Бетон.ру

1 января 2005 года в силу должен вступить пакет законов, способный, как утверждают его разработчики, принципиально изменить положение дел на строительном рынке. Идеологический стержень пакета - согласование принципов взаимодействия инвесторов и властей на всей территории России, снижение административных барьеров и искоренение пресловутого административного ресурса, отмена законодательных норм, препятствующих развитию строительства. Цель преобразований - усиление конкуренции, разрушение монопольности локальных рынков, приход на них новых застройщиков и в конечном итоге увеличение объемов жилищного строительства.

С установлением единых для всей страны правил игры на строительном рынке исчезнет главное препятствие для экспансии столичных компаний в регионы - непрозрачный механизм выделения землеотводов и невозможность вести эффективный бизнес без использования административного ресурса, «приватизированного» местными застройщиками.

Визит не отложить

- Приход в регионы московских компаний - процесс неизбежный, - считает генеральный директор группы компаний «СТКС» (Екатеринбург), президент «Союза предприятий ЖКХ Свердловской области» Андрей Лысых . - Формирование современных компаний там началось раньше, они занимаются действительно строительным бизнесом, а не просто строительством. Москва уже превысила показатели строительства советских времен, до чего нам пока далеко. Естественно, москвичам у себя уже тесно.

В общеэкономическом смысле регионы от прихода московских компаний только выиграют. Бесспорную выгоду усматривает большинство предприятий, производящих строительные материалы. «Длинные» московские деньги загрузят производство и позволят провести необходимую модернизацию.

Что до местных застройщиков, то их судьба зависит от них самих. Уральские строители пребывают в пограничном состоянии. Андрей Лысых: «До последнего времени на Урале работали компании, уходящие корнями в советские времена. Они занимаются не бизнесом, а производством, освоением средств. Даже наиболее успешным компаниям зачастую не хватает современного менеджмента, за их успехом стоит элементарный административный ресурс. Но ситуация меняется. В отрасль приходит все больше людей из бизнеса».

Уральские строители должны в кратчайшие сроки (а времени до вступления новых законов в силу и, соответственно, начала экспансии остается все меньше) мобилизоваться по ключевым параметрам - новизне технологий и качеству менеджмента. Тогда приход федеральных игроков обернется для них совместными инвестиционными проектами. Если уровень местных компаний столичных инвесторов не устроит, то вместе с московскими деньгами в регионы придут московские же строители.

Ахиллесова пята

Количество игроков и объемы застройки на местных рынках не велики. Так, в Екатеринбурге объемы ввода жилья не превышают показателей, необходимых для замены выходящего из строя жилого фонда. В Свердловской области 90 млн кв. метров жилья, и даже при декларируемом сроке службы жилых помещений в 100 лет (что, может, и справедливо для новостроек, но никак не для костяка жилого фонда - сталинок и хрущевок), только чтобы удерживать стабильные объемы жилого фонда, необходимо ежегодно вводить 900 тыс. метров. В 2003-м в Свердловской области сдано около 800 тыс. метров. В других регионах ситуация еще хуже. Так, в Пермской области, где жилой фонд составляет 50 млн метров, в год вводится не более 300 тыс. метров жилья. Неудивительно, что практически все построенное жилье с ходу поглощается рынком. По словам директора пермского агентства недвижимости «Перспектива» Алексея Ананьева , продажи квартир начинаются, когда в доме построен первый этаж, а когда здание выполнено на 80%, они, как правило, уже закончены.

