До конца года аналитики предсказывают им дальнейший рост не более чем на 5 процентов и замечают, что рынок элиты вписывается в общую динамику развития всего сегмента московских новостроек.
Мой дом - шедевр!
Сегодня на рынке недвижимости происходит нормальное и вполне закономерное явление - стабилизация. Об этом говорили участники круглого стола `Состояние рынка элитной недвижимости`, состоявшегося в рамках выставки "Элитный клуб. ДОМЭКСПО". По мнению Виктора Овсянникова, главного эксперта компании Paul`s Yard, стагнация пугает застройщиков только одним - уменьшением динамики продаж. В остальном же влияет на рынок положительно. `Стабилизация хороша тем, что способствует большей открытости рынка и профессиональному девелопменту`, - говорит эксперт.
С профессиональным девелопментом рынок действительно испытывает проблемы. Вот почему часть дорогих объектов сегодня выставляется по завышенной цене. Инвесторы, желая выгодно вложить деньги и очень поверхностно владея ситуацией, устанавливают цену на строящийся дом с запасом. В надежде, что постоянно растущий рынок все переварит и даст возможность получить огромную прибыль. Вот почему сегодня цена за квадрат в элитной новостройке может не соответствовать качеству возводимого жилья. Причем проектов по инвестиционным ценам почти нет, квартиры в строящихся домах продаются по цене готовых.
`Каждый девелопер уверен, что его дом - это шедевр, - говорит исполнительный директор компании `Кирсанова-риэлти` Надежда Кот. - Сегодня любой уважающий себя элитный застройщик считает нужным построить клубный дом с пентхаусом и коммуникациями последнего поколения. На поверку же оказывается, что под этими коммуникациями подразумеваются свет, тепло и вода`.
Аналитики отмечают, что сегодня застройщики особо не мудрствуют с концепцией объекта, возводя довольно посредственные по архитектурному исполнению дома на не самых плохих участках центра города, которые нынче и так в большом дефиците. Совсем недавно у объектов стало появляться проектное лицо и свой стиль: жилой комплекс `Дворянское гнездо`, `Онегин`, усадьба `Три тополя` и другие.
В ситуации `кто в лес, кто по дрова` в первую очередь страдает покупатель, которому сложно определиться с выбором. Тем не менее, у него тоже есть свои, правда, достаточно общие критерии выбора элитного жилья. По данным компании `Кирсанова-риэлти`, львиная доля их клиентов интересуется квартирами площадью от 170 до 220 кв. метров, определенная часть ищет жилье размером 200-300 квадратов, а квартиры до 120 кв. метров и свыше 300 нужны лишь 3% покупателей.
Из элитных территорий покупателям интересны переулки Арбата, Замоскворечье, Плющиха и, конечно, Остоженка. Последней интересуется половина покупателей, что неудивительно, поскольку этот район через несколько лет станет первым в столице местом с равноценной градостроительной средой.
Все решает продавец
Элита пока остается единственным инструментом инвестирования, способным приносить от 30 до 100% годовых. На рынке типовушек такой доходности уже нет, с остановкой роста цен на недвижимость она сопоставима с уровнем банковских вкладов. На элитной первичке пока все очень оптимистично: кв. метр, например, в пентхаусе еще год назад стоил 9 тысяч долларов, сейчас он продается за 17 тысяч. На вторичном рынке цена за метр колеблется от 5 до 20 тысяч. `Отличия двух этих рынков в том, что на первичном застройщик устанавливает цену, основываясь на выводах экспертов, а на вторичном цену диктует владелец квартиры`, - говорит Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka-Realty.
На вторичке сегодня продаются готовые квартиры с ремонтом, что не всегда является плюсом для покупателя. Рынок недвижимости нашей страны единственный, где отсутствие ремонта в квартире считается преимуществом при продаже.
