Бетон.ру

Председатель подкомитета Торгово-промышленной палаты РФ по развитию доступного жилья Александр Латкин дал эксклюзивное интервью корреспонденту United Volga.

- Александр Антонович, строительная тема сейчас волнует все население Самары, особенно после появления «дела Лиманского». Скандалы, связанные с незаконными отводами земли и проблемами дольщиков получили значительный общественный резонанс. Как Вы, ведущий эксперт в Поволжье по строительству, оцениваете ситуацию?

Говорить о том, что ситуация эта присутствует только в Самаре, неверно. Обстановка, которая складывается в Самаре по развитию жилья, с учетом процедуры выделения площадок, градостроительной ситуации, характерна для всех муниципальных образований России. Это совершенно точно. Чем выше доходы населения того или иного муниципального образования, тем острее стоит эта проблема. Как только вырастает спрос, сразу же появляются негативные явления, связанные с выделением земли под застройку. Потому что жилье – это как вода и хлеб. Жилье  – ежедневная потребность. Каждый человек хочет жить комфортнее, даже с учетом того, что сейчас улучшается планировка квартир, люди переезжают из хрущевок. Что бы ни говорили, но доходы населения растут. Растут и потребности. Спрос порождает все эти негативные явления, а негативные явления заложены в основе нашего законодательства. Принят пакет документов, связанный с градостроительством и жильем. Жестко обозначены требования к застройщикам. Как-то определены права дольщиков. Но прекратить и ликвидировать коррупционные посылы на уровне муниципальных образований пока не удалось. Прежним законодательством субъект федерации был отстранен от этих процессов законодательно. Действующий пакет законов готовили в минэкономразвития. Некоторые вещи разработчики упустили по профессиональным причинам. Многие поправки тогда были приняты, но те, в которых говорится об ответственности муниципалитета за прозрачность распределения строительных площадок, не получили отражения в пакете законодательных актов. Этот недостаток сохраняется до сих пор.

Всем это понятно, критикуется, но ничего не делается. А что практически нужно? Прописать, что ответственность за принимаемые решения и проведение аукционов лежит на муниципалитете. Аукцион тоже ведь палка о двух концах. В определенных ситуациях мы доходим до абсурда. Есть такие потребности государства, где аукцион не нужен. Да ведь и ситуации бывают разные – форс-мажорные, стихийные бедствия. В мире все законодательство построено на здравом смысле заказчика. А заказчик – мэр города, который на выборах что-то обещал. Он должен совместить федеральную стратегию и возможности муниципалитета. У нас ведь что самое парадоксальное – когда происходят оползни и землетрясения, требуют проведения аукционов. А в нормальной жизни без них легко обходятся. В принципе, земельные отношения у нас регулируются земельным и гражданским кодексами. То есть, там нет никакой ответственности мэра за то, что он проводил или не проводил конкурсы. Все основывается на здравом смысле чиновника. Если здравого смысла нет, его за это не накажешь.

- И Георгия Сергеевича за это не посадят?

Посадят или нет - не мое дело. Могу оценить его работу с профессиональной точки зрения. С юридической же - есть, кому судить.

- Ну, а теоретически? Мэра трудно привлечь к ответственности за то, что он не проводил конкурсы?

До определенного момента трудно. Все зависит от экономического развития региона и муниципального образования. Как только Чапаевск дорастет до уровня Самары, поверьте, там то же самое произойдет. Если чиновнику с людей взять нечего, то и взяточничества не будет. Как только деньги появляются, чиновник найдет, как этим воспользоваться. Это еще с царской России повелось.

- То есть в Москве еще хуже, чем у нас?

Оценить однозначно трудно. Хотя, думаю, Москва и Самара в этом близки. По экономическому развитию нас не сравнить с Ульяновском или Пензой.

- То есть нельзя придумать механизма, чтобы ограничить чиновника?

