Бетон.ру

Перед новогодними каникулами журналисты редакции "Интерфакс-Недвижимость" предприняли попытку определить важнейшие события уходящего года и проанализировать их влияние на состояние рынка. Это наша версия, которая не во всем совпала с мнением опрошенных редакцией экспертов. В данном случае мы позволили себе отойти от привычного формата отстраненного комментария, высказав по ряду вопросов собственную точку зрения.

Закон года: 214-ФЗ об участии в долевом строительстве

Несмотря на то, что в 2005 году начали действовать важные для рынка недвижимости Градостроительный и Жилищный Кодексы, главным законом года смело можно считать 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве жилья". Закон, который по мысли его авторов, должен был сделать отношения на первичном рынке более прозрачными, привел к прямо противоположным результатам. Застройщики сочли его требования чрезвычайно жесткими и стали искать обходные пути привлечения средств дольщиков. В свою очередь банки, которые в соответствии с 214-ФЗ несут солидарную ответственность перед вкладчиками, стали сворачивать программы кредитования жилищного строительства. Получить кредит теперь могут лишь крупные проверенные компании, готовые предоставить в качестве залога собственную коммерческую недвижимость и согласные кредитоваться под 20% годовых в валюте. Все это привело к тому, что большинство объектов продаются по "серым" вексельным схемам, число предложений на рынке новостроек сократилось на 15-25% в зависимости от сегмента, а цены на жилье уверенно поползли вверх.

"Если в 214-ФЗ не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году, причем отдельные успешные проекты могут подорожать на 30-50%", предупреждает заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма. Пока только несколько компаний объявили о своей готовности работать по 214-ФЗ. В основном это крупные застройщики, не имеющие проблем с привлечением средств на первоначальный этап работ. Однако, как показывает практика, договоры долевого участия составлены ими в расчете на поправки к закону, за которые ратуют все участники строительного рынка. Поправки в первую очередь касаются пересмотра штрафных санкций в отношении застройщиков и отмены пункта о солидарной ответственности банков, вместо которой планируется ввести страхование условий договора за счет строительной компании. Госдума готова рассмотреть эти предложения сразу после новогодних праздников при условии, что с ними согласится правовое управление администрации президента.

Проблема года: дефицит энергетических мощностей

От майского энергокризиса всерьез пострадали не простые потребители, отделавшиеся легким испугом, а оптовые покупатели энергии - в первую очередь строительные компании. Сразу после аварии на Чагинской подстанции представители Мосэнерго заявили, что им придется ограничить подключение к сетям новых объектов - будь то жилые дома или офисные центры. Вот уже полгода технические условия на присоединение новых крупных объектов к питающим центрам практически не выдаются. По установленным весной 2005 года заоблачным тарифам застройщики работать не захотели, а новые расценки в связи с реформой "Мосэнерго" до сих пор официально не утверждены. Строители уже смирились с тем, что часть расходов по модернизации энергосистемы столичного региона им придется взять на себя. "Мы готовы на условиях партнерства участвовать в создании новых генерирующих мощностей", заявил главный энергетик компании КРОСТ Владимир Крайтман.

Кроме того, в мэрии рассматривается вариант, при котором инвестор в обмен на снижение доли города в контракте за свой счет займется прокладкой коммуникаций от питающих центров до распределительно-трансформаторных подстанций. В целом, к 2010 году в столице должны появиться дополнительные мощности на 1,5 млн кВт - за счет городских источников финансирования, и 1, 725 млн кВт за счет "Мосэнерго". Однако помощник генерального директора по информационной политике компании Александр Шапочкин заявил, что выполнение этой программы "напрямую зависит от финансирования, в том числе от уровня тарифов на 2006 год". Тарифы 2005 года, по словам представителя "Мосэнерго", "не позволяли аккумулировать значительные средства на инвестиционные проекты". Что касается развития энергосберегающих технологий в домостроении, то застройщики относятся к этой идее скептически, уверяя, что любой новаторский проект очень трудно согласовать. В качестве примера они приводят случай с компанией "Пластбау-М", взявшейся построить по энергосберегающей технологии два дома, а в результате угодившей в "черный" список компаний, которые не выполнили свои обязательства перед вкладчиками.

Сделки года: продажа "Интеко" цементных заводов и ДСК-3, выход на рынок БазЭла и скупка акций "Моспромстроя"

Год начался с продажи "Интеко" цементного производства "Евроцементу", превратившей эту компанию в крупнейшего монополиста со всеми вытекающими для строительной отрасли последствиями, а закончился покупкой Михаилом Гуцериевым 10% акций Моспромстроя. В промежутке оказались такие знаковые события, как уход "Интеко" из панельного домостроения, скупка акций крупнейших предприятий стройкомплекса и появление на рынке новых мощных игроков, в первую очередь владельца БазЭла Олега Дерипаски. Продажа "Интеко" ДСК-3 - лишнее подтверждение тому, что эра панельного домостроения в Москве заканчивается: на оставшихся свободных площадках типовое жилье строить нецелесообразно, а для домов бизнес-класса и коммерческой недвижимости собственные мощности компании не нужны. "Интеко", судя по всему, намерена превратиться в девелопера, привлекающего для реализации своих проектов подрядчиков и консультантов со стороны. Аналогичную стратегию реализует на чуждом для него рынке недвижимости и Олег Дерипаска. Купив летом 2005 года Главмосстрой и Моспромстройматериалы, БазЭл привлек для управления проектами и активами этих структур компанию "Конти", в свое время начинавшую проект "Новое кольцо Москвы".