Обычно владельцы элитных квартир меняют свое местожительство раз в 3-5 лет. Квартиры они продают в силу изменившихся предпочтений, появления более современных домов, причем значительная доля продавцов также ориентируется в поиске на вторичный рынок. Там налажена работа эксплуатирующей организации, соседи завершили ремонт, и во всем доме царят тишина и покой.
Портрет покупателя вторичного элитного жилья, по мнению Алексея Сидорова, выглядит так: они недоверчиво относятся к застройщикам и нуждаются в срочной покупке жилья. Возраст таких людей от 27-30 до 60 лет, доходы - от 500 тысяч долларов в год. Правда, сейчас появились еще западные покупатели и компании, заинтересованные в диверсификации бизнеса - ПИФы и негосударственные пенсионные фонды.
Последняя примета времени - 10% от общего числа сделок на рынке элитного жилья приходится на ипотечные. Такую интересную тенденцию отметил Алексей Сидоров. Еще недавно большинство участников рынка считали, что ипотека в первую очередь интересна покупателям со средним уровнем дохода. Однако исследования аналитиков показывают, что ипотека в элитном секторе опережает жилищное кредитование в секторе типового жилья. По статистике, в последнем едва ли 3-5% сделок приходится на ипотечные.
`Покупателям дорогого жилья просто не резон выводить деньги из бизнеса, чтобы купить дорогую квартиру. Гораздо проще взять кредит, а потом вернуть его раньше срока`, - так аргументировал интерес состоятельных покупателей к ипотеке Алексей Сидоров.
Не все рынку масленица
Среди арендаторов элитного жилья все больше становится российских предпринимателей. Соотношение иностранных и наших постояльцев апартаментов и загородных резиденций равно 60 к 40. В этом году увеличился спрос на квартиры большей площади: от 200-250 кв. метров. При этом цены аренды остались на прежнем уровне: от 2-3 тысяч до 25-30 тысяч долларов в месяц.
У клиентов стал востребован новый пакет услуг - краткосрочная сервисная аренда квартиры - от одного дня до нескольких месяцев. При этом арендаторам предлагается услуга круглосуточной сервисной поддержки на нескольких языках.
`Среди наиболее востребованных у арендаторов районов по-прежнему остаются Остоженка, Патриаршие пруды, Замоскворечье, а из загородных предпочтений - район Рублевки и Новой Риги, - рассказала Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Апартаменты в центре выбирают в основном одинокие люди, рядом с парковыми зонами и за городом чаще селятся семейные пары с детьми`.
К слову, ситуация на рынке элитной загородной недвижимости в отношении сделок купли-продажи сейчас слегка выбивается из общей радужной картины. Этот сегмент сейчас переживает небольшой спад активности, всплеск интереса риэлторы ожидают к концу года. Причем Евгений Иванов, генеральный директор компании `Усадьба`, не связывает эту пассивность с проверками Минприроды: `Они, скорее, более актуальны на страницах СМИ, чем на деле`.
Но на ценах такое затишье никак не отражается. Сегодня нижняя ценовая планка на действительно элитный загородный дом не опускается ниже 1 млн. долларов - дом с участком. Само собой, 99% предложений приходится на Рублевку. Причем 30% крупных застройщиков не дотягивают до элиты и могут быть причислены к ней только по местонахождению поселка.
Политику рынка загородной недвижимости сейчас определяет первичный рынок, поскольку вторичка занимает лишь 5-7% доли рынка. Наибольший спрос испытывают готовые дома с участками свыше 80 соток.
* * * Словом, элита всегда стояла и стоит особняком на рынке недвижимости. Она знает себе цену и всегда будет находиться в центре внимания и девелоперов, и покупателей, и риэлторов. Виктор Овсяников дальнейшую судьбу этого сегмента рынка определяет так: `Мне видится обретение элитой большей специфики как уникального, эксклюзивного жилья не только по абсолютным, но и по внутренним показателям`.
По материалам КДО
