Бетон.ру

Строительный рынок Москвы переживает период консолидации: основной объем работ в городе выполняют крупные и известные застройщики (так называемые «миллионеры») вроде «СУ-155», «Главмосстроя» или компании «Интеко», а небольшие компании переходят на субподряд. Сегодня город перешел к новой модели работы: участки под застройку не выделяются, а продаются строителям на аукционах. Кроме того, застройщики должны помимо плана застройки представить объем инвестиций в развитие территорий и выполнить целый ряд работ по обустройству района строительства. Проблемы при застройке Куркино, когда часть строителей переоценили свои финансовые возможности, привела к тому, что столица сегодня предпочитает работать с крупными холдингами, в активе которых не только строительные подразделения, но и комбинаты по производству стройматериалов, транспортные компании, только так можно строить быстро и контролировать стоимость квадратных метров. Кроме того, небольшим застройщикам не по силам быстрая реализация сложных проектов. Например, в ближайшее время в столице откроется новое здание Библиотеки МГУ – многофункциональный комплекс площадью 55 тыс. кв м. Его сооружение планировалось завершить за пять лет, однако «СУ-155» справилось с подрядом за 1,5 года. О том, что происходит на строительном рынке, как устроено финансирование строительства и как себя чувствуют крупнейшие застройщики, рассказал председатель совета директоров холдинга «СУ-155» Юрий Жданов.

 «СУ-155» – управляющая компания, стоящая во главе холдинга, объединяющего более 100 фирм и предприятий, 88 из них – строительной направленности. В холдинг входят различные заводы, включая производство ЖБИ, машиностроение и деревообработку. Среди основных активов холдинга в московском регионе – Домодедовский завод ЖБИ (одно из крупнейших предприятий в России) и Щербинский лифтовой завод. Компания также разработала и выпускает собственную серию панельных домов – И-155. В 2003 г. было построено около 1 млн. кв м жилья. Общая численность работников холдинга – 40 тыс. чел.

Действительно ли банки признают, что столичный строительный комплекс задолжал и не может вернуть кредиты?

Индикатором развития отрасли является и позиция банков, которые оставляют без изменения ставки по действующим кредитам и не требуют возврата кредитов досрочно, а, наоборот, увеличивают лимиты кредитования. Мне кажется, что наш банковский сектор уже давно мог взорваться и изменить правила игры на рынке, однако этого не делает. Наша организация работает с очень серьезными банками, которые «не провисали и не провисают», сотрудничество с ними развивается. Мы себя считаем не московской, а российской организацией (строим в девяти регионах России и на Украине), кроме того, планируем работать в дальнем зарубежье, поэтому внимательно относимся к своей репутации и финансовым обязательствам.

Тем не менее кто останется на столичном рынке в долгосрочной перспективе? Что это будут за компании?

–Тот, кто живет не одним днем, а планирует свое будущее, развивает не только строительство, но и вкладывает деньги в производство материалов и конструкций. У нас фактически натуральное хозяйство, мы производим для себя практически все виды строительных материалов. Нас очень интересуют рынки ряда других городов – замыкаться на Москве бесперспективно. Мы осторожно подходили к приходу в регионы. Например, тщательно приступали к работе в Тамбове: нам дали престижную площадку, но все равно был риск потерять деньги. Каково же было мое удивление, когда дом был продан еще на уровне третьего этажа! Это показатель того, что надо идти в регионы, а не замыкаться на столичном рынке или известных крупных городах. В качестве примера возьмите Вологду. Там есть «Северсталь», которая активно развивается, и где средняя зарплата рабочего может быть выше 15 тыс. руб. Наш выход-не удовлетворение потребности бизнес-элиты, которая выбирает жилье от 5 тыс. долл. за метр, а такое население, которое встает на ноги и начинает хорошо зарабатывать. Мы заинтересованы в длинных деньгах для реализации проектов строительства и продажи жилья обычным гражданам. Например, мы уже отработали продажу в рассрочку: наши работники могут купить жилье с рассрочкой на 25 лет (средняя цена, между рыночной и инвестиционной). Компания готова и к работе по ипотеке, хотя мне кажется, что для того чтобы ипотека заработала, надо снизить стоимость кредита до 10% годовых, а для этого нужны не только банки, способные кредитовать, но и крупные строительные компании, чтобы было предложение жилья.

Вы говорили, что из общего объема средств компании только 4% – кредитные ресурсы от банков. Значит ли это, что 4% – долг всех строительных предприятий холдинга, или это только головная компания «СУ-155»?

Конечно, так как в этой структуре много разных организаций и все они являются юридическими лицами (часть из них ОАО), то задолженность у них разная. Если мы с нуля развиваем какой-то завод, то, естественно, его задолженность будет выше. Эта цифра касается только затрат на строительство. По нашему производству показатели будут другими, но и здесь нет каких-то значительных трудностей: мы продолжаем приобретать новые предприятия.

