Бетон.ру

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» обещает россиянам решение жилищной проблемы к 2010 году. Однако многие эксперты предсказывают крах целей проекта уже в начале его реализации.

Богатырский посвист

Догнать и перегнать СССР по размаху государственных задач решил президент Владимир Путин. Национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» предусмотрены куда более амбициозные цели, чем проектом «Пятилетка за четыре года». До 2010 года запланировано, во-первых, удвоить объемы строительства. Во-вторых, увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов в 20 раз (с 20 млрд до 145 млрд рублей) и создать все необходимые условия для того, чтобы ежегодно в стране выдавался 1 млн ипотечных кредитов. На первом заседании Совета по вопросам жилищного строительства при председателе Совета Федерации, состоявшемся в начале февраля, заместитель руководителя Госстроя Юрий Тыртышов рассказал о четырех блоках задач, которые намечены на ближайшие четыре года. Первые два направлены на увеличение объемов ипотечного кредитования и обеспечение жильем молодых семей.

Третий блок задач предполагает увеличение объема предложения на рынке адекватно спросу. Для этого регионам будет оказываться государственная помощь в строительстве инженерной инфраструктуры и модернизации сетей. И наконец, четвертый блок предусматривает обеспечение жильем особых категорий населения, перед которыми государство имеет обязательства по закону (военнослужащие, вынужденные переселенцы с Севера и Байконура, беженцы и т. п.) путем выдачи жилищных сертификатов. Сама постановка задач вызывает большие сомнения в достижимости целей нацпроекта. Во-первых, очевиден дисбаланс между мероприятиями, направленными на стимуляцию спроса и увеличение объемов строительства. Во-вторых, по мнению участников рынка, список проблем, тормозящих развитие строительства, на этом отнюдь не исчерпывается.

Кредит в помощь

Чтобы достичь планки в ежегодный миллион ипотечных кредитов, по словам заместителя гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дмитрия Глазунова, необходимо, чтобы в каждом субъекте РФ каждый день выдавалось 30 кредитов. «И некоторые наши операторы уже сейчас выполняют такие объемы. Их мало, но они есть, что показывает достижимость этой планки», заявил Дмитрий Глазунов. Вывод по меньшей мере странный, так как улучшение здоровья у нескольких пациентов в палате не означает, что на поправку могут пойти все, в том числе и те, что в морге. Впрочем, национальный проект предусматривает солидную государственную поддержку ипотечной отрасли. По словам Юрия Тыртышова, в ближайшие пять лет государственные гарантии Российской Федерации по заимствованиям АИЖК будут предоставлены в размере 138 млрд рублей, а уставный капитал агентства будет увеличен на 3,7 млрд рублей. С одной стороны, мера вполне разумная, так как способствует развитию рефинансирования в целом на рынке ипотеки. «Банки будут уверены, что смогут рефинансировать любой кредит, который они выдали. Это позволит им выдавать кредиты на более льготных условиях», обещает Дмитрий Глазунов. Но, с другой стороны, государственная поддержка АИЖК ставит игроков рынка в неравные условия и позволяет агентству проводить, по сути, демпинговую политику.

В январе этого года АИЖК уже ввело дифференцированные ставки, по шкале которых планка рублевых кредитов опустилась до 12%, и одновременно увеличило максимальный срок кредита до 30 лет. Однако многие профессионалы считают этот шаг абсолютно бесперспективным. «Сама по себе поддержка АИЖК со стороны государства ничего не даст, такое мнение высказал председатель правления управляющей компании группы «ПИК холдинг» Артем Эйрамджанц на заседании Совета по вопросам жилищного строительства. На рынке существует слишком большой дисбаланс между спросом и предложением». Более того, некоторые эксперты уверены, что искусственное снижением ставок принесет рынку больше вреда, чем пользы. «Тем самым увеличивается спрос и соответственно растут цены. Получается замкнутый круг, говорит генеральный директор компании «Фосборн Хоум» Наталья Кирпиченко. Есть экономика, есть инфляция, есть совершенно нормальная операционная деятельность банка, которые в совокупности определяют оптимальный уровень ставки. На мой взгляд, совершенно нормальной нижней границей ставки должна быть цифра 14% в рублях.

