Бетон.ру

Получить площадку под строительство в Перми почти невозможно. Между тем, дома рушатся, а новое жилье постоянно дорожает. В городе совсем не строится доступное жилье. Несколько элитных жилых домов, да многочисленные торговые и развлекательные центры – вот и все строительство. Естественно, что при таком положении дел цена за квадратный метр зашкаливает, а обвиняют в этом прежде всего застройщиков. Буквально год назад бывший глава города Аркадий Каменев и руководитель департамента планирования и развития администрации Перми Валерий Чупраков вели многочисленные разговоры о «комплексной застройке жилых кварталов», причем так убедительно, как будто застройка, к примеру, микрорайона Бахаревка начнется прямо завтра. Дескать, и домов понастроим, и сети подведем, и транспорт, и садики-поликлиники организуем, живите на здоровье. Однако никакой комплексной застройки нет и в помине. Между тем, уже сейчас творятся страшные вещи: рушатся бассейны, крыши школ, съезжают в овраги дома. А не сегодня-завтра нас ждет техногенная катастрофа – начнут сыпаться блочные хрущевки, срок эксплуатации которых объективно подходит к концу. Все сразу. А переселять людей некуда, разве что в Пермский район, куда в последнее время из Перми сбежали почти все крупные строительные организации. Почему?

Строители ушли работать в Пермский район не от хорошей жизни. По словам наших собеседников из различных организаций, за последние три года отрасль довели «до ручки». Получить в Перми нормальную площадку под строительство жилого дома просто невозможно, поэтому все крупные компании, имеющие большой штат людей и банковские кредиты, которые надо отдавать, просто вынуждены были уйти, чтобы не оказаться в долговой яме. Раньше единым заказчиком всего строительства в городе выступал муниципалитет, а точнее, управление капитального строительства горисполкома. Сейчас эта структура уничтожена, а администрация выпустила из рук функцию единого заказчика, который может и квартально застраивать, и расселять людей из домов, не пригодных для жизни, и сети подводить. Функции заказчика теперь вынуждены выполнять строительные организации, изначально создававшиеся для того, чтобы строить много, хорошо и качественно. Ничего хорошего из этого не получается: каждый варится в собственном соку, договориться с коллегами не может, а центрального координатора нет.

Еще одна проблема: площадки для строительства, как правило, не подготовлены. Этот вопрос является больным и для других городов России, в частности, для Москвы, но там его закрыли волевым решением администрации: сначала должна быть подготовлена площадка, то есть подведены сети – водопровод, канализация, электричество, тепло и, если надо, то газ. Обязательно должно быть четко определено, что именно на этой площадке будут строить, согласовано со всеми службами надзора и общественностью. И только потом должен прийти строитель. В Перми же все делается до абсурдного наоборот. В рубрике «Строительство. Скандал» мы уже писали о том, как департамент планирования и развития «работает» с застройщиками. Прежде чем строить дом по адресу ул. Пушкина, 80, компания «Проектстрой-МСУ» поменяла водовод от улицы Куйбышева до Комсомольского проспекта. Представьте себе, в 21 веке, в самом центре миллионного города функционировал деревянный водовод, проложенный в 1903 году! А ведь из него поступает вода примерно в 50 домов нескольких кварталов. И после того, как компания «Проектстрой-МСУ» за свой счет проложила пластиковые трубы, администрация города потребовала с них еще 1,5 млн рублей на водовод, который уже построен! Чем не сюжет для Салтыкова-Щедрина? Угрожая снести послед-ние пять этажей дома, мэрия сынициировала судебные разбирательства и поставила компанию на грань банкротства. Суд состоялся 23 декабря, и компания его выиграла – суд отказал администрации в сносе пяти этажей.

Евгений Тимофеев, главный инженер ОАО «Проектстрой-МСУ»:

- Даже если площадка не подготовлена, мы сами проведем сети, но мы должны четко знать, что стоимость работ будет нам возвращена. И электричество, и вода сейчас в частных руках, почему мы должны кому-то дарить полтора миллиона? Вообще ситуация смехотворная: мы сумели пройти все препоны, построить самый высокий и один из самых красивых в Перми дом, сдать его госкомиссии… Но администрация с нами судится и поливает грязью, пытаясь снести пять этажей дома, который уже принят одним из подразделений этой же администрации!

