"Строительный комплекс не готов к массовому спросу"
- считает генеральный директор компании " Атомстройкомплекс" (Екатеринбург) Валерий Ананьев
- С чем связан разительный дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости?
- Основная причина отставания предложения в том, что строительные организации не способны производить то количество жилья, которое могло бы удовлетворить спрос. Строительная отрасль в силу многих причин достаточно инертна. Приведу в пример ситуацию на рынке элитного жилья. В 1995-м предложения практически не было, а в 1997 - 1998 годах на этот сегмент рынка переориентировалось большинство застройщиков. В результате после 2000 года предложение на рынке элитных квартир оказалось достаточно велико при весьма ограниченном спросе, что, на мой взгляд, должно привести к некоторому снижению цен на элитные квартиры. Аналогично развивается ситуация в сегменте доступного жилья: многие застройщики, повинуясь увеличению спроса, стали уходить в этот сектор, но результаты мы сможем наблюдать не раньше чем через 2,5 - 3 года.
- Можно ли решить проблему увеличения объемов строительства привлечением в регион внешних игроков, а вместе с ними - дополнительных инвестиций?
- А что могут сделать внешние игроки? Придя сюда, они столкнутся с теми же барьерами, что и мы. Сегодня основная проблема не в нехватке средств. У крупных застройщиков нет потребности в банковских кредитах и инвестициях. Строительство дома они могут профинансировать за счет дольщиков, тем более что затраты растянуты во времени. Основных ограничений роста два. Первое связано с отсутствием оборудованных инженерными сетями стройплощадок. В центре города их практически не осталось. В других районах решить эту проблему самостоятельно, без поддержки властей, сложно даже крупным строительным фирмам - требуются гигантские единовременные вложения. Минимальные затраты на инженерное обеспечение составляют 10 - 15% от суммы всех затрат на строительство. Думаю, государство должно помогать застройщикам в решении этой проблемы. Второе ограничение - несовершенство законодательства при расселении в случае сноса. На решение этих проблем необходимо время, поэтому ни один внешний застройщик не сможет начать строительство сразу, а значит, временной пробел не сократится и резкого увеличения предложения на рынке недвижимости не получится.
К тому же надо понимать, что внешние застройщики, в частности московские, хотят войти на рынок не как строители, а как управляющие компании. А все строительные работы будут выполнять местные субподрядчики. В этом нет особого смысла, так как солидные местные компании вполне самодостаточны и имеют отлаженную внутреннюю инфраструктуру. Например, структурные подразделения "Атомстройкомплекса" занимаются обеспечением строительства, начиная от землеотводов и заканчивая производством собственных строительных материалов. На лето 2004 года планируется пуск первого на Урале завода по производству ячеистых бетонов на оборудовании немецкой фирмы Wehrhahn. Ближайшие подобные заводы находятся в Санкт-Петербурге, Самаре и Новгороде. Поэтому привлечение инвесторов со стороны, из той же Москвы, на мой взгляд, кардинально ситуации не исправит. Если власти помогут хотя бы в части оборудования строительных площадок, массовое строительство жилья можно наладить собственными силами.
- Насколько эффективна ипотека для привлечения инвестиций?
- На данный момент среди заключенных договоров у нас нет ни одного ипотечного. Низкий потребительский интерес обусловлен двумя основными факторами. Первый - высокая стоимость кредита: к ставке 14,5%, которую готовы предложить банки, добавляются услуги банка и различные страховые депозиты, в результате ставка возрастает до 18 - 20%. Второй - сложная процедура получения кредита, сопряженная с предоставлением большого количества документов. Объясняется это тем, что у банков в случае невозврата кредита нет достаточной правовой базы для реализации механизма залога квартиры и возврата денег. Надеюсь, ситуация будет меняться к лучшем.
Источник "Эксперт-Урал"
