Что будет с ценами на жилье? Какие квартиры стоит покупать в ближайшие год-два? На эти и другие жилищные вопросы `Итоги` попытались найти внятные ответы.
Нельзя сказать, чтобы на рынке недвижимости царила паника. Скорее все заинтересованные стороны замерли в ожидании: что будет дальше? Цены остановили свой скачкообразный рост, покупатели больше не сметают жилье на стадии фундамента, продавцы недвижимости вяло предлагают неубедительные скидки. Только риелторы как будто не беспокоятся. Впрочем, сегодняшнее затишье они почувствуют через несколько месяцев, когда выполнят полученные еще в горячую пору заказы, а новых не будет... Можно понять и покупателей, которые устали судорожно выискивать деньги, чтобы купить квартиру сию секунду, ибо в следующую она будет дороже. К тому же бытует мнение, что рынок недвижимости, по крайней мере в Москве, перегрет, что `пузырь` вот-вот лопнет, цены упадут и жилье станет доступнее. `Итоги` попытались выяснить, что на самом деле происходит на рынке недвижимости сегодня и будет происходить завтра.
А был ли "пузырь"?
Сначала разберемся с ценами. За год они фактически выросли где-то на 35-40 процентов в долларовом выражении. Однако следует помнить, что за это время сам доллар обесценился по отношению к рублю процентов на десять. Значит, цены в рублях реально поднялись на 25-30 процентов. За это же время рублевая инфляция составила порядка 12-15 процентов. Получается, что реальный рост цен был 10-15 процентов. На столько же, кстати, по статистическим данным, поднялись доходы населения. "Если проанализировать весь рынок в целом, то "мыльного пузыря" не наблюдается, - говорит аналитик рынка недвижимости Алексей Годованец. - Озабоченность у некоторых комментаторов вызывает рынок жилья, цены на котором росли высокими темпами в течение последнего времени и достигли такого уровня, который может показаться не оправданным с точки зрения внешнего наблюдателя. Эта логика основывается на том, что `деревья не растут до небес` и рано или поздно цены на недвижимость должны остановиться или упасть. На наш взгляд, эта озабоченность безосновательна`.
Впрочем, есть и противоположное мнение. Вот что сказал Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group: "Я думаю, что "мыльный пузырь" все-таки есть. Все дело в том, что среди покупателей квартир имеется огромное количество граждан, скупающих жилье с инвестиционными целями. Это и понятно: купил за одну цену, а через год стоимость почти в два раза больше. Надулся `пузырь` именно потому, что вложение денег в недвижимость стало за последние годы одним из самых прибыльных. По приблизительным оценкам количество инвестиционных квартир на рынке превышает 25 процентов от их общего числа. Безусловно, если все сразу захотят избавиться от них под влиянием каких-нибудь слухов или паники, то этот `пузырь` лопнет, а цены пойдут вниз. Можно ли этого ожидать сейчас? Думаю, нет. Но о первых звоночках уже можно говорить. Заметьте, этим летом цена остановилась, темпы роста равны нулю и даже отмечалась отрицательная динамика цен. А раз рост цен остановился, значит, с точки зрения инвестиций квартиры перестают быть прибыльными для вложения денег`.
Возможно, все участники рынка недвижимости и затаились, чтобы резкими движениями или заметными акциями случайно не вызвать панику, которая приведет к серьезным потрясениям. Тем более что рынок жилья, так же как и банковский, подвержен влиянию психологического, иррационального фактора. Кстати, о банковском кризисе. Алексей Годованец считает, что существенное снижение спроса на рынке первичного жилья, которое наблюдается два последних месяца, не в последнюю очередь связано с событиями на банковском рынке. На этот фактор, добавляет Вячеслав Ширяев, наложились традиционное сезонное снижение покупательной активности и ожидание населением момента, когда начнут действовать новые законы о доступном жилье.
Однако, по мнению аналитиков, такая ситуация вряд ли продлится долго - здесь речь можно вести о краткосрочной, до полугода, коррекции. Те же законы о доступном жилье, которых так ждут люди, вовсе не сделают жилье более дешевым. Напротив, активное развитие ипотечной программы приведет к тому, что на рынок выйдет много новых покупателей, значит, по логике, вырастет и спрос. Более того, эти законы снимут ряд юридических рисков для коммерческих банков. Таким образом, укрепляется правовое поле, инфраструктура для того, чтобы банки динамичнее занимались ипотекой. Если, скажем, сейчас ипотечный кредит можно получить, внеся 30 процентов от стоимости квартиры, то "доступное жилье" означает, что жилье можно будет купить, имея только, например, 10 процентов, - говорит Годованец. - Если учесть, что предложение по большому счету и сейчас не удовлетворяет спроса, то совершенно ясно, что в среднесрочном плане при развитии экономики нынешними темпами цены на жилье и дальше должны расти. Думаю, что лучший сценарий для рынка - это плавный рост темпами 10-15 процентов в год. Хотя рынки редко находятся в состоянии равновесия и следуют идеальным сценариям`.