Ну, а как ограничить? И в Америке ведь воруют. Нельзя построить общество всеобщего коммунизма, чтобы у каждого было  только по потребности. Именно поэтому в каждом обществе существует правоохранительная система, защита населения. Задача каждого общества-минимизировать негативные явления. Ведь у нас во всем беспредельно действуют. Цена строительного рынка в Самаре очень велика. Ни для кого не секрет, что сегодня полученные землеотводы по Самаре в сумме составляют 3 миллиона квадратных метров. Только у крупных игроков строительного рынка. Если цифру умножить на 20 у.е. – вот минимальные деньги, которые уходят в карман чиновника с каждого квадратного метра. Посчитайте, сколько получится? Это «плата» за оформление земли. А есть еще и еще процедуры. Получившуюся сумму можно смело умножить на шесть. Участвуют на этом рынке не столько и не только крупные или богатые компании. Участвуют те, что «близки к телу». Называть я их не буду. Надо просто посмотреть количество выделенных площадок, и все станет очевидным.

- Сейчас губернатор берет землю под свой контроль. Что это изменит, либо центр тяжести всех проблем переместится с муниципалитета на субъект?

Если оценивать то, насколько субъект сможет выполнить эту функцию… Есть ли структуры исполнительной власти, которые смогут это разрешить… Говорить о том, что чиновник в субъекте отличается от муниципального? Наверное, время покажет. Все решение зависит от того, будет ли возлагаться конкретная ответственность за невыполнение обязательств на конкретных чиновников. Я сейчас вряд ли смогу оценить, хуже или лучше будет. На первых порах, конечно, возникнет проблема у того, кому придется этим заниматься. Представим даже, что в муниципалитетах найдутся люди, которые будут готовить базу для того, чтобы решение принимали на уровне субъекта федерации, и они вдруг все станут честными. Но чехарды первые месяцы будет немерено. Тут надо просто соотнести – что нанесет меньше вреда – недобросовестные чиновники или административная неразбериха. У чиновников, управляющих вопросами градостроения, на муниципальном уровне, да и на областном, менталитет развивался десятилетиями. И менталитет совершенно разный, потому что и функции были разные. Однако решение о том, что им надо работать вместе, целесообразно. Их совместная работа неизбежна. Вопрос только в том, что в муниципальном образовании чиновники будут поначалу выполнять всю работу, а получать вознаграждение будут областные служащие? Или, наоборот, вознаграждение получать будут муниципальные чиновники, а ответственность ляжет на органы исполнительной власти субъектов федерации?

- Что тормозит развитие национального проекта по доступному жилью? Земли не хватает?

Сейчас не реже раза в месяц проходят серьезные совещания по анализу ситуации с реализацией проекта. В обсуждения участвуют и строители, и ТПП, и правоохранительные органы. Рынок нового жилья складывается из трех компонентов – правовая основа, регулирующая отношения. Необходимы дальнейшие поправки, которые минимизируют беспредел чиновника. Это один из самых простых пунктов. Была бы политическая воля – вопрос решится в три-четыре месяца. Процесс уже начался, в том числе и в Самарской области.  Может, это мое личное мнение, но оно основано на той информации, которой я располагаю. Строительство – наиболее криминальная отрасль бизнеса. Здесь больше всего вращения наличных денег. По Самарской области в строительстве занято более 100 тыс.человек. Из них больше половины получают зарплату черным налом. Используется много иммигрантов, тоже с нарушением закона. Не меньше половины отношений строителей с поставщиками идут также через неучтенную наличность, что портит всю картину.

Сегодня, по официальной статистике, говорят, что в строительстве средняя зарплата – 7 тысяч рублей. В реальности, меньше 15 никто не получает. Здесь тоже надо навести порядок. Президент РФ Владимир Владимирович Путин уже отмечал этот момент, и даже выступление нового прокурора Чайки подтверждает серьезность намерений по наведению порядка. Генпрокурор сказал, что его главная задача – в первую очередь устранить нарушения законодательства вокруг сфер, затронутых в нацпроектах. Это обозначенная стратегия. То есть сначала должны быть четко обозначены правила, а потом выстроены условия, при которых правила будут неукоснительно исполняться. Второе условие успешной реализации нацпроекта – финансирование. 10 лет назад эта сфера вообще практически не финансировалась государством. Сегодня президенту удалось привлечь к работе банки. Они уже не выставляют 300% по кредиту. Финансовая сторона очень важна для той части населения, которая относится к среднему классу и  может воспользоваться ипотекой или долгосрочным банковским кредитом.

