«Что ожидает рынок недвижимости?» На этот вопрос отвечали на прошлой неделе представители крупных фирм-застройщиков -- «ЛенСпецСМУ», «М-Индустрия», «Петербургская недвижимость». Тема возникла не случайно. Летом цены на квартиры после почти годичного, безудержного роста, наконец, стабилизировались, достигнув, как казалось, своего пика. Однако обсуждение проблемы показало, что все не так просто, и в ближайшее время цены снова побегут вверх.
В работе круглого стола приняли участие: генеральный директор Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве Павел Горячкин, генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Илья Еременко, директор по развитию ЗАО «М-Индустрия» Валерий Тихонов, вице-президент ЗАО УК СХ «Эталон-ЛенСпецСМУ» Антон Евдокимов и начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Олег Вихтюк.
Почему цены продолжат расти?
Павел Горячкин считает, что сегодняшняя цена на жилье не соответствует спросу. С одной стороны, недвижимость-привлекательная сфера вложения денег, с другой -- в городе уже почти не осталось подготовленных «пятен» под застройку. А это значит, что предложение жилья в ближайшие годы не только не вырастет, как то прогнозирует городская власть, но, скорее всего, сократится. Между тем, внедрение ипотечного кредитования, рост доходов населения при одновременном росте недоверия к банковским структурам ведет к тому, что спрос на жилье значительно увеличится.
К сожалению, прогнозы на будущее никак не могут порадовать тех, кто мечтает обзавестись жильем. Цены на рынке недвижимости продолжат неумолимо расти. Это касается как вновь вводимого жилья, так и вторичного рынка. По прогнозам экспертов, рост цен в 2004 году составит не менее 30 процентов по отношению к уровню цен прошлого года. И это при том, что за два последних года жилье на первичном рынке подорожало в два раза. Если осенью 2002 года один кв. метр в новостройке обходился покупателю в среднем в $500, то сегодня обходится уже в $1 тыс. Стоимость элитного жилья за этот же период взлетела с $1200 за «квадрат» в 2002 году до 5 тыс. EURO на ряде элитных объектов в году нынешнем. При этом себестоимость одного квадратного метра, по мнению Павла Горячкина, колеблется от $550 до $750.
Руководителя Координационного центра по ценообразованию поддержали и остальные участники круглого стола. Нынешний рост, как они считают, -еще не предел. О резком падении цен или стагнации на рынке недвижимости пока можно забыть. По крайней мере, на ближайшие несколько лет. Кстати, летний банковский кризис сыграл на руку строителям: «благодаря» ему все больше людей склоняется к тому, чтобы нести деньги не в банк, а вкладывать их в недвижимость. Чем больше появляется таких инвесторов, тем выше спрос на рынке, а отсюда -- и рост цен. Правда, специалисты не склонны преувеличивать количество таких «инвестиционных квартир» в Санкт-Петербурге. По оценке Генерального директора ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Ильи Еременко, их не более 18(!) процентов.
Кто и что влияет на рост цены?
Понятно, что главное в ценообразовании при рыночной экономике-спрос. Но не только он. На себестоимость любой продукции, в том числе и в строительстве, оказывают влияние такие факторы, как стоимость материалов, энергозатраты, заработная плата и прочие, сопутствующие производству, факторы. Сегодня цены выросли в полтора-два раза буквально на все строительные материалы. В два раза выше стали отчисления в городскую казну на развитие инфраструктуры, в полтора раза подросла стоимость горючего. Естественно, что все это не может не влиять на цену «одного квадратного метра». Говоря о себестоимости в $550-$750 за метр, Павел Горячкин заметил, что сюда не входят отчисления тем структурам, от которых зависит получение разрешения на строительство. А это не менее 1,5 процентов от стоимости дома.
Такая ситуация объясняется «неотрегулированностью» взаимоотношений власти и бизнеса. Еще один фактор, влияющий на рыночную конъюнктуру, -- постепенная монополизация рынка стройматериалов. Так, например, рынок кирпича сегодня в Петербурге фактически контролируют всего четыре компании. А рынок цемента-и вовсе одна. Напомним, что не так давно московский концерн «Интеко», владеет которым жена московского мэра Елена Батурина, приобрел 100 процентов акций завода «Пикалевский цемент», крупнейшего на Северо-Западе производителя этого материала.
