Бетон.ру

Выбор в пользу первичного рынка люди делают по многим причинам. Простой опрос покупателей показывает, что о рисках они, хотя и задумываются, но в последнюю очередь. Ситуация на рынке определяется явно другими факторами, прежде всего, ценовыми. На поведение потребителя большее влияние оказывает то, насколько цена кажется ему привлекательной.
 
Что сегодня реально происходит с ценами? На вторичном рынке они, судя по данным сентября-октября, практически остановились. Тем не менее, застройщики продолжают плавно поднимать расценки. Одна из известных девелоперских компаний более года назад поставила в центр своей рекламной компании информацию о том, на какой день запланировано очередное повышение цен на квартиры. Заветное число наступало - цены поднимались. Покупатели поняли: это не шутки. Многим пиарщикам строительных компаний тогда казалось, что это чересчур агрессивный ход - имя компании начинает ассоциироваться с негативной информацией. Но с этой осени подобную тактику уже взяли на вооружение многие, понимая, что самое худшее - если покупатель занимает выжидательную позицию. Более того, застройщики и риэлторские фирмы, имеющие большие обороты по первичке, в один голос повторяют идеологический тезис, подброшенный в начале осени высшими функционерами московского правительства: причин для снижения цен на недвижимость в Москве нет.
 
Рост цен превратился в аргумент
 
Идея о том, что рыночные цены определяются балансом спроса и предложения, к рынку новостроек применима весьма условно: на самом деле цены устанавливает застройщик (лишнее доказательство, что никакого соинвестирования на самом деле нет, а речь идет лишь о продаже еще непостроенных квартир). На пророчества аналитиков о скорой стагнации цен на новостройки девелоперы решили пойти ва-банк - ответить рублем. В итоге, ведущие фирмы продолжили плановое повышение цен. Что это - блеф или отражение реального спроса, потенциал которого не был исчерпан, а лишь слегка затормозился летним банковским кризисом и разговорами о доступном жилье?
 
По опросам риэлторов и застройщиков можно судить, что в сентябре-октябре цены продолжали расти на 1,5-3% в месяц. Однако, прежде чем использовать этот факт в качестве иллюстрации продолжающейся тенденции общего подъема на рынке, стоит вспомнить одну немаловажную деталь: цена квартиры по-прежнему (хотя и меньше, чем раньше) зависит от степени готовности дома. Два процента в месяц при продолжающейся инфляции - это нормальное удорожание квартиры по мере приближения к завершению строительства. Правда, некоторые компании повышают свои расценки за кв.метр более ударными темпами, но, по конфиденциальной информации, это приводит к срыву графиков продаж. Впрочем, графики продаж уже сорваны у многих компаний, которые практически остановили цены. Разумеется, итог этого противостояния `быков` и `медведей` пока никто точно предсказать не может: в экономику продолжают закачиваться нефтедоллары, а спрос на жилье в столице остается высоким.
 
С высоты птичьего полета
 
Что же представляет собой сегодня рынок московских новостроек? Весьма тщательное исследование на эту тему на прошлой неделе представил аналитический центр IRN.ru. Чтобы не смешивать несопоставимые сегменты рынка, авторы исследования решили сосредоточиться на наиболее обширном и, пожалуй, самом показательном секторе с точки зрения перспектив рынка в целом. Речь идет о коммерческих новостройках, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАД. Было рассмотрено 368 объектов, которые предлагают сейчас 166 компаний.
 
Руководитель IRN.ru, Олег Репченко отмечает, что одним из самых заметных явлений стал существенный рост доли монолитно-кирпичных домов, построенных по индивидуальным проектам. Таких объектов еще недавно было менее половины, а сейчас их более 71 процента. `Соответственно, доля панельного домостроения в коммерческом жилье сократилась менее чем на 30%`, - говорит О.Репченко. Правда, если включить сюда и муниципальное жилье (почти полностью возводимое по панельной технологии), то доля типовых домов окажется на уровне 40-45 процентов.
 
Еще одна немаловажная тенденция: квартиры, покупаемые в новостройках, в среднем примерно в 1,7 раз больше по площади, чем на вторичном рынке (соответственно, 103,7 и 60 кв. метров). Исходя из этих данных эксперты IRN.ru оценивают примерный объем предложения в среднем сегменте столичных новостроек в 5,7 млн. кв. метров. Надо иметь в виду, что это не годовой объем предложения, поскольку одновременно представлены объекты, находящиеся на разных стадиях инвестиционно-строительного процесса, включая те, которые уже сданы и будут сданы в 2005-2006 годах. Поэтому годовой объем этого сегмента оценивается почти в 2 млн. кв. м - это около 60-65% от общего годового объема коммерческого жилья, возводимого в Москве. Остальное приходится на центр и районы за МКАД.
 
Простой маркетинг
 
Устойчивой тенденцией является корреляция средних цен на первичном и вторичном рынках. Уже не раз отмечалось, что застройщики ориентируются в своей ценовой политике на статистику по предложениям аналогичных квартир на вторичном рынке (делая поправку на коэффициент `уторговывания`, который, по свидетельству риэлторов, составляет, в зависимости от класса жилья, от 3 до 5 процентов). Это заставляет предположить, что если цены на вторичном рынке всерьез остановятся (а это пока еще вопрос), то и застройщики вынуждены будут умерить свои аппетиты, иначе покупатели начнут уходить на более дешевый рынок.
 
По данным IRN.ru, средняя стоимость квадратного метра жилья в московских новостройках составляет на текущий момент $1922. В целом квартиры в домах-новостройках остаются более дорогими, но достигается это за счет того, что площади в них больше, чем на вторичном рынке. Именно цены на вторичном рынке определяют общую ценовую ситуацию, поскольку именно здесь `уместен торг`, как пишут иногда в объявлениях. То есть именно здесь есть реальный рынок. Если линия сопротивления для средних цен на новостройки - чисто психологическая (возможно, это рубеж в 2000 долларов), то линия поддержки вполне реальна - это кривая цен на вторичном рынке.
 
Если вторичные цены вместо стремления ввысь начнут движение параллельно горизонту, то цены на новые квартиры могут на какое-то время застрять в узком коридоре между реальностью вторичных цен и психологией покупателей. Те застройщики, которые будут игнорировать новую ценовую реальность, могут вскоре почувствовать, что они чересчур разогнались. Сейчас это кажется фантастикой, но, не ровен час, мы дождемся продажи новых квартир со скидкой под разными предлогами и на разных условиях. Мировая практика показывает, что заявление о распродаже залежалого товара со скидкой является гораздо лучшим рекламным ходом, чем угроза повысить цену. В настоящее же время лишь немногие компании решаются открыто говорить о ходе своих продаж, так что об истинном положении можно будет узнать, когда ценовая динамика станет более очевидной. А пока температура на рынке близка к нулю. По данным IRN.ru, индекс стоимости жилья в очередной раз на прошлой неделе изменился на 0,0% - точно так же, как и индекс ценового ожидания. Остальное - прогнозы.