Бетон.ру

Национальный проект «Доступное жилье» удивительным образом совпал с резким повышением цен на квартиры практически во всех российских городах. И если в регионах рост составил 7-17%, что уже очень существенно, то Москва и Петербург просто идут на ценовые рекорды. По данным Российской гильдии риэлтеров, за полгода квадратный метр в столице подорожал в среднем на 38%, тогда как за весь прошлый год рост составил 35%. В Петербурге, по данным экспертов, средняя стоимость 1 кв м жилой площади составляет около $1,3-1,4 тыс. Наиболее ликвидное жилье только за 1-й квартал 2006 г. подорожало на 20-25%. Апрель показал невиданный рост: цена на жилье по ликвидным сегментам увеличивалась на $100 в неделю.

Весеннее обострение закончилось, но цены, пусть и несколько иными темпами, продолжают расти. Собственное жилье для большинства россиян становится несбыточной мечтой. При этом, согласно отчетам чиновников, нацпроект «Доступное жилье» набирает обороты. Общая потребность России в жилье составляет 1,569 млрд кв м, то есть имеющийся жилой фонд необходимо увеличить почти в полтора раза. И это не считая того, что весьма значительная часть жилья в России является аварийной. Например, в Петербурге 35% жилфонда - дореволюционная постройка, большая часть из которой ни разу не ремонтировалась, а 15% – рассыпающиеся «хрущевки».

При этом новое жилье строится недостаточными темпами. «Если в 2005 году темпы роста строительства жилья снизились с 13% до 6,5%, то, по предварительным итогам за первое полугодие этого года, темпы роста близки к нулю, если не выйдут на отрицательный уровень», — сообщил председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум. По его словам, цифры говорят сами за себя и свидетельствуют о том, что при принятии решений по созданию рынка доступного жилья были допущены системные ошибки и просчеты. В настоящее время, по оценкам специалистов, потребность Петербурга в жилье составляет примерно 4 млн кв м в год. На 2006 г. в Петербурге запланировано к сдаче 2,4 млн кв м, за полгода сдана лишь четвертая часть (около 600 тыс.). А чтобы жилье было доступным, его должно быть много или хотя бы достаточно.

При этом большинство отчетов чиновников о реализации нацпроекта фокусируются на увеличении объема ипотеки — на телеэкранах то и дело мелькают замечательные кривые роста. Ставку рефинансирования уменьшают с опережением плана, в ближайшее время сумму первоначального взноса доведут до европейских показателей, Госдума одобряет законопроект, упрощающий выпуск ипотечных ценных бумаг… Официально в 2005 г. в России было зарегистрировано около 80 тыс ипотечных договоров, в 2006 г. эксперты ожидают роста на 60-80%, объем составит около $2 млрд. По планам чиновников, в 2007 г. объем ипотеки должен достигнуть 116 млрд рублей. Только вот будет ли возможность купить что-либо на эти деньги? Уже сейчас такой возможности практически нет.

Покупатель находит квартиру, банки рассматривают его кандидатуру, выдают кредит, покупатель берет деньги, идет на рынок и понимает, что он уже не в состоянии приобрести то, что планировал. Это при том, что банковские процедуры были упрощены, и весь процесс получения кредита может занять не больше недели. Сегодня лишь около 60% всех ипотечных сделок доводятся до логического конца, то есть до покупки квартиры. В апреле-мае строительные компании отказывались бронировать квартиры или бронировали, а после заявляли – «продано», «изменился ценник», продавцы вторичного жилья устраивали аукционы для покупателей. Стоимость типовой квартиры могла вырасти за час на $10 тыс, а то и на $15 тыс.

«Государство, вкладывая средства только в развитие ипотеки, стимулирует рост цен на жилье», — считает депутат Госдумы РФ Александр Лебедев. Эксперты осторожно называют жилищный нацпроект непродуманным, в стиле «хотели как лучше, получилось как всегда». Видимо, и в Кремле ощущают кризис в реализации проекта. Михаил Фрадков уволил замминистра Минрегионразвития Владимира Аверченко, в обязанности которого, в числе прочих, входила разработка законов по рынку доступного жилья и развитию жилищного нацпроекта. Участники рынка, оценивая «Доступное жилье», все как один говорят, что проект не предусматривает никаких мер по стимулированию роста предложения. «Основная проблема в том, что министерство до сих пор не сделало ничего в части нормотворчества по стимулированию роста предложения на рынке жилья», согласен со строителями председатель думского комитета Мартин Шаккум.

