Факт есть факт: невозможность улучшения жилищных условий больше волнует наших граждан, чем низкое качество здравоохранения, чем коррупция и даже больше, чем безработица. Это статистика, точнее, социология. А почему? Этот простой и наивный вопрос недавно задал президент всея Руси своему протеже, особо ответственному вице-премьеру Дмитрию Медведеву. И получил такой же простой и наивный ответ: «Основная проблема строительного комплекса России заключается в том, что на сегодня практически исчерпан потенциал роста производства отдельных групп строительных материалов. Мы должны сегодня подготовить меры по развитию промышленности стройматериалов для того, чтобы выйти на те показатели, которые запланированы программой «Жилище» до 2010 года, - 80 миллионов квадратных метров жилья». И так далее. В основном - о цементе и его дороговизне. Мы начальство уважаем. Но не настолько, чтобы верить ему безоговорочно. Неужели дела наших предприятий стройиндустрии настолько плохи, как докладывает президенту вицепремьер?
Картина местной стройиндустрии.
В нашем сравнительно небольшом городе есть несколько заводов, производящих сборный железобетон (а это именно та отрасль, в развитии которой правительство видит залог успеха своей национальной программы). И каждое из этих предприятий находится в самой выгодной и удобной для дальнейшего развития позиции. Для наглядности - краткий обзор. Завод крупнопанельного домостроения, расположенный в Веретье, построен в начале восьмидесятых в расчете на производство 100 тысяч квадратных метров жилья в год. Он специализируется на производстве десятиэтажных зданий 125й серии, причем в ее усовершенствованном, утепленном варианте. Он может выпускать практически все детали, полный комплект. Сейчас завод работает примерно в одну пятую своей мощности. Мы начали восстановление предприятия в 2003 году. Нельзя сказать, что этот процесс завершен. Но мы можем завершить его в 2006 году и выйти на те объемы, на которые был рассчитан проект, говорит Игорь Виксна, директор ЗКПД. Дватри месяца уйдет на набор и обучение рабочих, реконструкцию графиков плановопредупредительных ремонтов - и с богом, в три смены! Но нас держит монтажный график. Мы не можем работать на всякий случай, в запас. Завод крупнопанельного домостроения точно так же зависит от спроса, как и любое другое предприятие. А реальный спрос ниже наших реальных возможностей.
Предприятие «Железобетон12», одновременно и учредитель, и одна из составных частей акционерного общества ЗЖБИиК, то есть завода железобетонных изделий и конструкций. В кооперации со своими постоянными партнерами, на плечи которых ложится производство всяческой железобетонной мелочи, производит те же дома 125й серии. Правда, у него производство менее современное…Но и «Железобетон12» работает в несколько раз менее производительно, чем может. Сейчас на нашем рынке стройиндустрии проклюнулся еще один участник — это череповецкий завод бетонных изделий, что находится на перекрестке ул. Краснодонцев и ул. Архангельской. Многие годы после остановки он приходил в себя. И по сию пору в основном именно он является главным в нашем районе производителем сборного железобетона, пенобетона и товарного бетона для индивидуального строительства. А сейчас успешно ведет к завершению свой первый шестнадцатиэтажный дом каркасной конструкции на улице Любецкой.
Особенности этой технологии в том, что она выгодна и рентабельна именно при очень многоэтажном строительстве, рассказал нам генеральный директор Виталий Омельчак. Наиболее выгодно возводить здания выше двенадцати этажей. При нынешнем дефиците пятен под застройку и высокой арендной плате за них спрос нам обеспечен. Расчет прост. В нашем шестнадцатиэтажном доме всего лишь одна секция. Аренда участка под застройку - пять миллионов рублей в год. Строительство может занять три года, можно уложиться и в два - время сдачи становится реальным фактором экономии. Такие дома оказываются намного более экономичными, чем пятиэтажные здания. Итак, завод рассчитывает, что на его продукцию будет спрос. И готов к нему. Такова обстановка на главных предприятиях череповецкой стройиндустрии. Что же до прочих…Не работает ДОК. Ну и… пусть себе не работает, леса целее будут. Половая доска - пережиток прошлого. Для внутрикомнатных дверей сойдет и прессованная бумага, а для наружных - нужна броня. Так уж живем.
Окна - то же самое. Самое простое - пластик. Правда, в последнее время пошла мода на деревянные блоки, но только не старинные, щелястые, а на новые, трехслойные. Их к нам везут главным образом из Белоруссии. Перестроился литейномеханический завод, когдато обеспечивающий литыми деталями экскаваторы и делавший крышки для люков. Ну, дай ему бог удачи в новых начинаниях, в любом случае дешевле, чем конкуренты, он продавать ничего не будет: рынок! Вот и все проблемы череповецкой стройиндустрии; кончились - не начавшись. При чем здесь дороговизна цемента - из Череповца непонятно. На бирже все дорого. Даже если в России научатся делать цемент с нулевой себестоимостью, продавать его все равно будут по ценам биржевым. Дорого? Не берите наш цемент, берите финский. Или бразильский.
Что со спросом?
