Бетон.ру

По информации, управляющая компания «Сити» намеревается построить собственную башню на территории делового центра «Москва-Сити». До сих пор компания являлась исключительно управляющей, однако со сменой владельцев решила приобщиться также к девелопменту, использовав закрепленные за ней земельные участки. Участники рынка, с одной стороны, признают тот факт, что проект «Москва-Сити» в настоящее время переживает второе рождение, но, с другой стороны, не верят, что он когда-нибудь будет реализован: слишком большое влияние планируемые башни могут оказать на рынок офисной недвижимости. Результатом завершения проекта, по сути, может стать обвал рынка.

Собственный проект управляющей компании «Сити» на территории делового центра «Москва-Сити» – это 45-этажная офисная башня. Впрочем, в самой компании подробности пока не сообщают. «Мы действительно планируем построить собственную башню на участке № 20, но пока проект находится в стадии согласования, поэтому никаких подробностей мы не сообщаем. Более развернутая информация будет предоставлена позже», – сообщили в ОАО «Сити». Это будет уже четвертая башня после Башни-2000, башни «Федерация» и двух башен под одним названием «Город столиц». Строительство центра ведется на территории 100 га на Краснопресненской набережной, причем уже давно. Предполагается, что этот амбициозный проект московского правительства, ведущий свое летосчисление от 1992 г., будет завершен к 2007 г., его общая площадь составит 2,5 млн кв. м. Впрочем, сроки окончания строительства уже давно вызывают у участников рынка лишь усмешку, несмотря на клятвенные заверения властей, что проект действительно будет закончен к этому сроку.

В 1992 г. при активном участии городских властей была создана управляющая компания «Сити» – управлять она должна была не только процессом застройки, но и самим комплексом после окончания его строительства. От рождения компания была наделена исключительными полномочиями: выступала арендатором 110 гектаров самой дорогой в столице земли, а также на правах заказчика получала 2,5% от каждого нового проекта. Однако около года назад компания совершенно неожиданно перешла под контроль водочного магната, владельца группы S.P.I. (водочные бренды «Московская» и «Столичная») Юрия Шефлера, который потратил на скупку акций компании у миноритарных акционеров, по разным данным, приводимым в СМИ, от 1,5 до 3 млн долл., тем самым получив доступ к проекту, который может приносить до 700 млн долл. в год. В разгар этой скандальной истории СМИ с переменным успехом пытались искать в ней след Березовского. Как бы то ни было, известно, что Юрия Шефлера не устраивал статус ОАО «Сити» как управляющей компании: он стремился превратить ее в девелоперскую. В ОАО «Сити» на вопрос, не является ли намерение построить собственную башню на территории центра «Москва-Сити» признаком смены рода деятельности, ответили, что управляющая компания решила развивать новые направления своей деятельности и реализовать участки, которые были за ней закреплены. Действительно, в настоящее время строительство по уровню прибыльности превосходит многие виды деятельности, тем более управление недвижимостью.

Эксперты считают начало девелоперской деятельности управляющей компании «Сити» вполне естественным развитием событий, хотя и соглашаются с тем, что первоначально «Сити» имела целый ряд преимуществ. Однако в личных беседах они высказывают многочисленные сомнения в том, что компании удастся этот проект. Первое сомнение связано с отсутствием опыта многоэтажного строительства, а тем более проектирования. «Единственная строительная компания, которая имеет опыт строительства высотных зданий – «Строймонтаж», – сказал собеседник в одной из строительных компаний. – Но и их опыт исчерпывается строительством 14-этажных зданий в Санкт-Петербурге, что уж говорить о водочных магнатах». Впрочем, эксперты полагают, что главная беда высотного строительства состоит не в отсутствии опыта, а в том, что строительные компании не уделяют должного внимания проектированию, что негативно отражается на безопасности возводимых зданий. «В России структура себестоимости строительства любого здания складывается из расходов на оплату доли города, собственно строительной себестоимости (арматура, бетон, зарплата строителям) и расходов на проектирование, – сказал директор по маркетингу «Московской строительной компании» Максим Калмыков. Расходы на проект составляют только 1,25-2% от себестоимости. Таким образом, мы сооружаем то, что уже морально устарело, экономя на хороших, качественно продуманных проектах. На Западе затраты на проект намного выше, и поэтому там меньше некачественных и ненадежных зданий. Там люди думают, а мы получаем якобы сверхприбыли, оставляя за собой шлейф зданий, которые стыдно показать потомкам».

Какие бы опасения ни высказывали участники рынка по поводу отсутствия опыта высотного строительства в России вообще и у «Сити» в частности, еще большие сомнения вызывает сама возможность завершения этого проекта. «В центре «Москва-Сити», по сути, строятся точечные объекты, – сказал собеседник в компании, близкой к проекту. – Комплексной застройки не ведется по понятным причинам: проблема столь масштабного строительства упирается в коммуникации. Город клянется, что подведет их, но вряд ли он это выполнит». Впрочем, участники рынка склонны объяснять проблемы с завершением строительства центра «Москва-Сити» трудностями не технологического, а рыночного характера. «Этот комплекс никогда не будет построен, потому что он никому не выгоден, – считают участники рынка. – Введение такого количества площадей просто обрушит рынок офисной недвижимости. Скорее всего, строительство офисных площадей постепенно будет сведено до минимума, а территорию застроят сверхдорогим жильем». В свете такой перспективы переориентация ОАО «Сити» на девелопмент выглядит единственно возможным выходом.

Источник РосБизнесКонсалтинг