Стоит ли откладывать покупку жилья еще на год? Пока столичные власти убеждают в том, что оснований для падения цен в 2005 году нет, аналитики жилищного рынка говорят, что он находится в равновесном состоянии. Это означает, что в зависимости от сочетания различных факторов нас может ожидать в будущем году, как падение, так и рост цен - процентов на 10-15.
Как заверил журналистов за несколько дней до Нового года глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, в вероятность снижения цен он не верит. По его словам, в 2003 году цены росли неестественно быстро. Поэтому в результате продолжающегося последние полгода «зависания» они просто «приблизились к своему естественному уровню». Несмотря на то, что в текущем году в Москве сдано в эксплуатацию 4,5 млн. кв. метров жилья, спрос по-прежнему весьма далек от насыщения. Подмосковье за последний год построило больше жилья, чем за несколько предыдущих лет вместе взятых, но и там остается большой неудовлетворенный спрос.
Аналитики высказываются на эту тему не столь категорично, но в общих чертах их оценка совпадает с правительством Москвы. Последние полгода потенциальные покупатели выжидали падения цен, однако они не подвинулись заметно ни вниз, ни вверх. Как свидетельствует аналитический отдел Агентства «Индикаторы рынка недвижимости», год назад практически все причины, влияющие на рынок, работали на его повышение. В результате цены взлетали на 3-5 процентов в месяц. Однако с тех пор на рынке многое изменилось.
Постепенный рост цен на недвижимость является естественным процессом во всех странах со стабильной экономикой. Даже при стагнирующем рынке жилья реальные цены на него растут не менее 5-6 процентов в месяц. Нормальным считается рост в 10-20% в год. В стабильных экономиках это является следствием повышения уровня жизни, а также отражением инфляции. С этой точки зрения примерно такой же рост должен показывать рынок недвижимости в столичном регионе в 2005 году. Однако в предыдущие годы рост цен распределился неравномерно - они росли слишком быстро, и теперь стоят на месте, приближаясь к своему нормальному уровню. Иными словами, потенциальный рост цен, который мог бы реализоваться в 2005 году уже оказался исчерпанным. Хотя не стоит сбрасывать со счетов прогнозы на нефтяном рынке, которые обещают весьма высокую стоимость энергоносителей в 2005 году. Влияние сверхдоходов на жилищный рынок не является быстрым и прямым, но в целом корреляция между ними довольно жесткая, говорит зампред Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Безусловно, цены будут иметь существенный рост в долларах вследствие быстрого обесценивания американской валюты. Изменение обменного курса доллара к рублю может быть достаточно существенным и в будущем году - в сторону укрепления рубля. Хотя аналитики ожидают, что бегство от доллара уже не будет столь ажиотажным, как раньше, поскольку в условиях стабилизации цен на недвижимость приобретение жилья с целью вложения денег стало менее целесообразным.
Другим важным фактором взвинчивания цен могло бы стать развитие массовых ипотечных программ. Однако риэлторы говорят, что при существующем количестве ипотечных сделок этот фактор не может играть заметной роли. С другой стороны, банкиры считают, что в 2005 году в России будет выдано не менее 1 миллиона новых ипотечных кредитов - в основном в столичном регионе.
После летнего банковского кризиса, кредитные организации выдают кредиты застройщикам далеко не так охотно, как раньше. К тому же рынок недвижимости перестал расти как на дрожжах, уменьшилась рентабельность строительного бизнеса, риски невозвращения кредита автоматически повысились. Кроме того, покупатели уже не готовы выкладывать деньги на самых ранних этапах строительства домов, не торгуясь. Иными словами, оборотные средства стали менее доступны застройщикам. Это заставляет мелкие и средние строительные организации выстраивать более гибкую ценовую политику, предлагая новостройки по заниженным ценам. Поскольку сегодня цены на вторичном и первичном рынках жестко привязаны друг к другу, то подобные действия строителей могут потянуть вниз весь рынок. Поэтому, говорят аналитики, можно в 2005 году ожидать как роста цен процентов на 15, так и их падения на такую же величину. В зависимости от того, какие из перечисленных факторов внесут больший вклад. Впрочем, этот прогноз касается только жилья внутри МКАДа. В городах-сателлитах спрос растет более высокими темпами, а цены не настолько высоки, чтобы падать.
Источник Национальная информационная служба "Страна.Ru"
