Бетон.ру

Обвал цен на столичном рынке жилья, как пророчили некоторые эксперты, похоже, отменяется . Заморозившийся в первую неделю июля, он "оттаял" уже в начале второй.

И хотя до конца месяца квадратный метр в Москве несколько подорожает, темп роста будет предельно низким: почти в два раза меньше июньского и четыре - майского. А вот с сентября, пророчат аналитики, все станет на свои места, квартиры вновь станут привычно дорожать и прибавят в цене по итогам года не менее чем на 30 процентов.

Как может повлиять на дальнейшее поведение рынка - и в столице, и в целом по стране - принятие пакета законопроектов "по доступному жилью", которое правительство и депутаты дружно обещают закончить осенью? Если жилищные кредиты (что однозначно просматривается в "ипотечной" части пакета) станут более доступными, - означает ли это, что и жилье станет дешевле?

Две тысячи и выше

Сегодня квадратный метр в столице "идет" в среднем за 1803 доллара. Оживление на вторичном рынке дешевого жилья и новостроек среднего класса. А вот за элитные квартиры "спрашивают" весенние цены. Аналитики объясняют это тем, что потенциальные покупатели этих квартир сейчас отдыхают за пределами страны, их мало интересует то, что происходит дома. Косвенно это подтверждает и ажиотаж вокруг сомнительных банков.

Закрывают в них счета в основном люди со средним доходом. Словом, прецедент предыдущей недели пока не нашел продолжения. Рынок недвижимости столицы, испуганный слухами о грядущем банковском кризисе, "перекрестился" и вновь "пошел" вверх. Правда, каким темпом он "пойдет" дальше, выяснится чуть позже.

Если люди из-за недоверия к банкам действительно бросятся перебрасывать свои денежные резервы на рынок недвижимости, ситуация уже в сентябре может измениться.

Во всяком случае ряд риэлторов не исключает появления спроса, сопоставимого разве что с аншлагом в театрах. Тогда цены действительно могут "побежать". Прогнозы о том, что "обескровленные" банки станут "сбрасывать" на рынок свои так называемые инвестиционные квартиры - жилье, сдаваемое в аренду с целью извлечения прибыли, - большинством наблюдателей оцениваются скептически. Они утверждают, что у банков нет такого количества жилья, которое могло бы превысить спрос на рынке. При этом все в один голос утверждают, что к новому году стоимость среднеарифметического квадратного метра достигнет так называемого психологического барьера - 2 тысячи долларов. Дальше оценки расходятся. Одни утверждают, что психологический барьер будет успешно преодолен и темп останется прежним. Другие соглашаются с тем, что квадратный метр будет расти, но уточняют: в пределах инфляции. Впрочем, кто из них прав, выяснится, похоже, к концу года. В это время рынок недвижимости более предсказуем: станет ясно, сколько готового жилья застройщики "выбрасывают" на рынок.

Москва - не Россия

Собственно, растут цены не только в богатой Первопрестольной. В прошлом году, по данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ, в среднем по России жилье подорожало на 28 процентов. Эксперты объясняют это тем, что люди в состоянии купить жилья больше, чем предлагается сегодня строителями - ежегодный платежеспособный спрос населения страны оценивается ими в 40 - 45 миллионов квадратных метров.

Понятно, что темп роста цен может остановиться только когда предложение догонит спрос. Он же может появиться, как считают в том же агентстве, если застройщики ежегодно станут вводить не менее одного квадратного метра на душу населения. Между тем в прошлом году предприятиями всех форм собственности было построено 423,2 тысячи новых квартир, введено в действие 36,3 миллиона квадратных метров общей площади, из которых, кстати, один из девяти был столичным. Правда, если сопоставить квадратные метры и число жителей, то окажется, что больше всех строит все же Астраханская область - 0,58 квадратного метра на душу населения, затем Московская и Белгородская области. И лишь на четвертом месте - Москва: 0,43 квадратного метра на человека.

Если взглянуть на статистику цифр глазами экспертов, то получается, что если строители в этом году увеличат объемы строительства не менее чем на 20 - 25 процентов или на 7- 9 миллионов квадратных метров, можно достичь баланса уже в следующем году. Однако в прошлом году их валовый темп вырос чуть больше, чем на 7 процентов. Общие показатели выросли на треть лишь в Северо-Западном округе, в остальных территориях показатели не выше 3 - 7 процентов. Похоже, что эти темпы сохранятся, по итогам 2004 года строители смогут предложить лишь около 38 - 39 миллионов квадратных метров. А раз так, квартиры по-прежнему будут расти в цене. Подтверждает эту версию и глава Федерального агентства Владимир Аверченко, который сообщил корреспонденту "РГ", что "стоимость жилья скорее всего будет расти еще два года".