Действительно, довольно трудно, зная новейшую экономическую историю нашей страны, исключить и другие варианты. Строительным компаниям необходимо выполнять свои инвестиционные бюджеты и расплачиваться по долгам с банками, многие из которых сейчас не так активно кредитуют строительные проекты, как раньше. В этой ситуации строителям необходимо стимулировать спрос, что может привести к появлению `горячих` предложений на рынке в течение ближайших нескольких месяцев. Поэтому специалисты и не исключают сценарий краткосрочного отката цен на 5-10 процентов. Впрочем, называемые проценты отката цен при внимательном рассмотрении укладываются в темпы роста стоимости квадратного метра. А это значит, что квартиры не подешевеют, а просто будут стоить столько же, сколько сегодня или в крайнем случае вчера. Если, конечно, в стране не случится какого-то глобального экономического кризиса.
А спрос и ныне там...
Пока эксперты рассуждают о поведении цен, строители и инвесторы (хотя им тоже небезразлично их колебание) изучают спрос, в том числе и отложенный, классифицируют потенциальных покупателей по их возможностям и интересам и планируют деятельность своих компаний. Причем не на полгода, а как минимум на два, максимум на десять. Ни для кого не секрет, что продажная цена жилья выше его себестоимости по самым скромным оценкам раза в два. Так что если дело ограничится только прогнозируемым спадом на 10-15 процентов, инвесторам будет неприятно, но не `больно`. О том, что инвесторы не сильно нервничают, говорят данные Федерального агентства по строительству и ЖКХ: объем инвестиций в основной капитал отрасли в первом полугодии возрос на 12 процентов (по сравнению с этим же периодом прошлого года), а объемы строительства - более чем на 14 процентов. И эти цифры в будущем, по мнению руководителя агентства Владимира Аверченко, будут расти по той простой причине, что по стране в прошлом году введено в строй почти 40 миллионов квадратных метров жилья, а это всего 0,25 квадратного метра на человека - цифра до смешного скромная. Чтобы удовлетворить существующий спрос, надо строить 145 миллионов квадратных метров ежегодно. Одним словом, российским строителям еще работать и работать. Другой вопрос, какое жилье будет наиболее востребовано? Сегодня специалисты говорят о том, что рынок недвижимости находится в состоянии сепарации. Разрыв между требованиями разных групп покупателей становится все больше, а потому строительные компании все более явно переходят к определенной специализации. Особенно ярко это видно в Москве: сейчас застройщики, занимающиеся типовым панельным жильем, уже не играют в бизнес- или элитную недвижимость, а компании, работающие в среднем классе (эконом- и бизнес-жилье), не лезут в дешевый сектор, хотя элитные объекты и дома класса де-люкс время от времени строят.
На столичном же рынке ситуация следующая. Последние три года стабилен спрос в секторе жилья класса де-люкс (не путать с так называемым элитным). Причина проста: объектов, удовлетворяющих самым высоким требованиям, очень мало. Кроме того, считает директор по развитию компании Delight Realty Ольга Павлова, вложение денежных средств в такое жилье - это инвестиции, которые защищены от любых колебаний на рынке недвижимости. И это определяется социальным статусом тех клиентов, которые имеют средства на приобретение подобного жилья. Также квартиры люкс-класса являются отличным источником получения дохода при сдаче его в аренду представителям крупных иностранных компаний, работающих на российском рынке. "Перенос общих существующих тенденций всего рынка столичной недвижимости на его эксклюзивный сегмент был бы ошибочным", - говорит Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. Сегодняшние цены на рынке жилья класса де-люкс сформированы прежде всего высоким спросом. Данная тенденция очень четко прослеживается в районе Остоженки. Крайне привлекательные особенности этого района вместе с отсутствием достаточного количества анонсированных строительных площадок привели к средней цене 8 тысяч долларов за квадратный метр. Однако полагать, что появление двух-трех новых площадок вызовет падение цен, было бы неправильно. Они просто замедлят свой рост.