Компания «Проектстрой МСУ» создана в 1990 г. Занимается проектной деятельностью и прямым производством. Сегодня это холдинг из 4-х компаний, включая строительно-монтажное управление. Коллектив предприятия – около двухсот человек. Организация сама выполняет все строительные работы, за исключением проведения газа и связи. Это все цветочки. Как рассказал нам руководитель строительной организации Владимир Гуринович, получить площадку можно только одним из двух «уродливых» путей. Если повезет, то более коротким – купить у горадминистрации даже не землю, а «право строить» на земле. На торгах, за 10-15 миллионов рублей. «Устраивают гладиаторские бои, стравливают нас друг с другом, а куда деваться – «тебе смерть и мне смерть», будем биться, даже если мы друзья». Но даже так получить площадку непросто. «Они внесли коррективы в процесс проведения аукциона. Если раньше документы проверялись на правильность заполнения заранее, то теперь они не проверяются, а сразу запечатываются в конверт и вскрывается только во время аукциона. У всех компаний, кроме одной, неизбежно обнаруживаются ошибки заполнения, и они снимаются с конкурса. Остаются только «свои да наши». Здесь начинается второй путь: «свои да наши» приходят к строителям и предлагают участки уже по 20-25 миллионов. Но, даже купив право на строительство, застройщик не имеет гарантии, что оно начнется. Может оказаться, что в данном районе нет воды, или экологическая экспертиза зарубит, или общественность воспротивится.

Евгений Тимофеев:

Во времена Юрия Трутнева строили не так. Я захотел построить дом, написал письмо в комитет. Ровно через две недели меня приглашают к его заместителю Шаевичу. Он спрашивает: «Ты видел, там два дома надо сносить, 28 семей. Справишься с расселением?». Да, справлюсь. «Тогда строй». И все. Никаких денег за какие-то права на площадку мне платить не надо, потому что я и так сношу ветхое жилье в центре города. Сегодня в такой ситуации надо отдать какое-то количество денег. А если у заказчика их нет, тогда они закладываются в цену метра. Нонсенс: земли и так принадлежат городу, так что ему мешает на этих землях быть заказчиком? Строить доступное жилье? Зачем налагать дополнительные траты, которые в итоге все равно будут заложены в стоимость жилья?

То, что строительным организациям не дают площадки, будет еще долго аукаться городу, и не только ценами на жилье. Во-первых, страдают не только крупные строительные организации, которых в городе около 15, но и субподрядчики, этих уже гораздо больше. Во-вторых, если участок не осваивается застройщиком за определенный период времени, в среднем, на это требуется два года (расселение, проектирование дома, подведение сетей), площадку могут просто отобрать. В-третьих, без объемов строительства не развивается строительная индустрия. В городе только ЖБК-1 производит железобетонные плиты для высотных зданий, нет специальных башенных кранов, крайне мало применяются передовые методы монолитного домостроения. А ведь чтобы расселить одну хрущевку, инвестору нужно строить как минимум 25-этажный дом, который в «монолите» гораздо быстрее возводится. Если ситуация с выдачей площадок в ближайшее время не изменится, то Пермь рискует окончательно погрязнуть во вторичном рынке. А ведь город оживает, когда начинается строительство: появляются рабочие места, развивается торговля... Вот такие «оптимистические» итоги.

София Серебренникова, заместитель генерального директора ОАО «Проект-строй-МСУ»:

- Мы хотим строить, но нам не дают. Какие у нас перспективы – если не получим площадку, будем распускать людей. Пока каких-то тенденций к улучшению положения нет, так что если ничего не поменяется, то наша организация закончит свое существование. Нам придется либо консервировать свои фонды, либо закрываться. Потому что мы не пойдем строить в Пермский район, нет такой жизненной необходимости. А это пока единственное место, где нет власти предыдущей администрации. Мы сейчас уповаем на приход в городскую администрацию здравых сил, специалистов, которые начнут решать проблемы. Понимаем, что Игорю Шубину сейчас тяжело, потому что наверняка такая ситуация творится и в других отраслях, но все-таки хотелось бы, чтобы он разобрался. Почему такое дорогое жилье? Даже примерный подсчет дополнительных расходов застройщиков проясняет картину.

Предположим, дом площадью 10 тыс. кв. метров. 10 миллионов застройщик платит за право строить. Раскидываем на метры, получается прибавка тысяча на метр (если 15 миллионов, то полторы). Плюс эта сумма обрастет банковским кредитом на три года, еще плюс 1,6-1,8 за каждый метр. Плюс налог на землю, который надо платить с самого начала получения площадки и в период собственно строительства, плюс, как в данном случае, плата за подготовительный период, который может включать в себя: снос, вынос сетей с пятна застройки, подведение сетей. Сети (вода, канализация, газ, тепло) могут оказаться очень дорогими (в зависимости от места расположения площадки, наличия магистральных сетей и т. д.). В итоге, точно рассчитать фактическую цену за метр невозможно, ясно одно, она будет высокой.

Ссылка по теме: http://www.permoboz.ru/txt.php?n=3849