О какой еще стройиндустрии изволят рассуждать в правительстве? Наша, как видим, хоть прямо сейчас готова взять и обеспечить все стройплощадки. Был бы спрос. Кстати, о спросе. Это ведь очень важно - есть ли он. Многие говорят, что нет. Во всяком случае, платежеспособного. Дескать, именно этим и объясняются высокие цены на квадратные метры. Однако факты говорят иное. В Череповце практически все квартиры строятся под заказ. В базе данных риэлтеров новых квартир практически нет, а если и появляются в силу форсмажорных обстоятельств дольщиков - уходят мгновенно. И по ценам, далеким от начальных 15-20 тысяч рублей за квадратный метр. Фактически никто из инвесторов - за очень редким исключением - не выставляет на продажу готовые квартиры. Это картина рынка ненасыщенного, на котором спрос превышает предложение.
Чем же объясняется напряжение на рынке?
Вот здесь я вынужден зашифровать моего очередного собеседника, потому что раскрыть его - значит поссорить со многими его же клиентами. Но уверяю вас, что этот человек - известный в городе аналитик. Авторитет. Итак, имярек видит причину рыночного напряжения в картельном сговоре застройщиков. Действительно, зачем строить много дешевого жилья, если можно строить немного дорогого? Именно поэтому сравнительно небольшая группа застройщиков и земельных спекулянтов оккупировала все болееменее пригодные для строительства площадки. Они держат их, и потому развернуться в нашем городе более эффективному застройщику невозможно. Удалось прорваться только костромичам, которые выиграли тендер металлургов и взяли под застройку целый жилой комплекс. Но эта разовая победа не решит проблему и не обуздает аппетиты череповецких застройщиков. Металлурги строят для себя. А все остальные вынуждены сталкиваться с той же самой сплоченной группой коллективных монополистов.
Однако и эта точка зрения ставится под сомнение ключевыми фигурами череповецкого истеблишмента - председателем комитета по управлению муниципальным имуществом Евгением Ширяевым, главным архитектором города Александром Евсеевым. По их мнению, инвестиционная среда в Череповце одинаково благоприятна для всех застройщиков, и наших, и иногородних. 115 земельных участков отведено под строительство. На 76 стройплощадок выписаны разрешения на производство работ. Город за свой счет ведет строительство сетей к домам 104го и 106го микрорайонов, чего не делается нигде в России, разве что в Москве. Управление архитектуры неустанно готовит и выставляет на аукцион, открытый и беспристрастный, один участок для строительства за другим. Все хорошо.
Деньги на дефиците.
Так может быть, это во всей России плохо, а Череповец - исключение? Как бы не так. В соответствии с выкладками российских аналитиков, для того чтобы строительный рынок удовлетворял самые насущные потребности общества, ежегодно должно строиться 0,3 кв. метра на душу населения. То есть в нашем городе - не менее 100 тысяч кв. метров. Ежегодно! А у нас 15 лет почти не было жилищного строительства. Да и сейчас мы до этой планки недотягиваем. И учтите, 0,3 кв. метра - это российские выкладки, заниженные. Американские, к примеру, 1 метр в год на человека.
Вывод: наш рынок жилья страшно перегрет!
О ценах. Как вы знаете, на днях сдан социальный дом, предназначенный для расселения тех, кто ютился в аварийных постройках. За эти дома рассчитывался УКСиР мэрии, исходя из установленных законом нормативов: покрытие расходов плюс 8% прибыли. Так вот, строителям муниципалитет платит по 17 тысяч рублей за квадратный метр, а не по 25-30 тысяч!
Вывод: на дефиците делаются деньги.
И вот в этом месте ум заходит за разум. Есть спрос. Есть возможности строить. Есть даже альтернатива - в случае нужды привезти к нам украинцев и молдаван… да тех же костромичей, в конце концов! Есть готовность властей идти навстречу и всемерно удовлетворять растущие потребности.
Чего ж мы не строим?
Тут я намерен поставить точку…нет, многоточие. Я в течение недели честно пытался разобраться в этой проблеме, но лишь углубил свое недоумение. И именно это и есть показатель неэффективности государственной политики в области жилищного строительства. Государство, вместо того чтобы навести кристальную ясность в этой социально детерминированной отрасли экономики, рассуждает о цементе? Собирается даровать инвестиции его производителям? За счет налогоплательщика? Нуну…
Петр Кудрявцев, генеральный директор ООО «Железобетон12»:
Основной причиной высокой стоимости нового жилья в Череповце сейчас становится высокая стоимость аренды земли под строительство. На последнем аукционе, 10 ноября прошлого года, она дошла до 22,5 млн. рублей в год за шестисекционный жилой дом. Не удивительно, что никто из череповецких строителей не взял ни одного участка, хотя все присутствовали и все участвовали. Выходом из создавшегося положения может стать только резкое увеличение количества участков, отводящихся под застройку. Фактически это значит, что государство и муниципалитет (если уж они ставят перед собой задачу удешевления нового жилья) должны интенсифицировать строительство магистральных сетей и дорог. Это дорого, но без этого не обойтись.
Ссылка по теме: http://wobla.ru/news/1035493.aspx
