Бетон.ру

“Комсомолка” продолжает выяснять причины небывалого подорожания жилья.

Административный ресурс

Кажется, от законодательства и того, как его реализуют чиновники, цены на квартиры зависят мало. Но это только на первый взгляд. И вот пример. Приблизительно неделю назад областной министр строительства Валерий Англичанинов заявил о создании так называемого реестра добросовестных застройщиков. Из названия кажется, что компании с подмоченной репутацией в этот список не попадут. Речь необязательно идет о фирмах-кидалах, у которых изначально цель - собрать с дольщиков деньги и исчезнуть. Имеются в виду и те застройщики, которые по каким-то другим причинам однажды не смогли закончить строительство.

Раньше такого реестра не было. С одной стороны, его появление можно только приветствовать. Поскольку случаев, когда нижегородцы покупают доли, а потом остаются ни с чем, немало. Взять хотя бы свежую историю с “Социальной инициативой”. С другой стороны, никаких преимуществ от нахождения в этом списке у самих застройщиков нет. В реестре, по большому счету, будет просто храниться информация о компаниях, работающих на строительном рынке. Однако не исключено, что, составляя такой список, власти хотели создать некий инструмент контроля над застройщиками: если провинился раз - все, добросовестным тебя больше не назовут. В конце концов, это может сказаться на предложениях на рынке жилья.

Московские компании - московские цены

Эта наша версия в каком-то смысле продолжение предыдущей, про административные ресурсы. Дело в том, что не без помощи Валерия Шанцева в конце 2005 года было создано ОАО “Нижегородкапстрой”. Блокирующий пакет акций в нем получило региональное правительство, остальное досталось компаниям, входящим в московскую ГК “СУ-155”, одну из крупнейших в стране. Нынешний министр строительства области Валерий Англичанинов, пока Шанцев не пригласил сюда работать, был ни кем иным как президентом “СУ-155”. Злые языки сразу стали поговаривать, что с такой протекцией проблем с заказами не будет. "Нижегородкапстрой" работает по принципу полного цикла, от проектирования до сдачи жилья под ключ, большинство комплектующих для строительства изготовляются на предприятиях входящих в структуру “СУ-155” (преимущественно, московских, к слову говоря). В составе "Нижегородкапстроя" есть собственный проектный институт, где работают нижегородские архитекторы, есть также своя генподрядная организация - ООО “Монтажинстрой”.

По поводу заказов поговаривали, что “Нижегорокапстрой” (благодаря поддержке на самом верху) обеспечат подрядами по всей нагорной части города. Верно это или нет, судите сами. В Нижнем Новгороде идут предварительные проектировочные работы на площадке в районе улиц М.Ямская, Похвалинский Съезд, Окский Съезд. “Нижегородкапстрой” также выиграло конкурс на подготовку проектной документации по участку на пересечении улиц Горького и Ильинской. В Верхних Печерах этой компанией приобретен земельный участок под строительство, сейчас там ведутся подготовительные работы и в скором времени начнется строительство микрорайона “Печерская гряда”. Площадь застройки будет составлять порядка 100 000 кв.м.

Что касается работы в области, “Нижегородкапстрой” участвует в областной программе “Жилье для молодых сельских специалистов”. В настоящий момент работа ведется как минимум в 10 районах области. А сейчас “Нижегородкапстрой” занимается комплексной застройкой в Кстове. Вообще до 2010 года силами "Нижегородкапстроя" в Нижнем планируется построить более полутора миллионов (!) квадратных метров жилья. Уже в 2007 году с участием “Нижегородкапстроя” намечается возвести не менее 200 000 кв. м жилой площади. Ежегодные инвестиции “СУ-155” в проект составят не менее 3,2 миллиардов рублей. Эксперты говорят, таких грандиозных планов нет ни у одного застройщика в Нижнем - не все себе такое могут позволить с чисто финансовой точки зрения.

В то же время, некоторые специалисты ставят под сомнение возможность осуществления замыслов “Нижегородкапстроя” с точки зрения уже технической. “Заводы должны быть загружены на полную мощь”, говорят они. В Нижегородской области у компании есть только один завод в Кстове, который производит железо-бетонные конструкции. Все остальное, видимо, “Нижегородкапстрой” будет закупать на предприятиях “СУ-155”, то есть в Москве. Как это в конечном итоге скажется на цене квадратного метра, можно только догадываться.

Мнения застройщиков

Олег Сорокин, генеральный директор Группы компаний “Столица Нижний”, занимающейся строительством в Нижнем Новгороде:

- Область считается регионом с высокими административными рисками. Почему, как вы считаете?

На инвестиционной привлекательности региона сказывается частая смена власти. Новое руководство приходит со своим видением решения проблем, и это видение, чаще всего, отличается от того, как решались проблемы прежней властью. Инвесторы к таким моментам очень чувствительны.

- Изменилось ли что-то на строительном рынке с появлением инвестиционного совета?

