Бетон.ру

В последние три-четыре года в Республике Татарстан наблюдается устойчивый рост объемов строительства офисно-торговых и жилищных объектов. Большинство жителей Татарстана, безусловно, интересует прежде всего положение дел на рынке жилья. В свою очередь, столь бурное жилищное строительство в Татарстане – наглядный индикатор темпов экономического развития и промышленного роста нашей республики.

Об устойчивости и высокой планке жилищного строительства в нашей республике говорят статистические данные. В 2002г. в Татарстане было построено 1543,0 тыс. кв. метров жилья, в 2003г. – 1550,7 тыс. кв. метров.

Если сравнить объем жилищного строительства в Татарстане в 2003 г. с данными 1994 г. (1227,3 тыс.кв.метров – самый низкий показатель нашей республики в 1990-ые годы), то он составит 126,4%. Вместе с тем, республиканское жилищное строительство еще не достигло уровня 1990 г. в 1709 тыс.кв.метров.

В первом полугодии 2004г. в Республике Татарстан предприятиями и организациями всех форм собственности введено 295,0 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составляет 142,9 % соответствующего показателя первого полугодия 2003г.
Какие факторы влияют на темпы роста объемов строительства в нашей республике?

Первый общий для всех регионов России фактор – особенности инвестиционного цикла строительной индустрии. Известно, что строительный бизнес – капиталоемкая отрасль экономики. Помимо квалифицированной рабочей силы, строительная отрасль нуждается в инвестициях в основные фонды. Обновление же основных производственных фондов требует финансовых затрат и времени.

Второй существенный фактор – уровень платежеспособного спроса на жилье со стороны населения и юридических лиц. Объем такого спроса определяется уровнем личных и корпоративных доходов. Для Татарстана рост этих доходов во многом связан со сферой использования ресурсов минерально-сырьевой базы.
Ситуация такова, что доходы от продажи нефти на мировом рынке по высоким ценам влекут за собой рост номинальных доходов нефтяной отрасли. Так или иначе, свободные финансовые средства нефтедобывающей отрасли плавно «выливаются» не только на потребительский рынок, но и на рынок жилищного строительства. Так «нефтяная рента» подстегивает рыночное денежное предложение и цены на новое жилье.

Третий фактор – параметры жилищного строительства в Республике Татарстан, заданные Президентской Программой ликвидации ветхого жилищного фонда, которая реализуется в нашей республике с 1996 года. В настоящее время происходит процесс плавного перерастания программы «ветхого жилья» в программы «ипотечного кредитования» («социальной ипотеки» и «коммерческой ипотеки»).

Говоря про развитие жилищного строительства в Приволжском федеральном округе, можно отметить – темпы жилищного строительства в ПФО в целом стабильны. В 2002г. общий объем введения жилья составил 7,47 млн. кв.метров, в 2003г. – 7,54 млн.кв.метров (т.е. прирост – всего около 1%).

В «тройку» лидеров по объемам жилищного строительства по итогам 2002-2003гг. входят Республика Татарстан (в 2002 году построено 1543,0 тыс.кв.метров, в 2003 году – 1550,7 тыс.кв.метров), Республика Башкортостан (2002г. – 1406,8 тыс.кв.метров, 2003г. – 1471,5 тыс.кв.метров) и Самарская область (2002г. – 859,3 тыс.кв.метров, 2003г. – 840,4 тыс.кв.метров).

Анализ данных рэнкинга «Жилищное строительство в ПФО», составленный Рейтинговым агентством ПАИ показывает, что в первом полугодии 2004г. Татарстан значительно прибавил темпы жилищного строительства (на 42% по сравнению с аналогичным периодом 2003г.).

Приглядимся к динамике жилищного строительства в Республике Башкортостан. Если в 2003г. в Татарстане прирост объема строительства составил 0,5%, то в Республике Башкортостан – 4,6%. Поэтому с такими темпами уже в первом полугодии 2004г. индустрия строительства Башкортостана выходит на первое место в ПФО с абсолютным значением 539тыс.кв. метров жилья. Возможно, это временная смена лидера. Можно предположить, что она связана с фактором сезонности строительства (традиционной сдачей значительного объема возведенного жилья в третьем и четвертом квартале).

Сегодня серьезным фактором развития жилищного строительства выступает ипотека. По оценкам экспертов Центрального банка РФ, потенциал рынка ипотеки в России составляет не менее $ 3 млрд. в год. Однако, на текущий момент, отсутствует полный комплекс условий, обеспечивающих массовость и доступность ипотеки.

Среди явных причин, сдерживающих развитие ипотечного жилищного строительства можно выделить: низкий уровень доходов основной части потенциальных заемщиков, транзакционные издержки оформления ипотечной и квазиипотечной процедуры, несовершенство действующего законодательства.

Развитие системы ипотечного кредитования – принципиально важно для дальнейшего устойчивого роста объемов жилищного строительства в Татарстане. Дело в том, что за годы реализации Программы ликвидации жилищного фонда был запущен «маховик» жилищного строительства, выстроена система взаимоотношений заказчиков, подрядчиков и инвесторов. Строительство «подтянуло» за собой индустрию строительных материалов, комплектующих и технологий, накоплен кадровый, организационный и инвестиционный опыт. Поэтому промедление с запуском эффективных механизмов ипотечного кредитования может привести к оттоку как инвестиционного, так человеческого капитала в другие регионы России.

Другими словами, если умело не воспользоваться опытом и производственными мощностями Программы ликвидации ветхого жилищного фонда, часть финансовых ресурсов и квалифицированной рабочей силы могут «уйти» из Татарстана в соседние области и республики. Туда, где они больше востребованы.

Становится очевидным, что кроме ипотечного кредитования необходимо совершенствовать инвестиционно-строительную деятельность в целом и соответствующие кредитные механизмы банковской сферы. Это позволит ускорить темпы и, что самое важное, увеличить объемы жилищного строительства. Поддерживая развитие только ипотечного кредитования, можно стимулировать резкое увеличение спроса на жилье, что повлечет за собой дальнейший рост цен на рынке.

Таким образом, на сегодняшний день главным является дальнейшая оптимизация строительной и инвестиционной деятельности – для того, чтобы избежать резкого роста цен путем балансирования спроса и предложения на жилищном рынке. Ипотека будет доступной и массовой только при существенном росте предложения нового качественного жилья со стороны строительных компаний.

Жилищное строительство: Татарстан и Приволжский федеральный округ. Рэнкинг.
Вафин Алмаз,
руководитель Рейтингового агентства Поволжского Антикризисного Института.