Реклама

Неразрушающий прогрев бетона

Строительный рынок: под кирпичом кризиса

Дата публикации: 11.02.2005 Количество просмотров: 763

В среде строителей есть старый анекдот: «Почему надо одевать каску? Если не оденешь, то упадет кирпич и убьет насмерть, а если оденешь, то улыбнешься и пойдешь дальше. Ага, знаю я одного: он до сих пор ходит в каске и улыбается!» В каждой шутке есть доля шутки. Ситуация на строительном рынке и рынке недвижимости напоминает попытку сделать хорошую мину при плохой игре. Почти все основные игроки рынка в кулуарах отмечают надвигающийся серьезный кризис, но на публике «надевают каску, и улыбаются», сообщая о неизбежном росте цен и стабильности рынка.

Департамент инвестиционных программ строительства Москвы еще в конце прошлого года сообщил о повышении стоимости наиболее ликвидного жилья: «Рост темпов продажи квартир в новостройках позволяет говорить об активизации ценовых процессов на московском рынке недвижимости. Кризис миновал». Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщал, что все идет своим чередом: пока дорожает продукция других секторов экономики, в частности, стройматериалы, электроэнергия, металл, будут расти и цены на жилье. В действительности ситуация на строительном рынке близка к критической.

Начиная уже с I квартала 2004 г. на рынке наметилась стагнация, вызванная тревожными ожиданиями финансовых институтов и дольщиков по поводу кризиса московских строительных компаний. Резкое падение спроса отмечали руководители всех без исключения строительных компаний Санкт-Петербурга. Линия поведения, избранная ими для нормализации ситуации — демонстративный ежемесячный подъем цен с одновременной информационной атакой по поводу неизбежности дальнейшего роста цен и стабильности регионального рынка, отмежевание от проблем московских строителей. А стагнация рынка преподносится как стабильность. Тем не менее, у ведущих строительных компаний в летние месяцы объем поступлений по договорам упал в среднем в 3-4 раза. Несмотря на фактический сговор относительно подъема уровня цен всеми ключевыми строительными компаниями регионального рынка Санкт-Петербурга, многие из них стали практиковать различные системы скидок.

Отражением сложной ситуации стала резко возросшая пиаровская активность строительных компаний. Объем рекламы в СМИ, касающейся покупки и продажи квартир, вырос в разы. Появились заманивающие клиента программы скидок, рассрочек и кредитов. Раньше в этом не было необходимости, все скупалось еще на стадии рытья котлована. Теперь же, например, в Москве, по данным экспертов простаивает порядка 1 млн. квадратных метров жилья.

В целом динамика строящегося жилья в предложении показывает, что строительные компании, расхватывая пятна везде, где только было можно, сумели почти в два раза превзойти свои показатели двухлетней давности (по Петербургу с 3,3 млн. кв. м в 3 квартале 2002 года до 5,8 млн. кв. м к концу 2004-го). При этом очевидно, что количество людей способных купить жилье, не увеличивается, а скорее уменьшается. Это особенно важный фактор вилки спроса и предложения. Сегмент населения, который может позволить купить себе жилье, практически исчерпан. С одной стороны, очевидно, что спрос на элитную недвижимость растет, но на данном этапе в общей массе строительства элитное жилье занимает менее 30%. Остальное — это жилье эконом-уровня, т.е. то, на которое в принципе должен ориентироваться средний класс. Люди, которые могут себе позволить очень дорогую недвижимость, и продолжат ее покупать, а вот те, кто мог бы купить остальные 70 % строящихся квартир, либо уже купили, либо не могут себе этого позволить в принципе.

Частичное наполнение спроса в Москве и Санкт-Петербурге обеспечивают иногородние покупатели. «Многие жители нефтегазовых регионов покупают квартиры для себя и своих детей в столицах. У них есть и деньги, и желание», — говорит директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. Отсутствие спроса на построенное жилье, порождает вторую проблему — нехватку оборотных средств у компаний. По данным Строительного Еженедельника, на сегодняшний день строительному рынку необходимо, по разным оценкам, около 1 млрд. дополнительных инвестиций. Не случайно многие крупные строительные компании в массовом порядке стали выпускать облигации и выходить на рынок ценных бумаг. По расчетам специалистов, объем рынка облигаций строительных компаний может достигнуть 10 млрд. рублей уже в текущем году.