Смена собственников знаковых строительных предприятий не могла быть осуществлена без ведома столичных властей. И Дерипаска, и Гуцериев перед сделками встречались с мэром Москвы Юрием Лужковым. Все это говорит о том, что в силу изменения политической ситуации горадминистрация уже не столь заинтересована в жестком контроле над стройкомплексом. Как заявил сам мэр: "роман со строителями окончен". Поскольку на 2006 год прогнозируется доходность вложений в недвижимость на уровне 30-50%, можно ожидать новых крупных сделок с участием финансово-промышленных групп, желающих диверсифицировать свой бизнес. Участники рынка относятся к новым игрокам неоднозначно: одни бояться, что, войдя во вкус, они начнут добиваться перераспределения площадок, предлагая городу более выгодные условия их освоения. Другие, напротив, считают, что крупный бизнес может дать стройкомплексу то, чего ему больше всего не хватает - длинных и дешевых денег - и тем самым подстегнуть развитие отрасли.

Конфликты года: ФАС против "Евроцементгруп", "ПИК" против "Объединенных кондитеров"

Всплеск развития конфликтов пришелся на конец 2005 года, и в обоих оказались задействованы городские структуры. В случае с "Евроцементом" они выступили на стороне застройщиков, обратившись в ФАС с просьбой разобраться с ценовой политикой, проводимой компанией Филарета Гальчева. Во втором случае - в споре ГУТы с ПИКом о судьбе Краснопресненского сахарорафинадного завода - защитили интересы компании, с которой город связывает общий бизнес - холдинг "Объединенные кондитеры" (правительству Москвы принадлежит блокпакет - прим. "ИФ"). И для "Евроцемента", и для ПИКа возникшие разногласия могут иметь далеко идущие неприятные последствия.

"Евроцементу" уже выставили штраф и обязали снизить цену цемента до 1316 руб. за тонну, что, по мнению владельцев компании, "смертельно для бизнеса". Впрочем, бизнесу Гальчева грозят и с другой стороны: миноритарные акционеры требуют внеочередного созыва и переизбрания совета директоров. ПИКу, если компания не найдет компромисса с городскими властями, будет очень трудно впредь реализовывать свои проекты в Москве. "Если мы не договоримся, им придется уйти в область, где мощности принадлежащих компании ДСК наиболее востребованы", категорично заявляет высокопоставленный собеседник "Интерфакса" в горадминистрации. Предмет договоренностей - совместное с городом, и соответственно ГУТой, освоение территории КСРЗ, на которой планируется построить элитное жилье общей площадью 200 кв. метров.

Торги года: продажа 100% акций гостиницы "Украина"

Пакет акций гостиницы "Украина" был продан на открытом аукционе почти за $275 млн. Такого результата не ожидали не только эксперты гостиничного бизнеса, считавшие даже стартовую цену в $157 мнл. завышенной, но и представители города, ожидавшие выручить от продажи не более $200 млн. Примечательно, что несмотря на участие в торгах структур, близких к АФК "Система", "Русснефти", другим компаниям, активно работающим на гостиничном рынке, новым владельцем сталинской высотки стала не известная широкой публике фирма ООО "Бисквит". За ней, как выяснилось в последствии, стоят владельцы мебельного центра "Гранд", торгового дома "Москва" в Люблино, а также торгового комплекса, строящегося на площади Киевского вокзала.

Хотя гостиничный бизнес для предпринимателей является непрофильным, на встрече с представителями городских властей, они пообещали реализовать имеющийся в пакете документации проект реконструкции "Украины" и сохранить сложившийся трудовой коллектив. Благодаря продаже гостиницы столичный департамент имущества перевыполнил годовой план по неналоговым доходам на 5 млрд. руб. В будущем году власти намерены продолжить программу приватизации гостиниц: ожидается, что на торги будут выставлены городские пакеты "Космоса" и "Балчуга".

Тенденции года: дефицит стройплощадок, активизация рейдеров, новый скачок цен на жилье

Рост цен на 3 и выше процентов в месяц, начиная с сентября 2005 года, объясняется совокупностью факторов, в том числе увеличением себестоимости квадратного метра, высокими мировыми ценами на нефть, дисбалансом спроса и предложения, который с одной стороны является следствием 214-ФЗ, а с другой - обусловлен трудностями в освоении площадок, выделенных под строительство. "Чистых" участков в городе почти не осталось. Везде от застройщиков требуют или переложить коммуникации, или убрать ЛЭП, или снести гаражи, в результате чего сроки реализации контрактов существенно увеличиваются. Дефицит площадок привел к тому, что город не может обеспечить в некоторых районах волновое переселение жителей пятиэтажек, а ДСК - загрузить за счет городских заказов свои мощности. Если под точечную застройку бизнес-класса резервы еще остаются, то места под массовое строительство практически на исходе, о чем свидетельствует вывод на рынок таких непростых площадок, как Некрасовка и Щербинка.

