Бетон.ру

До 2010 года в Москве планируется построить 70 млн кв. метров жилья - примерно по 5 млн кв. метров ежегодно. Однако эксперты, в том числе руководители крупных строительных компаний, прогнозируют снижение темпов ввода жилплощади при существующих технологиях крупнопанельного строительства. Нынешние рекордные объемы - заслуга комплексной застройки свободных территорий индустриальными методами. Вывод на рынок таких непростых площадок, как Некрасовка и Щербинка, свидетельствует о том, что места под новое масштабное строительство на исходе. Да и массовое сооружение жилья на этих двух территориях пока под большим вопросом.

Пограничные земли

Поселки Некрасовка (Юго-Восточная префектура) и Щербинка (Юго-Западный округ) значительно удалены от Москвы, что сразу снижает уровень цен на жилье в них до подмосковного. "Потенциальным инвесторам надо приготовиться к тому, что построенные ими дома будут восприниматься и соответственно продаваться как жилье в Подмосковье. И пока никаких перспектив для роста цен в этом сегменте рынка нет", предупреждает руководитель сайта irn.ru Олег Репченко. По данным Дмитрия Орлова-руководителя отдела продаж управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", стоимость квадратного метра в строящемся микрорайоне Кожухово, который находится рядом с Некрасовкой, составляет $900-$1110. Но невысокие цены на жилье - это еще полбеды. Некрасовка остается проблемной территорией с большим количеством обременений, которые повлияют на себестоимость строительства. Первоначально столичные власти объявили о планах строительства в Некрасовке 3 млн. кв. метров жилплощади.

Пока же утвержден проект реконструкции самого поселка, где после сноса 40 домов ниже девяти этажей будет введено в строй около 360 тыс. кв. метров жилья. Расположенные неподалеку свободные территории, на которых можно было развернуть по-настоящему массовое строительство, принадлежат Московской области. Как показывает опыт последних лет, областная администрация редко идет на уступки столичному правительству. "Насколько мне известно, переговоры о передаче прав на эти поля шли трудно, долго, и пока не чем не завершились. Вопрос повис в воздухе, и ждет своего решения", - говорит начальник консультационно-риэлторского отдела министерства строительства Московской области Ольга Пулина. Но даже если регионам-соседям удастся найти компромисс, застройщики столкнуться с серьезными проблемами, поскольку просторы Некрасовки представляют собой иловые осадки. "В Некрасовке придется "реконструировать" поля аэрации - вывозить грунт, засыпать новую землю, как это делалось при застройке Марьино", - поясняет зам. генерального директора группы компаний КТ СУ-155 Дмитрий Некрасов.

Печальный опыт

Опыт Марьино скорее пугает застройщиков, чем вдохновляет. Подготовка площадок заняла у них три года. За это время было вывезено 9 млн куб. метров иловых осадков и засыпано 12 млн куб. метров песка. Источники в столичном стройкомплексе сообщили "Интерфаксу", что в результате рентабельность застройки Марьино составила не более 11%. Чтобы заняться реконструкцией полей аэрации, находящихся в Некрасовке, существующих у "Мосводоканала" (МВК) мощностей недостаточно. По словам пресс-секретаря этой организации Евгении Богомоловой, новую установку по переработке ила в сухой компонент можно было бы построить на Люберецкой станции аэрации. Стоимость очистки 1 га земли по предварительным данным составит 50 млн руб. В "Мосводоканале" выразили сомнения, что застройщики смогут самостоятельно профинансировать работы, не расставшись с идеей рентабельности дальнейшего строительства. Впрочем, в МВК говорят, что пока никаких конкретных заданий на строительство завода не получали.

Участники рынка, опрошенные "Интерфаксом" оценили затраты на очистку земель в размере 15%-20% от стоимости проекта. Ольга Пулина отмечает, что "рекультивировать поля около Люберецкой станции аэрации будет гораздо труднее чем, например, в Марьинском парке. Если при строительстве Люблинских полей аэрации предусматривалась их ликвидация и дальнейшая рекультивация почвы, то люберецкие строились без прозорливых мыслей о будущем".