Однако банки не должны финансировать старые технологии строительства. Доступное жилье  не значит, что можно подойти к дому и просто купить его. Жилье при соблюдении всех строительных норм дешевым быть не может. Оно должно оцениваться сразу по цене и на уровне строительства, и на уровне эксплуатации. Можно построить дешевое жилье. Обычно человек выплачивает по кредиту 10-15% совокупного дохода семьи. Когда он покупает дешевое жилье, он платит эти 10%-15%, а потом ему добавляется 20% эксплуатационных затрат – на электроэнергию, отопление. Сейчас золотое время для монополистов, предоставляющих коммунальные услуги. Именно они стали менять техусловия, когда нацпроект был объявлен. Но они должны понимать, что и до них очередь дойдет. Сейчас чиновники берут взятки? Скоро и про монополистов вспомнят, которые цены повысили. Чтобы разобраться, куда эти деньги идут.

В Канаде быстрее всего решили вопрос с ипотечным кредитованием. Там ипотеку на 100% финансируют банки, сами диктуют идеологию строительства и решают, будут они вкладывать в строительство, например, панельного дома, или нет. Мы изучили этот опыт. В Канаде тридцать лет ушло на создание правовой и нормативно-технической базы в строительстве, на регламентирование системы выделения участков под застройку. Наверняка и там были негативные явления, иначе бы там не было ни полиции, ни судебных органов. У них тоже были очереди на кредит – у государства не было денег на кредиты населению.

- Ваш прогноз – нацпроект «Доступное жилье » в реальности реализуется  лет через двадцать восемь?

Нет. Я не готов по памяти назвать точные цифры, но в прежнем департаменте по строительству, архитекторе, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству было разработано три варианта развития событий. До двенадцати, до восемнадцати и до тридцати лет.

- А как вы относитесь к проекту застройки Самарского Заречья? Принято его хвалить, но иногда кажется, там вопросов больше, чем ответов.

Чтобы рекламировать Заречье, надо просто разбираться в градостроительной ситуации. Есть два пути развития поселений – интенсивное и экстенсивное. Чем больше город растянут по площади, тем больше увеличиваются эксплуатационные затраты, затраты на коммуникации. Самарское Заречье планировали застраивать еще в 70-х. В связи с разливом реки весной там еще и берег надо досыпать. Потом проект сошел на нет – СССР больше не существует. Планы по застройке заречья иссякли в конце 80-х – по простой причине – норма плотности по застройке у нас, в России, в шесть раз ниже, чем принятые в ООН и во всем мире. Правомерность развития городов внутри – это неизбежность, это выход для каждого российского города. Представьте строительство метромоста через реку Самару. Он будет стоить столько же, сколько строительство целого микрорайона. Мы сегодня не можем себе это позволить в рамках национального проекта. Не лучше ли эти деньги вложить в уплотнение застройки? Говорят, жильцы не позволят. Для этого есть простая схема. Надо четко изменить отношения между людьми, которые живут в доме, но хотят улучшить условия своего проживания. Надо просто предложить им квартиры в строящемся доме, но большие по площади.

- То есть инициативы Михаила Матвеева, который поднял волну протестующих против застройки жильцов, не имеют под собой жизненной почвы?

Социологические исследования показывают, что названный мной метод наиболее востребован. Это же не нами придумано. Строят так называемые кондоминиумы. Строители приходят к жителям уже построенного дома и спрашивают жильцов, кто бы хотел переехать в новый дом и улучшить свои жилищные условия. Я не раз об этом докладывал. Жители старого дома должны иметь возможность купить это новое жилье по себестоимости. Подобная программа успешно реализуется в Белоруссии. Поверьте, люди, которые улучшат свою жизнь, станут лучшими сторонниками строительства близлежащего дома. Они объяснят, условно говоря, тете Маше, что не надо противиться и спорить. Подобная программа еще и подходит для нашего менталитета. Русский человек – семейный. У него дети рядом, родители, сестры, зятья и кумовья. В деревне это до сих пор так. А в городе родственников по разным микрорайонам расселяют. Если программа по уплотнению будет нормально разработана, жители смогут договориться, чтобы застройщик поменял квартиру в восьмом микрорайоне, где мама живет, на квартиру в строящемся доме. Тогда и необходимость в детском садике может сама собой решиться, бабушка за детьми присмотрит. Можно будет перевезти престарелых родителей поближе к собственному дому, чтобы не было необходимости ехать через весь город - стакан воды поднести. Вот эти моменты помогут решить проблему социальной напряженности, связанную с уплотнением.