1 января 2005 года будет де-юре дан старт экспансии столичных строительных компаний в регионы. С установлением единых для всей страны правил игры на строительном рынке исчезнет главное препятствие - множественность бюрократических согласований и невозможность вести эффективный бизнес без обладания административным ресурсом

Из-за многократного превышения спроса над предложением первичный рынок жилья развит однобоко. Усилия подавляющего большинства строительных компаний сосредоточены в наиболее ликвидном секторе жилья повышенной комфортности в центральных районах городов. Основной объем предложения - среднего и верхнего ценового сегмента, на долю массовой категории жилья, например недорогих панельных строений в «спальных» районах, приходится не более 10 - 20%. Монолитно-каркасные дома нижней ценовой категории практически не представлены. Компании, работающие в этих секторах, оказываются чуть ли не единственными в своем роде. Не испытывая никаких проблем со сбытом, они не мотивированы на оптимизацию издержек и снижение цен. Таким образом, конкуренция между строительными компаниями наличествует только в секторе «центральной застройки». Да и конкуренцией здесь называют борьбу не потребителя-инвестора, а за землеотводы, причем зачастую нерыночными методами.

После принятия реформаторского законодательного пакета основные конкурентные преимущества местных застройщиков - неисчерпаемый потребительский спрос, поддерживаемый дефицитом жилья в условиях скованной конкуренции, и покровительственный административный ресурс - станут их «ахиллесовой пятой». Смогут ли привыкшие к комфортабельным рыночным условиям регионалы противостоять натиску финансово, технологически и кадрово подготовленных столичных конкурентов?

Борьба есть - конкуренции нет

Притчей во языцех на Урале стала негласная аффилированность большинства крупных строительных компаний с муниципальными властями и интенсивная эксплуатация застройщиками административного ресурса - основного конкурентного преимущества в споре за стройплощадки. По-настоящему монопольными местные строительные рынки признать, конечно, нельзя (по оценке генерального директора центра недвижимости «МАН» Николая Савина , в Екатеринбурге действует около тридцати пяти больших и средних компаний). Однако приметы аффилированности налицо. Так, по словам генерального директора ОАО «Стройиндустрия», депутата Законодательного собрания Пермской области Семена Леви , при распределении строительных площадок в администрации Перми проводятся конкурсы, а не аукционы, что позволяет властям выбирать «нужных» застройщиков: «За последние несколько лет около 400 участков было выделено без конкурса фирмам-однодневкам. Таким образом, в Перми начинает складываться рынок перепродажи земельных участков, и рынок нецивилизованный. Например, в Москве организация, получающая строительную площадку, осуществляет подготовку к возведению домов, в Перми же земля почти сразу перепродается».

Главная головная боль подрядных организаций - тендеры. По оценке генерального директора ООО «Строймода» (Екатеринбург) Андрея Поддубного , соотношение тендеров по принципу «честный - нечестный» примерно пятьдесят на пятьдесят. Значит, в половине случаев в ход идет система «знакомств» и «откатов».

Еще одна болевая точка региональных рынков - проблема согласований. По оценке московского фонда «Институт экономики города», Екатеринбург может считаться рекордсменом среди российских городов по числу согласующих-разрешающих инстанций: здесь их тридцать.

Низкий уровень конкуренции, подмена ее подковерным административным «рулежом» влекут за собой, кроме дефицита жилья и роста цен на него, еще одно негативное последствие - отсталость строительных технологий. Сравниться с москвичами могут, пожалуй, только екатеринбургские и тюменские компании. Первые - по причине повышенного платежеспособного спроса, вторые - в силу короткого летнего строительного сезона вынуждены осваивать наиболее технологичные и экономичные методы строительства. В остальных регионах строительство по большей части ведется по старинке. В основном - это кирпич и крупнопанельное домостроение, современное и наиболее востребованное в столицах и Екатеринбурге каркасное и монолитное домостроение развито слабо. Недостаток конкурентного тонуса и вызванная этим обстоятельством технологическая отсталость объясняют и дефицит квалифицированных рабочих рук. Все это снижает возможности местных компаний в перспективе выполнять подряды московских инвесторов. Не исключено, те вынуждены будут подтянуть на Урал собственные технологии и кадры.