Какая-то другая задолженность у «СУ-155» есть? Не секрет, что строители активно пользуются векселями, они используются даже для оформления прав инвесторов на строящиеся квадратные метры. Каков объем такой задолженности? И каков риск, ведь эти обязательства надо исполнять?

Сейчас мы для себя не видим никаких рисков в этой области. Более того, один из крупных коммерческих банков недавно вышел к нам с предложением организовать очередной облигационный займ, мотивируя это тем, что ситуация на рынке жилья стабильна, есть тенденция увеличения стоимости квадратного метра и объемов продаж.

Какова обычно доля участия населения в строительстве при помощи своих средств, если считать от объема затрат? Принято думать, что граждане финансируют строительство на начальном этапе, а потом подключаются банки.

Участие граждан в строительстве на начальном этапе в среднем по России – от 10 до 15%, в Москве чуть больше. В столице выше платежеспособность покупателей. В регионах люди привыкли верить конкретным очертаниям квартиры, а не ее картинке в Интернете или на бумаге. Наша компания отказалась от оптовых продаж. Ни посредникам, ни оптовикам мы не продаем дома на корню. Теперь реализация жилья идет только через две дочерние фирмы, которые давно работают внутри нашего холдинга. Да, это тяжелее и труднее, но на оптовых продажах мы ежемесячно теряли миллионы долларов. Трудно сказать, на каком этапе у нас чаще всего покупают квартиры. Полагаю, что на сегодняшний день лучше раскупается готовое жилье «под крышей» (то, что фактически готово к сдаче) или то, что вышло с нулевого цикла. При этом мы работаем с конкретным покупателем, а не с оптовиками. Раньше мы могли продать дом целиком, оставалось только достроить его. Сегодня продажи идут вровень со строительством. Не все так могут работать на рынке, известно, что бывают мыльные пузыри – продажа «воздушных», а не реальных метров. Сейчас Владимир Ресин большое внимание уделяет борьбе с продажами котлованов и не рекомендует иметь дело с рядом организаций. К сожалению, такие еще остались на рынке. Только пятерка сильнейших компаний на столичном рынке не играет в эти игры. У каждой из них свой подход к реализации жилья и процент продаж по договорам инвестирования, причем не только по компаниям, но и по регионам (я сравниваю Московскую обл., Санкт-Петербург, Самару и Калининград).

Какова в среднем задержка по строительству жилья? Информация о долгах строителей возникает и на том, что банкам не вернули в отчетный период кредиты, и теперь эти долги классифицируются как просроченная задолженность, однако это не означает прекращения строительства.

Задержки есть, но, конечно, не по каждому объекту. Примерно 7% наших объектов отстают от графика, это может быть месяц или квартал. Если не хватает собственных сил, мы привлекаем к работе субподрядчиков (естественно, финансируя их работу). Для нас каждый такой случай – эксцесс. Бывает, что местные власти просят ввести какой-нибудь объект (мы строим не только жилье) раньше срока, и нам приходится перебрасывать силы с одной площадки на другую. Иногда речь идет о целой серии зданий, и неверно говорить, будто мы что-то задерживаем, просто каждое строение вводится в свое время. Возьмите наш крупный объект – новая столица Подмосковья – Красногорье (Павшинская пойма). Там мы должны построить сотни тысяч квадратных метров жилья разного уровня, а также горнолыжный курорт, яхт-клуб, бассейны и т. д. Естественно, что невозможно построить все сразу, важно чтобы первые жители уже могли пользоваться инфраструктурой. Есть и обратные примеры – Библиотека МГУ площадью 55 тыс. кв м (административное здание, новые кабинеты для руководства МГУ, офисы и библиотека), это визитная карточка организации. Проект, который должен быть построен за пять лет, мы возвели за полтора года: три тысячи человек работают в трехсменном режиме. Но каждый объект мы так строить не можем. Главное – точно планировать свою работу. Вместе со мной в компанию пришли выходцы из госструктур, так что с этой работой мы справляемся. В будущем планируется повысить информационную открытость (сейчас у нас есть профессионалы в этой сфере) и управляемость: мы работаем над собственной информационной базой.

На какой срок банки готовы кредитовать строительный комплекс? Как Вы относитесь к облигационным займам, учитывая, что в случае со строительными компаниями возникает проблема обеспечения?

Банки вообще настороженно относятся к тем, кто только строит. Они могут рассмотреть вопрос, если речь идет о престижной площадке, но делают это неохотно, поскольку нужен залог. В нашем случае активы – это не только квадратные метры жилья. Это в большей степени те предприятия, которые входят в состав холдинга. Например, «Ульяновск цемент», «Жигулевские стройматериалы» – крупнейшие заводы, которые мы никому не продавали, как о нас пишут, и не собирались продавать (если у одного из наших партнеров есть блокирующий пакет акций, это не значит что речь идет о дальнейшей продаже, таких переговоров никто не ведет). Наши активы – это и то, что есть у нас в собственности, ведь мы достаточно много строим для себя, например, сейчас возводим спортивно-оздоровительный комплекс для сотрудников, новое здание для управленческого аппарата. Кроме того, нам принадлежат две транспортные компании. Одна автомобильная – около тысячи единиц транспорта, вторая – железнодорожная – под тысячу вагонов.