То, что сделало АИЖК в этом году, - это шаг структуры, не особенно задумывающейся о последствиях. Да и в целом банки, уменьшая ставки на рынке ипотеки, в скором будущем получат «интересный» результат: все больше людей приходят за кредитом и все меньше его реально берут. Обычный потребитель будет искать или ждать минимальную ставку и в результате такого ожидания будет наблюдать, как растут цены на квартиры. Итог печальный: квартиру он не купит даже если ставку опустить до 8%. Например, в результате новых предложений на банковском рынке мы увидели в этом году такой рост цен, которого никогда не было. За неделю самая «ходовая» недвижимость растет в цене на 3-5%». По результатам исследования Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) проблема российской ипотеки не в жестких условиях кредитования, а в высоких ценах на жилье и низких доходах населения. «Мировой опыт показывает, что ипотека успешно развивается в тех странах, где цена одного квадратного метра жилья примерно равна средней зарплате», рассказала генеральный директор МАИН Татьяна Никитина на пресс-завтраке по случаю презентации новой ипотечной программы Московского кредитного банка 7 февраля.

Средняя стоимость квадратного метра в Москве сегодня уже перевалила за $2300 (по данным аналитических центров IRN.ru и ARN.ru). Средняя же зарплата равна примерно $913 (данные Федеральной службы государственной статистики). И этот разрыв постоянно увеличивается. Впрочем, возможно, желанные объемы ипотека обретет за счет социальных программ - «Молодая семья», военная ипотека и т. п. Проект поддержки молодых семей профессионалы называют сегодня одной из наиболее удачных законодательных инициатив. Но государственная поддержка такого рода, как и система жилищных сертификатов, - это не что иное, как активная стимуляция спроса, которая сама по себе не делает жилье доступным. А комплекс мер, предполагающих увеличение предложения на рынке, пока не особенно богат. Основное, что предлагается, - это федеральная помощь в строительстве инженерной инфраструктуры участков и модернизация старых сетей.

В сетях, как в паутине

Строительство инженерной инфраструктуры до 1 октября прошлого года ложилось полностью на плечи застройщиков и значительно увеличивало себестоимость строительства. Поэтому решение властей облегчить эту ношу девелоперов можно только поприветствовать. С 1 октября в действие вступили правила, по которым выделение участков под строительство может проводиться только на основании открытых торгов. Мера, безусловно, позитивная, так как делает прозрачным механизм выделения участков и создает условия для равной конкуренции между девелоперами. Однако пока о таких торгах не слышно. «Мы вынуждены признать, что процесс выделения участков на открытых конкурсах так и не начался», заявил на заседании Совета по вопросам жилищного строительства председатель комитета Государственной думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум.

Риэлторы и девелоперы говорят о том, что местные власти всеми силами пытаются избежать навязанного им порядка. Впрочем, у муниципалитетов есть веские основания для сопротивления, ибо в соответствии с новыми правилами участки на торги должны выставляться, будучи полностью подготовленными под застройку. То есть обеспеченные всей необходимой инженерной инфраструктурой. Для многих субъектов Федерации это неподъемные расходы. Дабы облегчить это бремя, с 2006 года за счет средств Федерального бюджета будут выдаваться госгарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидирование процентов по банковским кредитам, выданным на строительство сетей. На реализацию программы предложено в 2006 году потратить 12,5 млрд рублей - на госгарантии и 1,7 млрд - на субсидирование процентов по кредитам. В 2007 году суммы должны возрасти до 17,5 млрд и 5,0 млрд рублей соответственно.

Но эти деньги достанутся отнюдь не каждому региону. Распределяться они будут по конкурсу, проведение которого предполагается возложить на Росстрой. Претендовать на помощь смогут только те регионы, которые подтвердят свою экономическую состоятельность и отсутствие просроченной задолженности перед федеральным бюджетом по ранее полученным займам. Кроме того, деньги выделяются только в порядке «софинансирования» с регионом. То есть он должен потратить на проект не меньше 30%, а с 2007 года - не меньше 50% собственных средств и иметь на руках договоренность с банками, готовыми кредитовать «земельно-инфраструктурные» проекты. «Учитывая, что в России, по нашим сведениям, дотационными являются около 90% регионов, говорит начальник отдела корпоративного и финансового законодательства департамента корпоративного управления Минэкономразвития Анна Меньшикова, в проекте смогут участвовать не более 10% регионов».

