Бетон.ру

Столичный рынок недвижимости не ожидает революций в наступающем 2006 г. Все без исключения опрошенные “Ведомостями” эксперты прогнозируют укрепление тенденций, заложенных в 2004-2005 гг. Неопределенность на первичном рынке жилья останется до окончательного решения вопроса о внесении поправок в закон “О долевом строительстве…”, а на вторичке и в пригородах продолжится плавный рост цен. Сохранится разрыв между спросом и предложением офисных и складских площадей высоких классов, увеличится число инвестиционных сделок на рынке офисов, будут формироваться новые деловые зоны за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), а торговые операторы продолжат активное освоение спальных районов и разработку новых концепций ТЦ. В 2006 г., согласно официальным столичным источникам, в Москве возведут как минимум 4,2 млн кв. м новостроек. Рост цен на жилую недвижимость будет, по разным оценкам, наиболее активным в первой половине года, достигая 2,5% в месяц, затем стабилизируется на 1-2%. По прогнозам компании Сolliers International, объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В составит 720 000 кв. м (класс А - 37%, класс В - 63%) при спросе на уровне 900 000 кв. м. В секторе складской недвижимости к реализации на 2006-2007 гг. заявлено пять крупных проектов класса А, общий объем предложения, по оценке компании Knight Frank, может превысить 1 млн кв. м. Ритейл также планирует “прирасти” до 1,2 млн кв. м., так считают в Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR).

Дешевле не будет

“Вторичка в 2006 г. будет дорожать. За год она поднимется в цене не меньше чем на 20%, говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы "Инком-недвижимости". Если банки начнут активно развивать ипотеку, возможен рост свыше 30%”. “Серьезного потенциала для роста нет, возражает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. Рост должен быть на уровне 15-20% в год”. Но тут же сам себя поправляет: “Возможен сценарий, когда ажиотаж конца 2005 г. перекинется на 2006 г. и цены могут взлететь гораздо выше на 30-40%”. По поводу будущих продаж риэлторы настроены оптимистично. Да и аналитики их поддерживают. “При имеющемся дефиците жилья все сметут, прогнозирует независимый аналитик рынка Андрей Бекетов. Правда, стремительный рост цен, как в конце 2005 г., когда жилье дорожало на 3-4% в месяц, прекратится и продажи пойдут прежними темпами”. “Качественное жилье будет расти такими же темпами, что и в течение 2005 г., в среднем на 1-2% в месяц, говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор "Миэль-недвижимости". Снижение цен не ожидается даже в сегменте наименее комфортного жилья”. Эксперты сходятся во мнении, как будет распределяться в московском регионе разноклассовое жилье. “Весь экономкласс уйдет за МКАД и в Подмосковье, утверждает Репченко. Москва в основном будет застраиваться домами бизнес-класса, по $3000 за 1 кв. м. “Панель будет убегать все дальше от Москвы, в серединный пояс Подмосковья”, соглашается Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора ГК “Ваш финансовый попечитель”.

Вячеслав Ширяев, гендиректор Vesco Group, добавляет: “Наиболее вероятно, что в 2006 г. объемы строительства экономкласса останутся на прежнем уровне или снизятся на 5-10%”. “Наиболее привлекательным остается рынок элитной недвижимости, считает Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт", как в силу своей инвестиционной привлекательности для застройщиков, так и [в результате] постоянного роста уровня доходов населения”. “Уже в конце 2005 г. средние цены на 1 кв. м элитного жилья достигли $8000. В 2006 г. мы не ожидаем массового появления новых проектов, отмечает Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. Следовательно, в будущем году цены будут плавно расти”. “В целом в этом сегменте они вырастут на 22-25%”, резюмирует Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости Knight Frank. Точно прогнозировать ситуацию на первичном рынке эксперты не берутся — по их общему мнению, многое будет зависеть от того, удастся или нет рынку отыграть в свою пользу 214-ФЗ. Скорее всего, считают участники рынка, объем предложения на первичке будет сокращаться, по прогнозам “Миэль” — на 25%. “Задел по площадкам, который девелоперы создали себе до вступления в силу 214-ФЗ, к концу года будет исчерпан”, — аргументирует Михаил Хесин, гендиректор “М.О.Р.Е.-Плаза”.