Финансовому голоду строителей поспособствует и новый Жилищный кодекс, который практически прекратит практику долевого строительства, которая являлась одним из основных поставщиков средств для строительных компаний. Согласно новому законодательству, в частности, дольщик имеет право обратиться в суд в случае задержки передачи объекта в собственность. Ранее дольщик был соинвестором и нес все риски наравне со строительной компанией. По новым правилам срок передачи объекта недвижимости не должен превышать двух месяцев с момента окончания строительства. Привлекать денежные средства дольщиков может только то юридическое лицо, которое получило разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию, получило или уже имеет земельный участок. Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами в случаях нарушения срока передачи недвижимости, очевидного прекращения или задержки строительства, существенного изменения проектной документации, изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома, неисполнения застройщиком обязательств по устранению (компенсации) строительных недостатков и пр. Также застройщику запрещается вкладывать деньги в другой проект кроме того, на который выделяет деньги дольщик.

Один из авторитетнейших специалистов в сфере строительства, директор Санкт-Петербургского союза строительных компаний Лев Каплан подтверждает очень скорое осознание рынком нехватки средств. «Ипотека в том виде, в котором она сейчас реализуется, — абсолютно неэффективна, банки не склонны давать средства строителям в связи с большими рисками, система страхования не развита. Хотя, например, на Западе деньги от долевого строительства не входят даже в первую пятерку основных источников средств. На первом месте идут пенсионные фонды, затем сверхприбыли страховщиков и банковские кредиты», — утверждает Каплан.

Специалистами рынка прогнозируется спад в темпах застройки. В Москве крупные массивы земель на окраинах города застроены, и потребности жителей придется утолять путем точечной застройки. Схожая ситуация и в Петербурге: переход на систему торгов, взамен практики целевого выделения участков существенно сократил количество выделяемых пятен. В перспективе их тоже не станет больше. Лимит территорий с развитой инфраструктурой и инженерией практически исчерпан, а торги по короткому пакету все тем же новым законом запрещены. По мнению строителей, уменьшение предложения, должно сбалансировать рынок, однако гражданам, желающим приобрести жилье, от этого вряд ли будет легче. Дефицит выделения пятен скажется уже в 2006-2007 годах. Очевидно, что строительный рынок в недалеком будущем претерпит серьезные изменения. Выживут только те компании, у которых накоплен достаточный «финансовый жирок» от прошлой деятельности, и те, кто работает не только на рынке строительства. Многие мелкие компании и строительные пирамиды не выдержат переходного периода и обанкротятся, хотя уже сейчас многие из них являются банкротами по факту. Другим фактором выживания станет приближенность строительной компании к городским властям. Ни для кого не секрет, что чистой конкуренции на рынке недвижимости уже давно нет, а сам по себе он представляет олигополию.

Большинство аналитиков прогнозируют стагнацию на ценовом рынке, поскольку те темпы роста цен будут съедаться инфляцией и колебанием курса валюты. Усилится уже существующая сегментация рынка. Элитное жилье будет дорожать, качественно улучшаться, захватывать наиболее престижные районы, а остальное будет дешеветь и, соответственно, терять в качестве в поисках своего покупателя. А пока строители успокаивают то ли покупателей, то ли самих себя и пытаются найти рычаги, чтобы заморозить на некоторое время трансформацию рынка, напоминая прораба, который бегает вокруг свежепостроенного здания и кричит, что пока обои не поклеили, леса снимать было нельзя...

Источник ИА "Росбалт"

 




Поделиться:

Вход пользователей

Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Поиск по сайту

Статистика

Участников всего
9384
Участников online
9
Подписано
7221
Объявлений
2163
Компаний
5287
Новостей
13236
Форумов
24
Тем форумов
21760
Cтатей
1661
Резюме/вакансий
895

Подписка