Сквозь административные тернии.

Сложности с выделениями участков под строительство входят в другой, более крупный блок проблем, фигурирующих в общественных дискуссиях под названием «административные барьеры». За этим термином кроется целая серия препятствий: доступ к информации о конкурсах, социальные обременения, которые ложатся на застройщиков, оформление различной разрешительной документации и т. п. «К примеру, сегодня оформление земельных участков под застройку занимает не менее двух лет и требует огромного количества организационных и финансовых затрат», говорит председатель совета директоров компании «М.О.Р.Е.-Плаза» Димитрий Андреенков. Иными словами, список проблем, сдерживающих рост строительства, отнюдь не исчерпывается расходами на инженерную инфраструктуру. Почему ликвидация других препятствий пока не звучит среди тех задач, которые в рамках нацпроекта необходимо решить до 2010 года? Возможно, власти рассчитывают, что прочие сложности растают сами собой - по мере изменения градостроительного законодательства. Ставка на новые законы (и в первую очередь на новый Градостроительный кодекс) отчасти оправданна: по своему характеру они действительно способны произвести революционные изменения в плане градостроительства. Проблема в том, что большинство нововведений пока неприменимы на практике (см. «Ф.» № 8). «Законы приняты, а нормативная база к ним отсутствует, поясняет вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. 

Законодательство требует, чтобы с 2008 года начали работать прогрессивные градостроительные нормы. Должно быть зонирование, планирование территорий застройки. Но пока не ведется никакой подготовительной работы для этого». Даже если все необходимые нормативные акты будут приняты в течение этого года (что очень сомнительно), действовать они начнут не сразу. То есть срок решения проблемы снова растягивается. Также пока никак не оговорено решение проблемы с социальными обременениями, которые в денежном или натуральном виде ложатся на застройщика. Под натуральными имеется в виду строительство дорог, теплотрасс, выделение городу «его доли» в виде квартир. Между тем существование этих препятствий ведет к удорожанию себестоимости строительства и способствует снижению конкуренции в среде застройщиков. Выжить в таких условиях работы могут только очень крупные компании. А снижение количества участников рынка, как легко можно догадаться, никак не может способствовать увеличению объемов строительства.

Денежный вопрос

Еще один сдерживающий строительство фактор - ограниченное финансирование. Говоря об этой проблеме, участники рынка в первую очередь, конечно, кивают в сторону 214-го закона. «Застройщики оказались отрезаны от денег дольщиков. А к банкам они так и не пришли, потому что есть на то свои проблемы», прокомментировала ситуацию на рынке первый заместитель председателя правления Сбербанка России Алла Алешкина. С 214-м законом ситуация затянулась куда дольше, чем ожидали сами девелоперы. Во всяком случае вице-президент Ассоциации строителей России Сергей Полонский во время своего выступления в Совете Федерации посетовал, что, несмотря на все их усилия, дело почти не продвигается. В ответ на это председатель Совета Федерации Сергей Миронов пообещал, что во время весенней сессии поправки непременно будут приняты. Но не факт, что изменения пройдут в том виде, в котором хотелось бы застройщикам. Многие представители власти по-прежнему убеждены, что строительство должно вестись не на деньги частных лиц, а на банковские кредиты. «Закон требует доработки, но ничего страшного с его принятием не произошло», заявил заместитель председателя Совета по вопросам жилищного законодательства при председателе Совета Федерации Тимур Тимербулатов на заседании Совета по вопросам жилищного строительства.

А между тем объем предложения на рынке уже заметно сократился. «По нашим оценкам, предложение на вторичном рынке уменьшилось почти вдвое. В марте прошлого года мы рассчитали, что при растущих объемах ипотечного кредитования для удовлетворения спроса нам потребуется увеличить объемы предложения примерно в 20 раз. Сейчас эти данные надо пересчитывать, потому что в связи с сокращением предложения цифра наверняка вырастет», говорит Наталья Кирпиченко. Другие источники денег, которые могли бы пойти в строительство, пока перекрыты либо еле-еле сочатся. «Особенно остро стоит проблема с привлечением средств на ранних стадиях строительства, поскольку банки не умеют и не стремятся финансировать строительные проекты», говорит Константин Апрелев. А муниципальный заказ, который, по мнению некоторых экспертов, мог бы исправить ситуацию, в современной России отсутствует.

