Бетон.ру

Возведение жилья по-прежнему остается одним из основных направлений бизнеса строительных компаний - здесь наблюдается довольно устойчивый плавный рост. Так, в прошлом году объем строительно-монтажных работ, выполненных российскими застройщиками, вырос на 14% и составил около 40 млрд долларов. Темпы жилищного строительства увеличились на 7,2%, было сдано в эксплуатацию около 36 млн кв. м жилых площадей.

Однако эти показатели не отражают сути того, что на самом деле происходит в отрасли. Во многом продемонстрированная динамика была обусловлена высокими темпами роста цен на жилье при сохранении его дефицита. По оценкам аналитиков, с 2000-го по 2004 год новостройки в крупных городах подорожали в два-два с половиной раза, тогда как объемы строительства выросли не более чем на 30%. При этом девелоперы проявляли повышенную инвестиционную активность преимущественно на рынках жилой и коммерческой недвижимости крупных центров, прежде всего Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих к ним областей. В регионах эта активность была на порядок ниже.

Изменчивая конъюнктура

В этом году, похоже, все складывается куда сложнее. Летняя нестабильность в банковской сфере и стабилизация цен на недвижимость в Москве и Петербурге не пройдут для компаний бесследно. Ситуация, сложившаяся в двух мегаполисах, может повлиять и на общую статистику. Из-за стагнации на рынке у застройщиков появились проблемы с оборотными средствами, вызванные снижением объемов продаж нового жилья. Кроме того, банки стали более осторожно подходить к финансированию проектов (особенно в области жилищного строительства) и тщательнее оценивать все риски. По данным статистической службы, уже в первом полугодии ухудшилось финансовое положение строительных организаций, снизились среднемесячные темпы прироста в отрасли, сократились объемы долевого финансирования строительства. Это отразилось и на объемах строительства жилья - они выросли лишь на 3,6%.

Впрочем, рынок реагирует на эти изменения достаточно спокойно. Несмотря на резкое изменение конъюнктуры, обвала цен и оттока капитала из строительной отрасли пока не наблюдается. Трудно предположить, что произойдет, если обвалится столичный рынок. Но сегодня он устойчив - главным образом за счет особой структуры. Здесь господствует несколько фирм, которые вошли в число крупнейших строительных компаний России. Среди них ДСК-1, МСМ-5, "Главмосстрой", "Интеко" (ДСК-3), группа "Терра" (СУ-155), МФС-6, и ДСК-2 (группа ПИК). Совокупный оборот лидеров московского строительного бизнеса, которые подконтрольны городской администрации, оценивается не менее чем в 2,5 млрд долларов (более точная оценка затруднена из-за непрозрачности финансовых потоков в жилищном строительстве). Это львиная доля рынка нового жилья Москвы, ежегодный оборот которого, по грубым оценкам, составляет около 7,5 млрд долларов. Можно предположить, что в таких условиях компании ведут согласованную ценовую политику, не допуская резких колебаний цен. Что, кстати, подтвердило минувшее лето: ни один из крупных застройщиков не объявил о снижении цен публично, закамуфлировав некоторое удешевление под скидки и подарки. Дополнительной гарантией устойчивости крупных столичных компаний является их широкий доступ к городскому заказу и площадкам под застройку в рамках реализации муниципальных программ.

Однако не только доступ к административному ресурсу и тотальный контроль рынка способствуют устойчивости столичных строительных предприятий. Большинство из них не теряли времени даром и за последние два-три года преобразовали свои компании в современные вертикально интегрированные холдинги, в состав которых вошли подрядные и инвестиционные подразделения, цементные заводы, линии по производству щебня и других строительных материалов. Показательно, что успех на этом поприще сопутствовал не только фирмам, созданным на базе советских строительных трестов, но и тем, кто пришел в этот бизнес в начале 90-х. Например, частный концерн "Крост", занявший в "Эксперт-400" 350-е место, создал за короткое время собственный промышленный комплекс (завод по производству бетона, деревообрабатывающее предприятие, завод металлоконструкций и ЖБИ).

Направление движения

То, что происходит в крупных московских компаниях, - не частные примеры, а тенденция, на которую следует обратить внимание. Укрупнение, консолидация - вот что ждет строительную индустрию. Без этого вряд ли получится нарастить темпы жилищного строительства (задача правительства - ускорить ввод жилья с нынешних 36 млн кв. м до 80 млн к 2010 году), а также выдержать конкуренцию с западными домостроительными компаниями. Пока масштабы несоизмеримы. Взять, к примеру, известную французскую группу компаний Bouygues. Оборот одного только строительного подразделения Bouygues Construction в первом полугодии составил более 2,5 млрд евро, а консолидированный оборот всего концерна превысил 10 млрд евро. У нас подобных компаний пока нет. Для сравнения: оборот крупнейшей российской строительной фирмы "Стройтрансгаз" - 1,3 млрд долларов, да и та специализируется не на жилье, а на строительстве нефте- и трубопроводов. Обороты крупнейших домостроителей и того меньше - около 500 млн долларов.

Но вернемся к москвичам. Укрупняясь, скупая промышленные активы, они выходят на региональные и даже зарубежные рынки. Например, этим летом столичная "Интеко" пополнила свою коллекцию цементных заводов украинским краматорским цементным комбинатом "Пушка" и вынашивает планы по строительству жилья в Киеве. Другой холдинг, ПИК, в этом году приобрел дробильно-сортировочный завод в Карелии. Здесь было проведено техническое переоснащение с применением современного импортного оборудования, предназначенного для переработки гранитов с получением щебня, песка из отсевов, а также щебеночно-песчаной смеси. ПИК рассчитывает занять свою нишу в регионах и реализует один из пилотных проектов в Ростове-на-Дону.

В складывающейся ситуации поиск денег на реализацию строительных проектов, модернизацию производств и экспансию в регионы становится для компаний, нацеленных на увеличение объемов производства, главной задачей. Пока участники рынка решают ее с переменным успехом. Так, с недавних пор помимо банковского финансирования и средств дольщиков ведущие предприятия начали выпускать облигации. Свои ценные бумаги уже разместили несколько упомянутых в рейтинге московских компаний (СУ-155, ПИК, "Интеко", "Главмосстрой"), а также пара петербургских застройщиков. Общий объем облигаций, выпущенных российскими строителями, оценивается экспертами примерно в 10 млрд рублей. Впрочем, пока они не пользуются повышенным спросом у инвесторов, которые считают строительный бизнес высокорисковым. В этих условиях компании вынуждены разрабатывать новые схемы финансирования проектов. Одна из них - создание паевых фондов недвижимости. Такой фонд в объеме 50 млн рублей, ориентированный на крупных инвесторов, в ближайшее время планирует зарегистрировать СУ-155. Многие рассматривают варианты создания ПИФов, ориентированных на физических лиц или на небольших частных инвесторов.

Не только внутреннее развитие отрасли диктует строителям заниматься всем этим, но и поставленная чиновниками задача - строить больше жилья. Для активизации этого процесса не хватает одного - осмысленной государственной политики и стратегии в жилищном строительстве.

По материалам журнала "Эксперт"