"Панама" от ипотечного удара

Между тем рынок ожидает притока 10- 15 миллионов новых покупателей. Правительство планирует, что со следующего года вступит в силу пакет ипотечных законопроектов, который сделает приобретение квартиры или постройку дома доступнее, чем сегодня. Жилищный пакет уже прошел второе чтение. Правда, пока через депутатскую цензуру "проскочили" лишь 19 из 27 законов. В основном это те документы, которые должны создать условия для превращения нынешней, по сути запретительной системы выдачи жилищных кредитов гражданам в заявительную. Для банков создается "шлюз" для снижения порога первоначального взноса и процентных ставок по ипотечному кредитованию с нынешних 15 - 18 до 8 - 10 процентов. Плюс увеличение срока возврата заемных средств до 20 лет. Таким образом жилищные кредиты станут доступными и тем людям, чей совокупный семейный доход не превышает 7-10 тысяч в регионах и 25 тысяч рублей в Москве.

Эксперты считают, что таких людей будет не менее трети от нуждающихся в жилье. Если учесть, что количество последних оценивается в 60 - 70 процентов от количества домохозяйств, получается, что армия покупателей вырастет, повторим, на 10 - 15 миллионов граждан. Грубо говоря, на продажу должны быть выставлены в сотни раз больше квартир, нежели они предлагаются сегодня как на первичном, так и вторичном рынке.

Не случайно сегодня министр промышленности и энергетики Виктор Христенко заговорил о том, что кредиты будут выдаваться только в случае наличия на рынке реальной квартиры. Правительство, похоже, всерьез опасается "перегрева" рынка, пытаясь заблаговременно, образно говоря, надеть на него "панаму".

Подобная предосторожность диктуется состоянием дел в строительной отрасли. К примеру, осенью 2002 года при восстановлении разрушенного жилья паводком на Юге России местные власти столкнулись с тем, что строить дома просто-напросто некому. В итоге в Краснодарский и Ставропольский края пришлось "выписывать" строительные фирмы из других регионов. Более того, когда все же построили жилье, новоселы прослезились. Не от радости. Полы трещали, перегородки ссыпались...

Сегодня в отрасли насчитывается около 120 тысяч строительных фирм, в которых половина машин и оборудования этих предприятий с истекшим сроком службы (47,4 процента парка). При этом не секрет, что заняты здесь в основном случайные руки.

Одноэтажная ипотека

Впрочем, большая часть из новоявленных покупателей стремится построить жилье собственными руками. По официальным данным с каждым годом количество таких застройщиков растет. Если в 2002 году из общих показателей введенных квадратных метров на их долю приходилось около 30 процентов, то в 2003 году их уже 47. Ожидается, что в 2005 году из общего количества, получивших доступ к банковским кредитам, 60 процентов займут для постройки дома собственными силами. Подтвердил эту версию и глава департамента по строительству и ЖКХ минпромэнергетики Сергей Круглик. Ведь средняя фактическая стоимость среднероссийского квадратного метра в два раза ниже рыночной. В частности, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ подсчитало, что в прошлом году фактическая стоимость составляла 7 тысяч 987 рублей против рыночной 16,3 тысячи рублей за метр.

Причины, которые создали условия для такого сверхприбыльного бизнеса, называются разные. Однако главная из них - отсутствие конкуренции на строительном рынке. Не секрет, что не только в Москве, но и в регионах правят "балом" одна-две солидные фирмы, которые готовы на все, лишь бы сохранить монополию. Кстати, именно на это пытался обратить внимание глава Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев, когда говорил "об отсутствии объективной оценки победителей конкурсов при выделении земельных участков под застройку". Местные администрации проводят по существу закрытый тендер для "своих" карманных фирм. По некоторым данным, от 30 до 50 процентов всех денег, которые инвесторы отстегивают на строительство, благодаря различным схемам уходит в тень. С "чужаков" таких денег не возьмешь. Потому, кстати, сторонний бизнес в регионах рано или поздно сталкивается с административными барьерами и сворачивается. Создать новые строительные фирмы тоже проблематично. Для получения лицензий и разрешения на строительство уходит от полутора до трех лет хождения по кабинетам.

Насколько "сильна" монополия на этом рынке, можно догадаться еще и потому, что из жилищного пакета, подготовленного правительством, "выпал" градостроительный кодекс, который должен упростить механизм получения разрешения на застройку не только для компаний, но и для частных застройщиков. Обсуждение отложили на осень.

Скелет в чулане

В любом случае последнее слово останется за производителями стройматериалов. Предстоит в десятки раз увеличить объемы . Пока же этот рынок отстает в темпах даже от строительного. Производство стройматериалов в 2003 году по сравнению с 2002 годом выросло лишь на 6,4 процента.

При этом у экспертов очень мало надежд, что этот сегмент сможет быстро "перестроиться". Технический уровень большинства российских предприятий значительно отстает от современных требований. Средний возраст основной части машин и оборудования здесь 17 лет. Особенно "старые" они у производителей цемента, теплоизоляционных, стеновых и кровельных материалов - основных поставщиков "сырья" для частного домостроения. Зачем им спешить обновлять линии и оборудование, если конкуренции практически нет - строительный рынок берет все и по той цене, которая предлагается. Если и дальше так дело пойдет, то не исключено, что жилищный вопрос большинство граждан сможет решить только при появлении на рынке альтернативных производителей, скажем, иностранных, при вхождении России во Всемирную торговую организацию.

Источник "Российская газета"