Цементная правда

Невозможно увеличить число квартир, если строить будет не из чего. «Между тем объемы строительства сейчас упираются в объемы производства цемента, утверждает заместитель генерального директора «КВ Инжиниринг» Илья Шкабара. Без развития отрасли строительных материалов, увеличения производства продукции ДСК, объемов производства кирпича какой-либо реальный рост строительства невозможен». Сегодня в России действует 50 цементных заводов, которые в 2005 году, по данным вице-президента Ассоциации строителей России Олега Солощанского, выпустили 47 тыс. тонн цемента. Для сравнения: в 1992 году объем выпуска составлял 61,6 тыс. тонн. Да, понемногу российская цементная промышленность наращивает темпы. Так, в этом году планируется выпустить на 4% цемента больше, чем в предыдущем. Но, по оценкам Олега Солощанского, для того, чтобы обеспечить строительство 80 млн квадратных метров жилья, необходимо каждый год увеличивать выпуск цемента на 12%.

Судя по современному состоянию отрасли, эта цифра в ближайшие пару лет останется недостижимой. По мнению профессионалов, производство цемента сегодня является одной из самых отсталых отраслей в России. «Технологически цементная промышленность в России находится на уровне 60-х годов, поясняет Илья Шкабара. В России не применяется способ сухого смешивания - основная технология в странах Западной Европы. Используемый в России мокрый способ более энергоемкий. За последние годы осуществлялась реконструкция нескольких цементных заводов, а строительство нового только намечается одним-единственным оператором - «Евроцементом». Даже при существующих темпах строительства, которые никак нельзя назвать соответствующими целям национального проекта, специалисты прогнозируют, что уже в 2007 году строители столкнутся с нехваткой качественного цемента. А к 2010 году, по прогнозам Олега Солощанского, дефицит составит 20-24 тыс. тонн.

Причем проблема не только в этом стройматериале. Стройиндустрия России по большей части находится в плачевном состоянии. 8 февраля на конференции, посвященной роли государства в развитии рынка жилья, Алла Алешкина заметила, что «в некоторых российских регионах стройиндустрия практически отсутствует». В качестве «печального примера» была приведена Иркутская область, где отсутствие собственных производств стройматериалов является одной из причин очень ограниченных объемов строительства и соответственно высоких цен на жилье. Но этот регион не единичный пример такой ситуации. Решить проблемы стройиндустрии без государственной помощи невозможно — в этом сходятся все участники рынка. «Развитие стройиндустрии — это государственная задача», сказал Мартин Шаккум на заседании Совета по вопросам жилищного законодательства. По оценкам президента «Евроцемент груп» Михаила Скорохода, которые он озвучил на конференции 8 февраля, для восстановления и увеличения мощностей только цементного производства эта помощь должна составить за четыре года не менее $5-6 млрд. Между тем в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» пока не предусмотрено никаких специальных мероприятий, направленных на восстановление стройиндустрии.

Быть или не быть

Собираясь обеспечить население России «доступным и комфортным жильем», российские власти пока более или менее успешно решают только проблему стимуляции спроса. Равнозначных же действий по поддержке строительной отрасли пока не наблюдается. Может, конечно, маховик реализации нацпроекта разгонится в течение года, но не будет ли поздно? Уже сейчас многие эксперты скептически оценивают государственную цель по удвоению объемов строительства. «Для того чтобы к 2010 году построить 80 млн квадратных метров жилья, мы на протяжении следующих четырех лет каждый год должны строить по 20 млн. Это невозможно, потому что в этом году мы можем только заложить основы для того, что будет строиться дальше, заявил вице-президент Ассоциации строителей России Сергей Полонский на заседании Совета по вопросам жилищного законодательства. Поэтому я готов поспорить с кем угодно, что эта цель не будет выполнена». Тем более в этом году, по словам Юрия Тыртышова, объемы жилого строительства вырастут на 7-8%, при том что в 2005 году они увеличились на 13%.