Готовь сани летом

Неисчерпаемый потребительский спрос, поддерживаемый дефицитом жилья в условиях скованной конкуренции, и покровительствующий административный ресурс стали «ахиллесовой пятой» региональных компаний. У местных застройщиков два выхода: форсированно перейти на рыночные методы или стать обслуживающим персоналом пришлых инвесторов

У региональных компаний есть, однако, шансы на продуктивное сотрудничество с москвичами или конкуренцию с ними. Благо, и застройщики, и чиновники уже осознали насущность перемен. И первый кандидат на пересмотр - устоявшаяся нерыночная система выделения землеотводов. Правда, пока речь идет лишь о совершенствовании системы конкурсов, которая давно скомпрометировала себя в глазах отраслевого сообщества. Но ценен даже этот первый шаг. Так, две недели назад вице-мэр Перми Валерий Чупраков объявил о том, что процесс распределения земельных участков станет в столице Прикамья максимально прозрачным. Предусматривается информирование заинтересованных организаций о выставляемых на конкурс площадках не только через СМИ, но и с помощью магистральных рекламных щитов и дорожных растяжек. Это уже своеобразное ноу-хау. В планах - создание единой системы электронного документооборота в департаменте планирования и строительства администрации Перми. Предполагается, что строители смогут следить по интернету за движением своей заявки. Кроме того, по словам Чупракова, в городе пройдет масштабная проверка состояния ранее выделенных площадок. На многих из них строительство не началось несмотря на то, что уже вышли все сроки. Такие площадки будут вновь выставляться на конкурс. Меры, конечно, правильные. Однако более целесообразным представляется не совершенствование процедуры конкурсов, а переход к инвестиционным торгам. Предполагается, что с января 2005 года такая форма распределения землеотводов будет законодательно закреплена как единственно возможная.

Накануне принятия пакета законопроектов пермские строительные компании готовятся к обороне. Как рассказал «Э-У» генеральный директор ОАО «Пермглавснаб» Александр Парыгин , активно обсуждается модель объединения застройщиков (возможно, на базе ассоциации «Пермские строители»). Костяк, по замыслу организаторов, должны составить предприятия, имеющие от 10 до 20% доли рынка в Перми: Камтрансстрой, «Камская долина», Пермский завод силикатных панелей, тресты № 7 и № 14, «Стройиндустрия», Пермглавснаб, «Австром» и Стройпанелькомплект. Декларируется, что к объединению сможет присоединиться любая организация. Цель структуры - консолидация усилий для комплексной застройки крупных жилищных массивов. Однако формального объединения недостаточно. Необходима еще и подходящая для застройки площадка, оборудованная инженерными сетями. А в крупных городах таких практически не осталось. Если не создать их сейчас, пришлые москвичи, возможно, вложатся в коммуникации, но и застраивать оборудованные площадки будут самостоятельно. Так что региональным компаниям необходимо успеть сделать это первыми. Тут не обойтись без помощи бюджетов всех уровней.

Справедливости ради отметим, что за последний год местными властями сделано немало полезного. Как рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области Станислав Придвижкин , «приняты все документы, которые регламентируют предоставление земельных участков. Точно установлено, как оформлять заявку, какие документы нужно подавать. Подписано соглашение между руководством области и теперь уже всеми муниципалитетами, в том числе и Екатеринбургом, упрощающее процедуру оформления землеотводов и согласований. Большинство функций по договорам передано муниципалитетам, тогда как до этого муниципалитеты и областные власти частично дублировали друг друга». Вообще в правительстве Свердловской области считают, что ведущую роль в вопросах выделения земли под строительство должны играть муниципалитеты, за региональным правительством следует оставить только контрольные функции.

При этом ни в коем случае нельзя скатываться к двойным стандартам, протекторату местных компаний и дополнительным обременениям для инорегионалов (как это практикуют в Челябинске). Столичные деньги в таком случае найдут себе применение в других регионах, а на уральских рынках сохранится ползучая конкуренция.

Регион, сумевший создать наилучшие условия для прихода столичных инвесторов, выиграет очень много. Кроме прямых последствий, таких как увеличение объемов вводимого жилья, решение проблем с жильем и повсеместный запуск ипотеки вызовут, по мнению Станислава Придвижкина, миграцию на Урал квалифицированной рабочей силы, приведут к значительному расширению налогооблагаемой базы.

Журнал "Эксперт"