Ведь у нас только два выхода – застраивать Самарское Заречье или создать хорошие условия и для застройщиков, и для жителей города. А согласование стройки надо не на митинге проводить, а в ходе социологического исследования, которое покажет, сколько жильцов нуждается в улучшении жилищных условий. Обычно бывает не меньше четверти. Строитель не потеряет ничего, если четверть дома продаст по себестоимости – на оставшиеся 75% он может заработать. Так Президент республики Беларусь Александр Григорьевич Лукашенко решил жилищную проблему в г. Минске.

Еще одно преимущество подобной программы – нет необходимости проводить куда-то коммуникации, площадка уже выделяется подготовленной. Но строителю выдвигается условие – не меньше 13% жилой площади дома должно уйти по себестоимости. Застройщики представляют на конкурсе свои бизнес-планы, в которых прописано, сколько процентов они готовы отдать по себестоимости жителям соседних домов. Исполнительная власть может предложить свои условия для этих людей – предоставить беспроцентный кредит на приобретение жилья в строящемся доме или компенсировать какую-то часть затрат молодой семье. Вот простые вещи, которые могут быть прописаны на уровне подзаконных актов. А у нас строитель должен отдать то шесть процентов, то двенадцать, непонятно кому и для чего. Обратите внимание – все платят за соблюдение каких-то условий. Далеко ходить не надо. Если правоохранители захотят разобраться, они потянут за эту ниточку. Монополисты и городские власти выдают условия. А потом, когда строительство уже началось, эти условия меняют. Если бы все условия выполнялись, то вопросы по подготовке площадок и подключению коммуникаций уже были бы сняты. Надо просто взять калькулятор и посчитать за все годы, сколько денег брали за соблюдение техусловий. Их бы хватило не только на подготовку площадок, но и на дороги, и на водопровод, и на канализацию. Люди нашли черный ход и изменили условия выделения площадки после того, когда оно состоялось. Это тоже встречается там, где высокая цена за квадратный метр жилья. А где небольшая цена, там оно просто строится. Брать нечего.

- Как вы относитесь к проектам типа санации хрущевок и мансардных надстроек? Суммы назывались немалые – 150 миллиона рублей на три дома.

Идея-то хорошая, она как раз вписывается в программу по уплотнению застройки. Но она наталкивается на ряд противоречий. Надо серьезно подходить к социальному аспекту. А дадут ли люди «достраивать» дом, в котором живут? Они должны получить что-то за причиненные неудобства. Говорят, мы лифт построим и стены утеплим. Да это и не касается никого. Тридцать градусов мороза было – да, жильцы мерзли. А если зима теплая, так это утепление стен никому и не нужно. Тут необходим другой подход. Почему в новые квартиры должны кого-то заселить, если выделены бюджетные средства? А надо в этом же доме найти восемь семей, у которых есть желание переехать на новый этаж. Хрущевка ведь чем отличается? Там уже сформировалось свое сообщество, там уже четыре поколения выросли вместе. Они договорятся между собой сами, кого и как в эти «лишние» квадратные метры заселить. Пусть не все квартиры, хотя бы часть.

А уж техническая сторона… Я все же строитель. Когда говорят, что в марте выделят деньги, а к декабрю построят новые квадратные метры… это у меня изумление вызывает, хотя я и сам любитель рекордов. Что это значит? Не будет выполнен закон об исполнении бюджета, то есть деньги просто не успеют «освоить», или будет низкое качество выполненных работ, или половину попросту украдут. Если уж вкладывать бюджетные деньги, то надо вкладывать в конкретный дом в конкретные сроки. С хрущевками действительно надо что-то делать. Или модернизировать, или сносить, как в Москве. Но тогда возможно новое Бутово. Трудно решить, кто в ситуации прав, а кто виноват.