Если брать себестоимость метра, то понятно, что за счет собственных предприятий Вы контролируете стоимость сырья и материалов. Но как на ней отражается стоимость земли и оформления участков? Город ведь исполнил обещание перейти к аукционам.

Это, безусловно, повышает стоимость метра. С другой стороны, появляются разумные правила игры: кто смог победить, тот и строит. Мы только в начале этого пути и учимся участвовать в аукционах (пока научились оформлять документацию). Понятно, что в Москве нельзя просто так раздавать землю, город должен зарабатывать на этом, тем более, если это не снос пятиэтажек или строительство жилья для очередников, а элитные проекты. К тому же, если мы говорим о контроле роста стоимости доступного жилья, то только на аукционы полагаться не стоит.

То есть снижения цен на новое жилье мы можем не ждать?

Некоторые руководители федерального правительства считают, что цена метра должна пойти вниз. Мы – за, но снизить ее можно за счет изменения технологии и снижения себестоимости производства. Кроме того, свою роль могут сыграть поправки в налоговом законодательстве и решение определенных административных вопросов. Например, изменение подходов к выделению земельных участков. Когда изначально стартовая цена площадки ниже, то цена квадратного метра тоже будет ниже. Сейчас в ФАС и Минэкономразвития есть профессионалы, которые, дай Бог, найдут, как решить эту задачу. У нас есть проблема доступного жилья не только для рядовых покупателей, но и для определенных категорий граждан: военнослужащих, «очередников» и т. д. Пока же цена на жилье растет, возьмем печальные примеры за рубежом. Элитное жилье в Лондоне стоит 50 тыс. долл. за метр, в Нью-Йорке – до 100 тыс. долл. (если брать эксклюзивные предложения), а у нас цена на элитное жилье лишь в редких случаях переваливает за 10 тыс. долл., а средняя цена – около 5 тыс. долл. Значит, за рубежом другие правила и технологии работы, другой рынок.

В последнее время проходила информация о проблемах у застройщиков в Куркино: не все смогли до конца профинансировать работы. По-вашему, насколько возможно повторение такой ситуации на других крупных стройках, сейчас ведь рынок укрупняется, мелкие игроки уходят с него?

Я не занимался изучением проблем Куркино. Это вопрос к Департаменту инвестиционной политики и к его бывшему руководителю Леониду Краснянскому. Могу сказать, что сейчас часто говорят о снижении объема вводимого жилья. У нас этого нет, в первом полугодии мы сдали на 200 тыс. кв м больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, – это рост на 76%. Рост есть и у «Интеко», и у «Главмосстроя». Это известные компании, и все понимают, что мы расплатимся по своим обязательствам. Небольшие компании или новые структуры могут испытывать проблемы, отсюда оценки о снижении на 10% ввода жилья в первом полугодии. Мой совет: прежде, чем покупать квартиру, проверьте, что за компания строит дом. Нам сейчас предлагают взять на себя площадки в регионах, где местные компании не справились с обязательствами.

А в Москве такие прецеденты были?

Да, были случаи, когда соинвестор строительства не смог выполнить все обязательства. Несколько лет тому назад это было и у нас. Тогда мы обратились за помощью к городу, и Москва решила проблему. Сейчас мы просто внимательно просчитываем риски и четко подбираем партнеров.

На столичном рынке были прецеденты, когда инвесторов просили доплатить за строящиеся квадратные метры?

Не хочу называть компании, но такие случаи были. Сегодня это большая редкость, потому что в Москве рынок очень развит, и ни одна серьезная компания не позволит себе такого. Если префектуры и мэрия выпускают разрешительную документацию, то следят за ходом строительства. Город страхует интересы покупателей – Владимира Ресина нельзя упрекнуть в том, что он упускает что-то из виду.

Вы сказали, что «СУ-155» заинтересовано в долгосрочных средствах. Вы ведете переговоры с крупными иностранными банками и финансовыми структурами. О чем идет речь: о финансировании вообще или о каких-то проектах?

На нас выходит большое количество российских и иностранных инвесторов с предложением о строительстве на общие или их собственные средства. Речь не ведется о жилье, как правило, это офисные помещения или заводы. В Московской области мы ведем переговоры по таким проектам. Также мы планируем возведение выставочных комплексов – не только для себя, эта программа тоже планируется с участием иностранных инвесторов. Кроме того, мы ищем инвесторов для своих предприятий. Всем известно, что французский производитель цемента LaFarge уже давно работает в России, и мы ведем с ним переговоры о модернизации нашего производства.

По материалам РосБизнесКонсалтинг