«Все просто: если рынок выбрасывает какое-то количество денег в виде кредитов, субсидий, каких-то средств, передающихся покупателю, это приводит к росту цен. Если проводится стимуляция строительных фирм, что увеличивает объемы строительства, снижает себестоимость – это ведет к снижению цен», говорит заместитель директора агентства «Бекар» Леонид Сандалов. При создании рынка доступного жилья последовательность шагов должна быть совсем иной – сначала следует вложиться в стройиндустрию, в инженерную подготовку участков, профессионалов, провести ревизию застройщиков, а уже потом при наличии достаточного предложения внедрять ипотеку в массы. Отложенный спрос, сокращение объемов вводимого жилья, наращивание ипотеки в рамках нацпроекта - все это запустило ценовую лавину, с одной стороны, и рост спроса - с другой. Некоторые аналитики склонны утверждать, что нацпроект стал неким психологическим фактором, и россияне ринулись покупать квартиры.

Почувствовав ценовое цунами, на рынок жилья кинулись и инвесторы – вложения в недвижимость сейчас могут не только уберечь от инфляции, но и принести ощутимый доход. Петербургские застройщики не скрывают, что организовывают специальные туры для москвичей, которые приезжают целыми делегациями - с «живыми» деньгами. Данные об «инвестиционных» покупках жилья в Петербурге очень разнятся, в некоторых компаниях утверждают, что они составляют не более 15% от общего числа, в других же утверждают, что лишь 20% квартир покупается для того, чтобы в них жить. Кстати, в Петербурге ситуация на рынке жилой недвижимости является еще и следствием того, что 2 года назад получить участок под застройку было большой удачей. В итоге петербургские строители были вынуждены «перебираться» в регионы.

Есть и еще один актуальный вопрос — из чего строить. По мнению большинства экспертов, в ближайшую пятилетку строителям грозит голод. Отечественная стройиндустрия оказалась не готова к новым темпам строительства - на «Доступное жилье» просто не хватит цемента. По прогнозам Торгово-промышленной палаты РФ, к 2010 году только по Северо-Западу дефицит цемента составит 3,3 млн тонн. Будут «провалы» и по железобетону, и по стеновым материалам. По заявлению председателя совета директоров «Евроцемент груп» Филарета Гальчева, под реализацию жилищного нацпроекта и проектов, связанных с улучшением коммунальной и транспортной инфраструктуры, необходимы инвестиции в «цемент» в объеме $5 млрд. Сегодня все цементные производства России выдают на гора 56 млн тонн продукции в год, а уже в обозримом будущем потребуется более 85 млн.

Также свою роль сыграл закон «Об участии в долевом строительстве», который очень сильно ограничил привлечение средств дольщиков в строительный процесс. По некоторым данным, со вступлением в силу этого закона объем предложений на рынке нового строительства сократился почти на треть. Принятые недавно поправки ситуацию в целом не изменят. В Ассоциации «Строительно-Промышленный Комплекс Северо-запада» отмечают, что в прежнем виде сохранилась статья, которая определяет, что средства дольщиков не могут расходоваться на приобретение земли, подключении к сетям и содержание дома, что крайне негативно. По данным Ассоциации, сегодня в городе около 300 построенных домов не обеспечены постоянными источниками энергоснабжения, они «висят» на так называемой «времянке». Строители платят значительные деньги, и эти расходы также закладываются в цену квадратного метра. По словам директором Экспертного совета по определению надежности строительных компаний Павла Созинова, строителям также не хватает специализированной строительной техники и квалифицированных рабочих кадров. Пока выручают гастарбайтеры. Как говорят сами строители, если сейчас отказаться от приезжих, то объемы строительства сразу резко сократятся.

В агентствах недвижимости уверенно прогнозируют дальнейший рост цен на петербургское жилье. Вторичный рынок замер. По данным риэлтеров, предложение на вторичном рынке сократилось на 40%. «Сейчас многие продавцы заняли выжидательную позицию, таким образом, формируются отложенные продажи. Рано или поздно этот объем выбросится на рынок, что спровоцирует некую стабилизацию или даже некоторый спад. Но это будет не в этом году», пояснил Леонид Сандалов. Практически никто в прогнозах развития ситуации на рынке жилья не берет в расчет проект «Доступное жилье». Аналитики с большим воодушевлением говорят о некогда критикуемом «китайском квартале», где будет построено более миллиона квадратных метров жилья. Северной столице не помешали бы еще 5-6 сопоставимых по объемам жилых районов. И тогда можно было бы серьезно говорить о доступном жилье.

Ссылка по теме: http://www.rosbalt.ru/2006/06/25/257919.html