Вот вам пример. Реконструкция домов около Ладьи, «Тихая гавань», была предложена департаментом еще при Сысуеве. Проект должен был выставляться на конкурс полностью – в него входят три вновь строящихся дома, а «сталинки» на Волжском проспекте выводятся на реконструкцию. Люди с удовольствием переедут, вдоволь надышавшись запахом шашлыка, в новые квартиры, старых дома полностью реконструируют, в том числе надстроят верхние этажи. Но у нас невыгодно полностью, комплексно отдавать дома на реконструкцию консорциумам, в который входят банки, проектные организации и строители. Розничная торговля лучше. Поэтому целую улицу загубили, раздав ее в розницу.

И, конечно, до цивилизованных процедур расселения жильцов из зон реконструкции или из ветхого жилья далеко. Основные инструменты в этом деле сегодня – цыгане и пожары. У нас ведь старые дома поджигают. В Москве это делают по-другому. Сначала приезжают и уговаривают переехать. Когда жители отказываются, одну квартиру выкупают и сдают ее цыганам. Вселяется сразу табор. Через неделю все готовы переехать. В Москве строители гуманнее. А у нас дом спалят, а потом людей на очередь ставят, на муниципальное жилье. Все вроде правильно – строители же их не отселяли, просто дом сгорел.

- Вы говорили о том, что пока нет политической воли, чтобы сделать строительный бизнес прозрачным.

Меня что удивляет. Раньше строители делали хотя бы черновую отделку. Сейчас нет даже тепло- и звукоизоляции. Нет стяжки на панелях. Нет элементарных вещей, а цена жилья растет. Нет больше технических этажей, подвалов, которые обеспечивают нормальное функционирование инженерных систем. Я был недавно в новом доме – по подъезду проходит канализация. Этого категорически не должно быть. Я не понимаю, как проходит экспертиза? А почему банки не контролируют, подо что дают кредит? Они ведь должны помогать кредитозаемщику. Ведь экспертиза снижает риски невозврата у банков. Ведь процент невозвратов очень высок – сейчас он зашкаливает за 10%, а петля для банка – 17%.

- Почему же этого не происходит?

Наверное, тут многое зависит от человеческого фактора. Может быть, чиновники пользуются большим доверием? Не знаю. Ситуация уже начала меняться. Президент, которой формирует всю систему и его близкое окружение, уже задумались о том, что декларация уже есть, а результат может быть совершенно противоположным. Поэтому сейчас начался жесткий контроль над всеми структурами, связанными с реализацией национальных проектов.

Но ведь даже губернатор подписал областную программу, которая по своим параметрам не соответствует параметрам национального проекта! Это что, насмешка президенту? О том, что 2008 год пройдет, а там – как выйдет. Я советую просто вернуть на доработку эту программу, не декларируйте то, что не собираетесь выполнять! Я уж не говорю о том, какие источники прописаны. Откуда деньги-то появятся? Хрущев нашел деньги только на строительство панельных домов, чтобы отселить людей из коммуналок. Это была большая работа. Но сегодня мы же понимаем, что хрущевка – это ветхое жилье. Не надо строить по тем же технологиям, наступая на те же грабли.

Когда знаешь, что к 2010 году надо осваивать ежегодно один кв. м жилья на человека, надо просто посчитать, откуда взять эти деньги. Бюджет этого не потянет. Надо привлекать какие-то другие пути решения. 40-60% людей в состоянии самостоятельно решить свою жилищную проблему, если ситуация в строительной отрасли нормализуется. Областной власти лучше сосредоточиться на социальном жилье.  Нет денег на инженерную подготовку площадок? Отдайте их строительной организации, которая будет заниматься подключением и дальнейшей перепродажей.

- Почему же нет политической воли для нормализации строительства? Что, региональная элита перестала справляться со своей работой?

Мы должны констатировать общую деградацию чиновничества. Должности, будем говорить прямо, существуют только для обеспечения благополучия чиновника. Я знаю о том, как проходят конкурсы. Нормальная компания с хорошим уставным капиталом и опытом работы на рынке по конкурсу проигрывает компании, в которой работают только два человека – директор и бухгалтер. Причем лицензии имеют. Это все говорит само за себя. В области меня поражает, что специалист ЖКХ и дорожник говорит, что битум лучше битумной эмульсии. А еще он заявляет, что проект сделан 15 лет назад и по нему сегодня будем работать. Можно сказать, что раньше чиновники лучше разбирались в строительстве, а хуже – в теневой экономике.  Сегодня наоборот. Кто из них профессиональней – ответит время. Ведь нет контроля над строительством как таковым! Нижние колонны в домах трещат при низком качестве монолитного домостроения. Строительство – тонкая, сложная работа. На таджиках ее полностью не сделаешь. А что сегодня делается? Онкоцентр красится цветным бетоном. Больше ничего. Для пожарных проездов делают бетонные дороги   нагрузкой на ось выше нормативной!