Строим кабинеты

Дальнейшее развитие рынка офисов в 2006 г. эксперты назвали динамичным. Все как один ожидают повышения спроса на высококлассные офисные помещения и увеличения числа и объема сделок по предварительной аренде и продаже. Как результат, говорит Олег Мышкин, партнер Сolliers Int, в 2006 г. прогнозируется рост средних базовых арендных ставок на 6-10% для офисов класса А (они достигнут $700-900 за 1 кв. м в год) и 5-7% для офисов класса В (рост возможен до $500-700). “Рост активности бизнеса в московском регионе обеспечивает положительную динамику спроса на офисы любого класса и стоимости как в центре Москвы, так и на периферии”, добавляет Александр Исаев, президент “Медиа-Шторм”. Хотя, отмечает Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank, “обостряется конкуренция между владельцами офисных площадей и они будут стремиться предлагать арендаторам более выгодные условия”. Аналитики CWSR отмечают, что 2006 год будет знаменателен выходом на рынок офисной недвижимости новых игроков — крупнейших российских и международных банков, а также строительных компаний, заинтересованных в девелопменте участков под коммерческую недвижимость. “В 2006 г. ожидается выход на рынок таких институциональных инвесторов, как JER, Alfa Capital Partners и Европейский банк реконструции и развития (ЕБРР), говорит Сергей Колегов, генеральный директор Prime City Properties. Кроме того, об обширных планах по офисному строительству заявила компания “Интеко”.

Магазины у кольца

Максим Гасиев, руководитель департамента торговой недвижимости Colliers Int, в 2006 г. прогнозирует всплеск девелоперской активности рядом с Третьим транспортным кольцом. Правда, говорит он, не следует полагать, что вскоре все окрестности ТТК будут застроены торговыми и офисными площадями - такой девелопмент требует соответствующей инфраструктуры. Поэтому, заключает Гасиев, развитие территории вокруг ТТК будет поэтапным, постепенно расширяющим зоны деловой активности Москвы. Как перспективное направление эксперт называет строительство в столице подземных торговых центров, с ним согласны аналитики CWSR.

Хранить и распределять

Рынок складской недвижимости имеет в 2006 г. очевидные перспективы роста. “Общие площади складов классов А, А- и В составят к концу 2006 г. порядка 2,9 млн кв. м, говорит Юлия Мещерина, аналитик отдела исследований CWSR. Правда, добавляет она, “хотя в 2006 г. запланировано возвести более 1 млн кв. м высококлассных складов, исходя из реалий рынка, можно предположить, что из заявленных проектов будет успешно завершено не более половины и в 2006 г. складской рынок классов А и В пополнится примерно 600 000 кв. м”. Но проекты в основном заявлены серьезные. По словам Владимира Пинаева, директора Jones Lang LaSalle, в 2006 г. ожидается выход целого ряда крупных высококачественных объектов международного уровня - таких, например, как складской терминал “Пушкино”, проект Coalco. “И хотя о конкретных сделках пока говорить рано, очевидно, что появление такого объема нового ликвидного продукта не пройдет незамеченным на инвестиционном рынке. Более того, часть строящихся складских комплексов класса А - например, как "Пушкино" - изначально задумывались с расчетом на то, что их после открытия приобретет крупный западный или российский инвестор”, отмечает Пинаев.

Качество новых складских объектов будет неуклонно повышаться, в том числе благодаря приходу западных инвесторов, считают эксперты. “Пока же, несмотря на огромный спрос со стороны инвесторов, предложений, соответствующих их требованиям, очень мало”, указывает Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капиталов России и СНГ Knight Frank. И добавляет, что еще совсем недавно иностранные инвесторы не проявляли к сегменту складов никакого интереса, однако сейчас он вошел в сферу их интересов наряду с офисной недвижимостью. Причина активности инвесторов в том, что российский рынок недвижимости способен предложить западным компаниям ставку доходности в 13-14% годовых, что намного выше привычного для них уровня.

Ссылка по теме: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2005/12/13/100736