Бетон.ру

Пожалуй, минувший год стал рекордным по количеству прогнозов в отношении цен на недвижимость. Одни аналитики предрекали их падение, другие, наоборот, говорили об ускоренном темпе их роста. В итоге в 2004 году цены на квартиры увеличились на 30-35 процентов. Однако какие перспективы в этом отношении есть у 2005 года? Имеет ли смысл покупать квартиру сейчас или стоит дождаться стабилизации цен?

Почему оно дорожает?

Перед тем как говорить о ценовых перспективах питерских квартир на 2005 год, необходимо разобраться в том, почему в настоящее время жилье так стремительно дорожает. Причин этому несколько. Во-первых, это банальное подорожание стройматериалов, энергоресурсов и подключения к инженерным сетям. К примеру, за минувший год цены на песок выросли почти на 50 процентов. Подобное подорожание специалисты связывают с монополизацией рынка стройматериалов. «В Москве правительство не допустило подобной монополизации, а у нас значительная часть поставок и песка, и бетона, и щебня, и ряда других необходимых для строительства материалов сосредоточилась в руках одной-двух компаний, на которых нет никакой управы!» - утверждает директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.

Другая причина роста цен на жилье, которая проявилась в прошлом году, - это ликвидация инвестиционно-тендерной комиссии и начало торгов по «коротким пакетам». Суть этого начинания городской администрации в следующем: на торги выставляются пятна с неполным комплектом документации, по которым не проведены все необходимые проектно-изыскательские работы. То есть строителям предлагают покупать «кота в мешке»: если впоследствии выяснится, что на этом участке строить нельзя, деньги за него им уже никто не вернет. Соответственно, застройщики предпочитают не рисковать и строить на своем «проверенном» запасе. Другое дело, что по мере того, как этот запас будет подходить к концу, а горадминистрация не изменит своей позиции по «коротким пакетам», цены будут расти все выше и выше...

Подстегивает рост цен на жилье и покупка квартир в спекулятивных целях. Согласно статистике, порядка 15-20 процентов квартир в городе покупают люди из других регионов. Элитное жилье приобретают москвичи, квартиры эконом-класса скупают крупные сырьевые компании и «северяне». «Особую роль в процессе удорожания жилья играют московские компании, которые скупают участки под строительство по “ядерным” ценам, комментирует ситуацию директор отдела маркетинга компании ЛЭК Инна Малиновская. Это тоже вынуждает питерские компании повышать цену на строящееся жилье».

Существует мнение, что решить проблему роста цен на жилье может ипотека (для справки: сегодня в Петербурге в кредит продается около 6 процентов квартир). Мол, когда семья с доходом 400-500 долларов в месяц сможет позволить себе купить жилплощадь в кредит, всякий смысл спекуляции на квартирах с целью их дальнейшей перепродажи пропадет. Однако, если «народная» ипотека заработает, это не только не остановит, но и резко подстегнет рост цен на жилье. Тем более в Петербурге, где дефицит пятен под застройку через пару лет приведет к тому, что в нашем городе будет просто негде строить.

Мифическое падение

Может возникнуть вопрос: если все говорит о повышении цен на жилье, то почему с завидной регулярностью появляется информация о том, что рынок «перегрет»? Во-первых, косвенно «виноваты» в этом сами строители. Как известно, летом петербуржцы покупают квартиры значительно меньше, чем осенью или весной. Чтобы «расшевелить» покупателей в этот «мертвый сезон», некоторые компании стали стимулировать их скидками, выгодными рассрочками. И некоторые аналитики сочли подобные шаги признаком стагнации рынка.

Вторая причина постоянно появляющейся информации о скором падении цен на жилье — это «пропагандистская» работа питерских банков и паевых фондов. Не секрет, что сегодня большинство горожан инвестируют свободные средства именно в недвижимость, надеясь впоследствии ее с выгодой продать. Соответственно, если бы деньги, которые петербуржцы вкладывают в жилье, перешли в финансовый сектор, многие банки хорошо бы на этом заработали. Поэтому появляющаяся информация о скором снижении цен — не что иное, как попытка «перетянуть» средства петербуржцев из сферы недвижимости в финансовую сферу. Косвенно это подтверждает тот факт, что наиболее активно разговоры о грядущем обвале цен на жилье ходили прошлым летом, когда банки срочно нуждались в денежных поступлениях вследствие разразившегося банковского кризиса.

Существует и еще одна причина того, почему сегодня так активно говорят о скором понижении цен на жилье. В конце прошлого года в Москве впервые за долгие годы было зафиксировано снижение стоимости квартир, которое, по различным оценкам, составило от 7 до 15 процентов. Тогда заговорили, что если цены пошли вниз в столице, то уж в Петербурге должны снизиться и подавно. «Ситуация в столице кардинально отличается от петербургской, не согласен с подобным мнением Лев Каплан. В Москве правила игры никто не менял, там ситуация развивается стабильно, а в Петербурге начались “шарахания” вроде отмены ИТК, моратория на уплотнительную застройку и торгов по “коротким пакетам”. В таких условиях ни о каком понижении цен не может быть и речи».

И все же, при каких условиях цены на питерские квартиры могут реально пойти вниз? В идеале только когда в Петербурге будет строиться порядка 6-7 миллионов квадратных метров жилья в год, участков для строительства будет с избытком, а Смольный обеспечит застройщикам «режим наибольшего благоприятствования». Пока об этом говорить не приходится, поэтому обвал цен на жилье может быть вызван только «внешними» факторами. Например, такими обстоятельствами, которые ограничат в стране денежное обращение (будь то рубль или доллар). Нечто подобное наблюдалось в 1998 году, когда падение пирамиды ГКО лишило граждан банковских вкладов и привело к падению рубля. По некоторым данным, стоимость квартир тогда в Москве всего за пару месяцев упала на 30 (!) процентов. Однако сегодня экономика страны медленно, но верно укрепляется, и никаким дефолтом в обозримом будущем не пахнет...

Год 2005-цены вырастут опять?

Как будут вести себя цены на жилье в наступившем году? Пока аналитики весьма осторожно оценивают перспективы петербургских квартир. «Темпы роста цен на строительном рынке при постоянном удорожании энергоносителей прогнозировать достаточно трудно, говорит генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Цены будут расти по мере роста инфляции, но более умеренными темпами по сравнению с предыдущим годом. Я думаю, что к концу 2005 года по сравнению с его началом цены вырастут на 15 процентов». Более пессимистично оценивает скачок цен начальник отдела маркетинга компании «Северный город» Максим Соболев: по его мнению, за 2005 год цены на недвижимость в Санкт-Петербурге вырастут на 20 процентов. Таким образом, если сегодня средняя цена квадратного метра нового жилья в Петербурге составляет около 1200 долларов, то в конце года эта сумма вырастет до 1440 «зеленых».

Как бы то ни было, аналитики сходятся в одном - несмотря на то, что период гиперроста цен на жилье остался в прошлом, ждать серьезного понижения цен в 2005 году не следует, и если вы хотите покупать квартиру, то лучше сделать это сегодня, так как завтра за нее придется серьезно переплачивать.

Источник газета Московский Комсомолец в Питере №2/1