Разговоры о влиянии на петербургский строительный рынок москвичей, которые все активнее диктуют здесь свои условия, в последнее время особо заботят средства массовой информации. Вместе с тем, в «строительных кругах» к подобным мнениям относятся весьма скептически. Тот же Павел Горячкин заявил, что влияние московских строительных компаний на наш строительный рынок ничтожно. Более того, по его словам, петербургские строители «влияют на московский рынок в гораздо большей степени, чем московские на питерский». Ведь московский рынок гораздо более развит, себестоимость строительства там значительно меньше, а прибыль -- больше. Поэтому москвичам пока невыгодно уходить с собственной территории в регионы.
Два миллиона-это реально?
Как уже говорилось выше, одна из основных причин роста цен на недвижимость --сравнительно небольшое по отношению к спросу предложение на рынке недвижимости. По европейским меркам, на каждого жителя мегаполиса ежегодно должно приходиться не менее 1 кв. метра вновь вводимого жилья (в Шанхае это показатель равен 8 кв. метрам). То есть, ежегодно вводить в строй не менее 4,5 млн кв. метров. У нас же, согласно плану на 2004 год, объемы строительства не превысят 2 млн «квадратов». Но и это, по мнению участников круглого стола, завышенный план. По итогам работы в первом полугодии отставание уже составляло 28 процентов. Но даже если план нынешнего года будет выполнен (по согласованному мнению «нарисуют»), то говорить об увеличении к 2007 году количества вводимого жилья до 3 млн кв. метров несколько преждевременно.
Большинство представителей строительного рынка категорически отказываются верить в «светлое будущее» таких прожектов. Павел Горячкин считает, что для развития строительного бизнеса каждый крупный застройщик должен приобретать ежемесячно не менее одного земельного участка. Сегодня такой возможности нет. А имеющийся задел, в лучшем случае, позволит продержаться следующий год. С ним полностью согласен Илья Еременко. По его словам, «это почти нереальные цифры». Достичь таких показателей можно будет не раньше 2008-2009 годов. И то, если не откладывая в долгий ящик, уже сегодня начинать подготовку новых, неосвоенных территорий. Еще один прогноз строителей -- застройщики уйдут в другие регионы. Например, в область. Там условия гораздо привлекательнее, а земли -- немерено. «А петербуржцам все равно, где жилье приобретать: в Озерках, или в Мурино, главное, чтобы по карману было», -- заявил Илья Еременко. Отсюда вывод: цены и дальше будут расти.
Что думает администрация?
Не согласился с представителями строительного сообщества Олег Вихтюк. Прежде всего, он пытался обратить внимание присутствующих на то, что город будет принимать самое активное участие в развитии строительного бизнеса. Прежде всего, подготовкой новых территорий. Согласно перспективному финансовому плану на 2005-2007 годы в три раза увеличивается финансирование развития инфраструктуры. Во-вторых, выступая в качестве заказчика строительства социального жилья для расселения аварийных и ветхих зданий. В-третьих, субсидируя очередников, готовых участвовать в приобретении жилья через ипотечные кредиты. По его мнению, Правительство Санкт-Петербурга делает все возможное, чтобы поставленные задачи были выполнены: снимает административные барьеры, предоставляет участки через торги, разрабатывает нормативную документацию. С тем, что цены будут расти, Олег Вихтюк согласен, однако о темпах роста готов спорить.
Постскриптум
Затрагивались в обсуждении и такие проблемы, как :
-кто больше приобретает жилья-петербуржцы или иногородние;
-нужны ли агентства развития территории;
-как лучше приобретать жилье-напрямую, или через банки и ПИФы.
Все строители сошлись в одном: сегодня важно не только количество, но и качество. Будущее-за индивидуальными проектами, когда учитываются интересы каждого приобретателя жилья. Высказывалось мнение и о том, что на растущем рынке строители избаловались, и теперь надо бы менять отношение к делу. «Рынок-инерционен, дискретен и субъективен. Это уравнение со многими неизвестными, и кто первый решит задачу, тот и получит наибольшие дивиденды», -- таковы выводы. А вот идея Антона Евдокимова об эмиссии облигаций холдинга, которые с ноября будут распространяться через банк, многим понравилась. Планируется выпустить облигаций на 1 млрд рублей со сроком обращений пять лет. Это еще один путь решения квартирного вопроса.
По материалам газеты "Строительный Еженедельник"