Если говорить о предстоящем изменении цен на дорогую столичную недвижимость, то по итогам года рост может составить примерно 15 процентов. Это общая цифра по Москве для всей элитной недвижимости. При этом некоторые районы продемонстрируют более высокий показатель, другие, очевидно, останутся на прежнем уровне. Сейчас существует два района - Патриаршие пруды и Плющиха, где цены могут совершить скачок в ближайшем будущем - на 40-50 процентов в течение следующих двух лет. Но для этого необходимо активное присутствие в этих районах заинтересованного застройщика, готового вкладываться не только в объекты, но и в имидж района.
В секторе панельного жилья ситуация такова, что платежеспособный спрос примерно равен предложению. "Очевидно, что если правительство предпримет решительные шаги по упрощению ипотеки, а заявления о формировании доступного жилья будут воплощены в жизнь, - говорит PR-директор Vesco Realty Максим Карапетов, - спрос на панельное жилье резко возрастет, поскольку на рынке появятся как минимум полтора миллиона покупателей, готовых купить квартиру в кредит". Понятно, что большинство этих домов построят за пределами Третьего транспортного кольца и скорее всего на месте сносимых пятиэтажек. У компаний, которые специализируются на панелях, в ближайшее десятилетие голова будет болеть только по поводу освобождения земли под строительство, но отнюдь не о том, как продать построенное. И этим рынок типового жилья отличается от рынка жилья бизнес-класса, которое еще называют элитным.
Ситуация с жильем в ценовой категории около 2 тысяч долларов сейчас достаточно спокойная: выбор здесь богаче и спрос, хотя и является довольно высоким, не слишком опережает предложение. Причины, по которым проекты такого класса пользуются покупательским спросом, специалистам хорошо известны. "Преимущество перед типовыми домами - в свободной планировке квартир, - говорит Ольга Павлова. - Если еще вчера при выборе квартиры потенциальные покупатели думали, отдать предпочтение новостройке на юго-западе Москвы или `сталинке` в самом центре, то сегодня многие отдают свой голос в пользу нового строительства. И это, во-первых, потому, что стоимость жилья в новостройке ниже, чем в доме сталинской постройки где-нибудь в районе Кутузовского или Ленинского проспектов. Во-вторых, приобретающему квартиру в доме-новостройке покупателю заведомо гарантировано, что не появятся третьи лица, ущемленные в правах при сделках с этим жильем. Еще один фактор - единая социальная среда, которая складывается в домах, где живут люди, заплатившие приличные деньги за свои квартиры".
В то же время очевидно, считают аналитики, что дома бизнес-класса находятся практически на пике своей стоимости. Многие квартиры на верхних этажах в этих домах сегодня продаются по ценам элитных домов. Некоторые застройщики могут называть такие предложения пентхаусами и позиционировать как лучшие апартаменты, но это вряд ли может ввести покупателя в заблуждение. Ценность района и класс самого дома нельзя улучшить рекламными проспектами. Специалисты считают, что в случае неблагоприятной конъюнктуры и общего падения спроса на столичную недвижимость больше всего пострадает сегмент жилья бизнес-класса. Именно на нем может отразиться желаемое всеми потребителями падение цен. Хотя, например, в компании "ДОН-Строй" считают, что ситуацию спасет все та же ипотека. `Мы уже запустили ипотеку у себя и сделали вывод, что немалая часть клиентов все равно будет ориентироваться на покупку элитной недвижимости`, - сказали `Итогам` в компании.
Формула продажности
Заметим, что жильем бизнес-класса (элитным) занимаются в Москве самые крупные и известные частные компании. Об объектах этого типа знают даже те, кто в принципе не интересуется новым жильем. Поскольку именно на такие квартиры приходится львиная доля рекламы, причем рекламы агрессивной и изобретательной, конкуренция очень велика. Компании, кажется, уже изучили все явные и тайные желания потенциальных покупателей. Хотите жить в средневековом замке - покупайте квартиру в `Эльсиноре`, желаете обосноваться в русской усадьбе - пожалуйте в "Покровское-Глебово", всю жизнь мечтали о сталинском доме - на Соколе стоит стилизованный "Триумф-палас". Все объекты буквально напичканы бассейнами, спортклубами, барами и прочими благами. Грубо говоря, все эти вещи уже даже не являются конкурентным преимуществом, ибо имеются везде и всюду. На чем же тогда будут строиться рекламные кампании элитных или бизнес-объектов в ближайшее время?