Повышенный спрос на участки привел к активизации деятельности рейдеров. Значительная часть рейдерских атак на промышленные предприятия в 2005 году осуществлялась с целью завладения их земельными активами. "Фактически рейдеры помогают правительству Москвы осуществлять программу вывода промышленных объектов за пределы города", говорит юрист ИК "Русский проект" Андрей Тюкалов. Особенно активно этот процесс проходит в центральном округе, где затраты на перебазирование (или ликвидацию) предприятия с лихвой компенсируются прибылью от реализации на освободившейся территории девелоперских проектов. В целом отношение к рейдерам у участников рынка и чиновников спокойное. "Если исключить возможность поглощения криминальными методами, то это абсолютно нормальный рыночный процесс", - говорит партнер компании "Джон Тайлер и партнеры" Валерий Тутыхин, подготовивший по заказу столичного управления по экономической безопасности "Памятку по способам предотвращения враждебных поглощений".

Проект года: развитие ММДЦ "Москва-Сити"

2005 год стал переломным для проекта ММДЦ "Москва-Сити". По словам представителей ОАО "Сити", в настоящий момент осваивается подавляющее большинство из 35 участков, на которые поделена территория делового центра. Последними в этом году на площадки вышли компании Стройинком-К, которая является инвестором строительства многофункционального комплекса "Центральное ядро", и Капитал-груп, предполагающая возвести на набережной две башни "Москва" и "Санкт-Петербург" высотой 73 и 62 этажа соответственно. Летом в ММДЦ "Сити" открылась станция метро. А осенью был решен вопрос об обеспечении объектов делового центра энергией и теплом за счет строительства двух газотурбинных станций средней мощности. Что касается транспортной схемы Сити, то ее реализация целиком и полностью зависит от возможностей столичного бюджета, однако чиновники обещают, что до конца 2007 года свои обязательства перед инвесторами по сооружению новых дорог, город выполнит. Уже в 2006 году, по словам заместителя мэра в правительстве Москвы Иосифа Оржоникидзе, из Сити в аэропорты "Внуково" и "Шереметьево" будут осуществляться вертолетные перевозки.

Участники рынка также с энтузиазмом отнеслись к планам властей расширить территорию ММДЦ до 1000 га и превратить его в новаторский для Москвы проект "Большого Сити". "Это говорит о появлении тенденции комплексного освоения территорий. Такие проекты отличаются большей прозрачностью, единым архитектурным и концептуальным подходом, в том числе по отношению к близлежащим районам, административной поддержкой", говорит директор отдела консалтинга Knight Frank Константин Романов. Концепция "Большого Сити" разрабатывается управляющей компанией "Система-Галс" по принципу мини-города, в котором около 20% территории займут дороги и транспортная инфраструктура, 20-25% деловые, торговые центры и выставочные комплексы, 15-20% объекты социнфраструктуры, остальное жилые кварталы.

Афера года: строительные "пирамиды"

Чреда скандалов, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств перед дольщиками, является прямым следствием стагнации на рынке недвижимости, наблюдавшейся с середины 2004 года. Когда спрос начал падать, у строительных компаний, набравших кредитов на освоение сразу нескольких площадок, возник "кассовый разрыв" в возврате средств. "Латать дыры", перекидывая с одного объекта на другой средства физических лиц, стало нечем, и строительство пришлось замораживать. Попавшие в "черный список" застройщики, в большинстве своем не мошенники, а неудачливые предприниматели. Применяемые ими схемы финансирования были рассчитаны на ажиотажный спрос и не годились для стабильного рынка. "Вряд ли в их действиях был злой умысел", говорит юрист МКА "Князев и партнеры" Андрей Князев, напоминая, что почти все компании выразили готовность самостоятельно достроить часть проблемных объектов. Хотя соинвесторы по закону отвечают по всем рискам, связанным со строительством домов, город в преддверии выборов в Мосгордуму решил взять ситуацию с долгостроями под свой контроль.

Большинство из 35 площадок уже переданы другим застройщикам, которые в обмен на увеличение объемов и другие преференции со стороны властей готовы выполнить обязательства перед дольщиками в течение 2006-2008 годов. С одной стороны, понятно желание горадминистрации нормализовать обстановку. Но с другой - мэрия создает опасный прецедент, поскольку 35 адресами число проблемных домов не ограничивается, а состояние ажиотажа, в котором сейчас находится рынок, делает возможным повторение опасного сценария, несмотря на наличие 214-ФЗ.

Ссылка по теме: http://www.interfax.ru/r/B/realty/330.html?menu=D&id_issue=11442174