В своем скептицизме Сергей Полонский не одинок. «В части федеральной ответственности предусмотрены совершенно незначительные средства, возмущается Галина Хованская. При таком объеме финансирования эта программа абсолютно невыполнима». О недостаточном финансировании говорят и многие другие специалисты. Очевидно, что сейчас у власти есть два реальных пути: либо пересмотреть поставленные цели в сторону их уменьшения, либо, по выражению советника ООО «БТА-Ипотека Россия» Сергея Журавлева, ввести «государственные меры революционного характера, призванные комплексно изменить правовое, регулирующее, научно-технологическое и социальное обеспечение жилищного рынка во всех его аспектах». Способны ли власти на революцию или это привилегия народа — вот в чем вопрос.

КОММЕНТАРИИ

Анна Меньшикова, начальник отдела корпоративного и финансового законодательства департамента корпоративного управления Минэкономразвития России:

- Я полагаю, что есть шанс значительно увеличить объемы жилищного строительства. В нацпроекте уже содержится ряд важных мер: создание инженерной инфраструктуры, снижение административных барьеров при строительстве и «разрушение» монополии на строительном рынке. Проблема внесения изменений в 214-й ФЗ (в том числе об отмене солидарной ответственности банка по обязательствам застройщика перед дольщиками) сегодня стоит очень остро и стала уже общим местом. Думаю, что в ближайшее время соответствующие поправки будут согласованы и приняты. В то же время отсутствие мощностей в строительной индустрии, на мой взгляд, действительно является серьезным тормозом роста предложения. К нам в министерство неоднократно приходили участники строительного рынка и обращали внимание на эту проблему. Но решать ее, похоже, придется уже вне рамок нацпроекта.

Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России:

- В рамках национального жилищного проекта должна быть разработана стратегия развития базы стройиндустрии и строительного комплекса в целом. Она должна содержать в себе прогнозные параметры во временном и территориальном разрезах. Без этого трудно ожидать прихода значимых инвестиций в отрасль. А без них достижение целей государственной жилищной политики будет невозможным. Безусловно, такая стратегия должна исходить из требования ускоренного развития строительной отрасли, способной обеспечить в ближайшие годы ввод жилья, который по объемам будет опережать спрос на него. Это условие, необходимое для радикального решения проблемы доступности жилья.

Кроме того, для выполнения поставленных целей чрезвычайно важное значение будет иметь тщательный анализ критериев доступности жилья. Должна быть сформирована методическая база, которая позволит регионам принять собственные региональные программы. То есть каждый регион, учитывая свою ресурсную базу, возможности и потребности жителей, должен определить: где, сколько, в каком количестве и что будет строиться. Рынок, конечно, сам все расставит по своим местам, но только вопрос: когда, где и для кого? Давайте задумаемся, почему в самой рыночной из всех рыночных стран, какой являются США, существует Министерство жилищного строительства и городского развития, в котором, если считать региональные подразделения, работают 10 тыс. сотрудников. А у нас?

Сергей Журавлёв, советник ООО «БТА-Ипотека Россия»:

- Опыт фантастического прорыва в решении жилищных проблем граждан у нас есть. Причем опыт, таких же как мы, людей, принимавших и исполнявших решения, но, пожалуй, чуть более волевых и более ответственных за страну и народ. Это опыт «хрущебизации». Да, тогда не было ни рынка, ни ипотеки. Но это значит, что сейчас мы находимся в гораздо лучших условиях для рывка. Не рывка из последних сил, после которого уже не подняться, а для перескока в иное качественное состояние как строительного комплекса, так и условий жизни большинства граждан. Сложившееся положение вещей можно рассматривать и как полную разруху, и как расчищенную для технологической революции площадку. Я склонен придерживаться второй точки зрения. Главная наша проблема не деньги. И не отсутствие строительных мощностей и производства цемента. Главная наша проблема в отсутствии руководителя и организатора проекта. Не столько личности, сколько органа, который мог бы управлять проектом как бизнесом, а не как чиновной обузой.

Ссылка по теме: http://www.finansmag.ru/26383