Строительный рынок очень консервативен и что-то быстро изменить в нем очень трудно. Новый губернатор пытается ввести ряд новых положительных проектов, в том числе инвестсовет. Положительных, потому что сокращается время прохождения документов, ужесточаются правила выделения земли. Другое дело, как сработает его аппарат, подчиненные. Но если все получится, то, думаю, в самом ближайшем будущем мы увидим результаты.

- Стало ли больше московских компаний в Нижнем с приходом Шанцева?

Безусловно, стало. Но они пришли бы в любом случае. Просто столичные компании активно осваивают регионы, ничего в этом необычного нет. И ни о каком вытеснении местных фирм не может быть и речи, если на рынке останется здоровая конкуренция.

- Но рядовой житель ведь как считает: пришли москвичи - пришли московские цены на квартиры. Тем более с их появлением ценовой бум как раз совпал на жилье.

Они ни при чем. Ценовая ситуация вызвана общим состоянием рынка. Просто предложение не успевает за спросом. Вот и все.

Эдуард Фияксель - президент Поволжской ассоциации бизнес-ангелов “Стартовые инвестиции”, профессор, к.ф-м. н., заведующий кафедрами маркетинга и венчурного менеджмента НФ ГУ ВШЭ и президент группы компаний “Нижегородский проект”, которая со II квартала 2006 года осуществляет строительство первого в Нижнем Новгороде жилого комплекса класса ПРЕМИУМ “Изумрудный замок”, расположенного во внутриквартальном пространстве улиц Горького - Короленко - Славянская - Студеная: - Бешеный рост цен не только в Нижнем, в Москве и других городах то же самое. Вызвано это в том числе стагнацией фондового рынка, снизилась доходность ценных бумаг. Люди в них перестали вкладывать и начали инвестировать в недвижимость, потому что больше некуда. Частично на рост повлияло развитие ипотеки и снижение темпов строительства.

- Есть версия, что жилья не хватает, потому что “все скупили москвичи”, как в народе говорят.

Москвичам действительно сейчас выгоднее покупать недвижимость в Нижнем, поскольку на московскую денег может и не хватить уже. Но их присутствие не решающее для нижегородского рынка.

- Можно спрогнозировать темпы роста на ближайшее будущее?

До конца этого года, я думаю, цены вырастут еще на 10-15%. В следующем году рост цен не превысит 25-30%.

- Может быть такое, что на стоимость жилья повлияли некие административные моменты? То есть оно подорожало после вмешательства государства?

Ухудшений точно нет. Более того, региональная власть наоборот пытается как-то выправить ситуацию. А результатов не видно только потому, что прошло мало времени. Я думаю, в следующем году работа правительства области принесет свои плоды. Просто нужно немного подождать.

А как у соседей?

г. Киров

Цены - от 20 тысяч рублей (вторичное) до 40 тысяч рублей (коттеджи) за кв.м. Элитное жилье - до 100 тысяч рублей за кв.м. В месяц квартиры дорожают примерно на 3-4 тысячи долларов. Причина: квартиры скупают жители северных регионов; активно развивается ипотека, а значит растет спрос, темпы строительства не успевают.

г. Воронеж

Квартира, которую в начале года брали за 850 тысяч рублей, сейчас стоит 1 400 000. Связывают это с возникшим дефицитом жилья из-за более доступной ипотеки.

г. Владимир

Квартиру, которую два года назад брали за $30 тысяч, сейчас стоит $60 тысяч. В этом году цены “задрали” москвичи, которые скупают квартиры на периферии.

г. Барнаул

Чиновники говорят, что рост цен связан с доступностью ипотеки. Рост цен на жилье составил в этом году 50 процентов. Хотя прогнозируют торможение роста к январю, но скорее всего, это будет сезонное торможение. Стоимость жилья от 14 000 до 20 000 тысяч рублей за кв. метр.

г. Казань

Очередной скачок цен был в августе. На "однушки" цены выросли с 700-800 до 1 млн. рублей «с хвостиком». Остальное жилье тоже подорожало - процентов на 15-20. Основная причина - слухи о том, что городская власть введет "оброк" на строительство. Строительные компании должны будут отчислять сначала 5, а потом и до 20% от стоимости вводимого жилья в пользу города. Это предложение, оброненное на одном из официальных мероприятий в присутствии прессы, привело к большому переполоху и росту цен. Может быть, на это и рассчитывали. Потому что "оброк" пока так и не ввели, а цены теперь уже естественно не снизятся.

г. Уфа

Рост на жилье не утихает уже лет пять. Причины: спрос превышает предложение, строится жилья недостаточно. Развитие ипотеки подстегнуло спрос. Нормальное жилье в среднем стоит 50 тысяч рублей за квадратный метр.

г. Екатеринбург

Обещают подорожание в следующем году на сто процентов. Уже сейчас стоимость квадратного метра в Екатеринбурге достигла $2000 в среднем. В 2007 она будет как сейчас в Москве - $4000.

Ссылка по теме: http://nnov.kp.ru/2006/10/24/doc143814/