Первым делом самолеты

В районе Щербинки предполагается возвести 1,2 млн кв метров жилья, но и здесь, возможно, правительству Москвы придется уменьшить амбиции вдвое. Успех строительства, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, "зависит от того, удастся ли вывести с этой территории аэропорт "Остафьево". Он занимает площадь в 500 га, загруженность - 150 вылетов в месяц. Северная часть аэропорта принадлежит Минобороны, южная находится в аренде у "Газпромавиа". Московские власти считают, что у "Остафьево" нет перспектив ни с точки зрения экологии, ни с точки зрения экономики. "Этот аэродром надо закрывать",- говорит мэр Москвы Юрий Лужков.

Однако, если с военными и "Газпромом" договориться не удастся, масштабная застройка Щербинки окажется под вопросом. "Какой бы маленький он не был, это все равно аэропорт, у которого существует 1,6 км зона отчуждения, - говорят эксперты, - Кроме того, соседство с действующим летным полем может негативно сказаться как на ценах, так и на спросе на жилье". Повысить привлекательность новых площадок в глазах потенциальных покупателей власти надеются, решив транспортные проблемы районов новой застройки. К 2007 году из Некрасовки будет организован прямой выезд на МКАД, а к 2010 построена развязка Вешняки-Некрасовка-Кожухово. Транспортное обслуживание Щербинки будет обеспечено за счет реконструкции 10 км участка Варшавского шоссе, этот проект уже подготовлен Москомархитектурой.

"Некрасовка. А где это?"

Конкретные сроки начала застройки Некрасовки и Щербинки еще не определены. А. Кузьмин предполагает, что строительство может начаться не раньше 2007-2008 года. Однако многие инвесторы уже заявили, что участвовать в этих проектах не будут. Ситуация с Некрасовкой и Щербинкой отчасти напоминает опыт последних комплексных застроек Марьино и Южного Бутово, указывает Некрасов. Сомнения в перспективности подобных проектов тоже были, тем не менее жилье в этих микрорайонах продалось вполне успешно. "Но тогда был подъем рынка, "на корню" продавалось все, что строилось - поясняет Некрасов, - Сейчас ситуация несколько иная: покупатели заняли выжидательную позицию: ажиотажного спроса нет и на более успешные проекты, нежели Некрасовка".

Генеральный директор концерна "КРОСТ" Алексей Добашин считает, что проекты типа Щербинки и Некрасовки могут быть интересны только ДСК с их стандартным и дешевым продуктом: "Компаниям, которые специализируются на оригинальных проектах и строят по 120 тыс кв метров в год там делать нечего". Заместитель генерального директора компании "Дон-строй" Тимур Баткин вообще ничего не слышал о Некрасовке: "А где это, покажите мне ее на карте Москвы?". По словам Баткина работа в этом районе не входит в планы компании. "Мы не играем на рынке ДСК, поэтому я не знаю, как складывается их рентабельность, но если речь идет об 11% годовых, с такой рентабельностью в РФ можно и обанкротится".

В компании "ПИК-холдинг" (владеет ДСК-2 и ДСК-3) соглашаются с тем, что застройка свободных территорий может быть интересна компании: "На больших площадках панельная застройка дает определенный эффект независимо от состояния почвы. В Некрасовке нет ничего катастрофического, что мешало бы осуществлять застройку крупнопанельными домами. Мы в этом проекте не участвуем, однако если предложения поступят, мы их рассмотрим", заявил председатель правления "ПИК-Холдинга" Артем Эйрамджанц. В то же время в строительном комплексе Москвы обеспокоены судьбой крупных столичных ДСК. "Я думаю, им не стоит уповать только на пустующие территории. Для успешного развития комбинаты должны подумать об освоении монолитных технологий, чтобы диверсифицировать свой бизнес", - сказал "Интерфаксу" источник в руководстве строительного комплекса.

Ссылка по теме: http://www.interfax.ru/r/B/realty/330.html?menu=D&id_issue=11320513