. Однако в последние месяцы стали проявляться тревожные симптомы, на которые обратили внимание даже федеральные власти. С начала 2008 года в стране резко замедлились темпы роста строительства. Эта тенденция наметилась уже в первом квартале (см. «Экстренное торможение», «Эксперт» № 18 от 5 мая 2008 года), однако чиновники заметили ее лишь недавно. В начале июля «В Омске объемы продаж жилья снижаются. И с каждым месяцем все сильнее. Раньше можно было продать квартиру «Ощущение такое, что мы находимся в нижней точке, давно не припомню такого падения объемов продаж», - сетует генеральный директор новосибирской компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Голованов. Он говорит, что для застройщиков настали тяжелые времена. Многие строительные компании столкнулись с финансовыми трудностями, сорвав сроки завершения проектов. Компании проводят политику скрытого снижения цен в виде различных маркетинговых акций. «Возможно, объемы ввода жилья в Новосибирске несколько сократятся, поскольку перед многими строителями стоит задача выжить в сложный период и мало кто задумывается о наращивании оборотов. Спад уже отразился на инвестиционных планах компаний: строить стали гораздо медленнее. Крупные компании еще держатся на кредитах, а мелкие и средние, жившие за счет средств дольщиков, могут прогореть», - отмечает наш собеседник.
«В Екатеринбурге рынок достаточно вялый, активность невысокая, хотя продажи идут», - рассказывает руководитель аналитического отдела Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. С начала года рост цен на первичке составил 2,5%, на вторичке цены снизились на 1%. По словам Цепная реакция Кризис продаж на рынке недвижимости уже ощутили на собственной шкуре производители стройматериалов. В частности, в иркутской компании «Востсибстрой» говорят, что объем производства бетона в компании снизился на 45%, реализация арматуры - на 55%. Глава компании во всеуслышание заявил, что «заводы ЖБИ недозагружены, просто не знают, куда свою продукцию продавать». В растерянности пребывают и участники цементного рынка. Вопреки многочисленным прогнозам о грядущем и неизбежном росте цен «хлеб строительства» начал дешеветь в пик строительного сезона. На Московской фондовой бирже цены на цемент в июне снизились примерно на 12%. По данным компании «Гарант Брокер», в мае средняя стоимость контрактов составляла около 4,8 тыс. рублей за тонну, а в июне она снизилась до 4,2 тыс. рублей за тонну (без НДС и доставки). Производство цемента фактически застопорилось. За первые пять месяцев этого года отечественные цемзаводы выпустили 22 млн тонн цемента - это всего на 0,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Участники рынка констатируют, что цементники не по своей доброй воле смягчили ценовую политику. По общему мнению, цены подкосил импорт и снижение спроса со стороны строительных организаций. По данным руководителя Негативный сценарий Впрочем, застройщики смягчения ценовой политики со стороны производителей стройматериалов пока не ощутили. Более того, они сетуют, что себестоимость строительства (в которой учитываются не только стройматериалы), Понятно, что с помощью явных и скрытых госдотаций застройщики рассчитывают сохранить приемлемый уровень рентабельности. Однако пока их лоббистские усилия безрезультатны: местные и федеральные власти проявляют индифферентность. Показательна в этом смысле позиция мэра Омска Виктора Шрейдера, который недавно во всеуслышание заявил, что никакого кризиса на строительном рынке нет. А то, что около 2500 квартир на рынке не продано, - это, наоборот, хорошо: «Чем больше на рынке предложений, тем ниже будет цена. Я ставлю перед собой задачу официальными легитимными средствами добиться снижения стоимости квадратного метра в городе. Это я и делаю через возможность увеличения объемов строительства жилья, а следовательно, появляется возможность предлагать на рынке качественный и дешевый товар. Не всем это нравится, и прежде всего строителям. Так как цель любого бизнесмена - это получение прибыли». Казалось бы, в этой ситуации в выигрыше оказываются крупные строительные конгломераты, ведущие активное строительство в регионах (ГК ПИК, Однако позволим себе не согласиться с этой весьма распространенной точкой зрения. Разумеется, это крайний сценарий для строительной отрасли и всей российской экономики. Однако, учитывая перегрев рынка недвижимости и уже ставший объективной реальностью кризис продаж, его вероятность весьма высока. Остается только сожалеть, что при всей нежелательности такого негативного расклада только он оставляет строительной отрасли шанс для структурной и организационной перестройки с отказом от неэффективных и уродливых домостроительных технологий советского образца. Ссылка по теме: http://www.expert.ru/printissues/expert/2008/29/podorvannoe_procvetanie/
|
|