- Мрачный разговор у нас получается…

А что, нормальный разговор. Я был у Евгения Максимовича Примакова на совещании, думаете, там веселее разговоры? Видели бы вы, какая паника была перед телемостом с Президентом по нацпроектам. Вам бы стало понятно, почему во время телемоста Зурабов место перепутал? Президент крепко взялся за дело.

- Нельзя не спросить у вас об информационном давлении, которое было на вас оказано. Чем оно было вызвано? Кому был выгоден ваш уход?

А вот я как раз плохо понимал в теневой экономике. Все взяли и посчитали так – отняли 10% от бюджета департамента строительства и подумали, что я самый богатый в области человек. «А почему мы не там?», - подумали некоторые. И кто встал на мое место? Садчиков. Разберитесь сами. Я сейчас перед вами, а с ним общается прокуратура по вопросу «Виктор-С». Кто-то написал, что Садчиков  - человек Латкина. Но я его не назначал. Его моим заместителем назначили, когда я в отпуске был. Я им пытался объяснить, что мы площадки не делим. Мы с Садчиковым знакомы давно, с того еще времени, когда я был директором завода, а он руководил ПМК при Главснабе. Ремонтировать склады и кабинеты начальства – это одно. А строить детские сады и школы – это совсем другое.

- А сейчас наш традиционный блиц. Если посмотреть на регион, кого из руководителей строительных областей – Пензы, Саратова, Ульяновска, - вы считаете фигурой, равновеликой себе?

Это нескромно.

- И все-таки, кого бы выделили как профессионала?

Профессионалов, понимающих людей, было очень много. Ресин в Москве возглавляет департамент развития строительства. Лобанов в Рязани тоже был активным. Иногда надо отдать должное Титову, он понимал, что, утвердив стратегию, не надо мешать в тактике. В других регионах таких структур не создавали, боясь излишней самостоятельности руководителей отраслей. Профессионалов было немало, но часто они не могли нормально работать. Только профессионал – руководитель региона может создать хорошую, работоспособную команду.

- Что вы считаете своим главным достижением во времена, когда вы руководили строительством региона?

Самое значимое? Хрущев строил хрущевки, Брежнев строил дома улучшенной планировки. При Латкине полностью изменилась технология строительства жилья. В области внедрено жилье из монолитного железобетона. Тогда была госпрограмма по техническому перевооружению отрасли. Мы это сделали без бюджетных средств, КПД был максимальным. Я и сейчас Березовскому (Владимиру Березовскому, замминистра строительства и ЖКХ Самарской области – прим.UV) говорю, что это было передовым шагом. Сегодня область по закупленному строительному оборудованию уступает только Берлину - столице, которая растет после объединения Восточной и Западной Германии.

- А областные дороги?

Ну, и это тоже. Из 7 тысяч километров дорог с твердым асфальтобетонным покрытием 3 тысячи километров построил я. Остальное – мои предшественники. Много это или мало? Решать не мне. Наши технологии приняты теперь во всей России, по ним устанавливаются технические нормы.

- Что выбираете? Онкоцентр или дороги?
- Онкоцентр – объект, на котором прошло все техническое перевооружение отрасли. Были отработаны и внедрены новые технологии, нормы. На основе этого опыта и к дорогам установились другие требования, более высокие. Однажды я ехал с незнакомым водителем по дороге, рассуждаем, как лучше ехать. А он мне отвечает, что проедем лучше через «латкинские мосты». Он меня в лицо не знает. Я понял, что ради этого признания жить стоит. Ну а то, что людей, которые стояли у истоков реализации проекта того же онкоцентра  сегодня даже не вспоминают… Что ж, это политическая ошибка, не повышающая авторитета руководителей стройкомплекса области.

Ссылка по теме: http://u-volga.ru/?page=news&action=fullNews&nId=4825