"Согласно исследованиям, - рассказал генеральный директор Группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов, - среди критериев, которыми руководствуется потенциальный покупатель или арендатор при выборе дома, на первом месте стоит место расположения поселка или объекта. Затем идет планировочное решение, а на третьем месте находится архитектурный стиль". В "ДОН-Строе" добавляют еще один критерий: качественная эксплуатация жилья.
Безусловно, место всегда было, есть и будет основным козырем объекта. Не зря же квартиры в панельных домах П-44Т на Беговой продавались по цене, неотличимой от квартир бизнес-класса в престижном Строгине. Но хорошее место - большой дефицит, а потому застройщикам надо придумывать изюминку, которая позволила бы продавать довольно дорогое жилье в районах средней руки. И, судя по всему, в будущем все большее значение будут иметь планировочные решения и архитектура. Хотя бы потому, что оба эти понятия наконец приобретают в России свое истинное значение.
На первый взгляд планировочное решение - это разделение пространства квартиры на комнаты, а архитектура - внешний вид фасадов. Однако это далеко не так. "Через некоторое время отсеется все, что скрывало за симпатичным фасадом некомфортное жилище. Выживут, будут востребованными и конкурентоспособными те, кто уделял первостепенное значение качественной и функциональной архитектуре, - уверен президент компании "Крост" Алексей Добашин. - По большому счету архитектура - это конечный продукт, в котором все продумано: от высоты ступеней в подъезде или уровня подоконника до освещения и звука. Только в этом случае можно получить комфортное жилище, которое, кстати, начинается не со входной двери в квартиру, а еще со двора. У нас, к сожалению, не было опыта такой архитектуры. Чтобы его добыть, мы, например, стали работать с одним из лучших архитекторов в мире Ремом Кулхасом".
Кулхас проектирует для компании целый квартал "Велтон-парк", о котором уже известно, что пространство дворов будет избавлено от автодорог (их уведут под землю), а подъезды - от ступеней крыльца (чтобы было удобно ввозить, например, коляску). Впрочем, проект пока не закончен и, вероятно, будет иметь еще множество непривычных особенностей, которые станут основой для рекламной кампании. Той самой изюминкой, которая даст конкурентное преимущество.
Услугами знаменитых иностранцев пользуется еще одна крупная компания - "Капитал Груп". Кстати, объект этого холдинга - "Город яхт" - получил недавно диплом лучшего проекта года. Этот дом, похожий на лежащий небоскреб, свисающий одним концом над Москвой-рекой, делала архитектурная мастерская Николая Лызлова, а вот над дизайном яхт-клуба и благоустройством территории комплекса работал знаменитый голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Этот же архитектор делал для `Капитал Груп` скандально известный проект `Русский авангард`. Скандальный - потому что оригинальный и слишком, по мнению многих, смелый для Якиманки, где его планировали строить. Однако где бы его ни поставили, у компании есть козырь: жить в доме, сделанном столь именитым архитектором, - наверняка получить максимум комфорта (проектирование и расчеты конструкций и инженерных коммуникаций осуществляет ведущая международная фирма независимых инженеров-проектировщиков ARUP, Великобритания) и престижа. Как не заплатить за то, чтобы сказать: я живу в башне `Кандинский` (там всего 28 квартир) или в `Малевиче` (18 квартир)... В общем, это можно выгодно продать. Теперь холдинг работает над проектом нового жилого комплекса в Москве совместно со знаменитой Захой Хадид, которая в этом году стала первой женщиной, когда-либо получавшей Притцкеровскую премию - самую престижную награду в области архитектуры в мире. Заха Хадид отличается очень смелыми архитектурными решениями и наверняка создаст нечто, что станет шедевром для столицы. Проект оценивается в 180 миллионов долларов (почти столько же, сколько `Русский авангард` Эгераата), но явно не будет убыточным. Квартиры в доме Захи Хадид - штучный товар, пусть он и находится где-то на Живописной.
Работать с известными зарубежными архитекторами в своих следующих проектах будет и "ДОН-Строй". Думается, что пришествие знаменитых и добротных иностранных архитекторов сыграет только на пользу покупателя - те, кто проектирует жилье в России, будут вынуждены подтянуться под привезенные заморскими специалистами мировые стандарты. Иначе компании не продадут свое как бы элитное жилье, тем более в условиях жесточайшей конкуренции и неуверенного поведения цен.
По материалам журнала `Итоги`
