"Не держит стройка банковских кредитов"
- заявляет заместитель генерального директора ЗАО "Наш дом" (Екатеринбург) Андрей Озорнин
- Как происходит ценообразование на рынке первичного жилья?
- До 1998 года спрос намного превышал предложение, и ценообразование тогда зависело в основном от рыночной конъюнктуры. Первичное жилье обладает лучшими потребительскими свойствами, чем вторичное, поэтому застройщик логично устанавливал надбавку в 15 - 20% над стоимостью жилья на вторичном рынке. После 1998-го ситуация принципиально изменилась, в том числе из-за неуклонного роста предложения первичного жилья. Вторичный рынок недвижимости по-прежнему регулируется спросом и предложением, а цены на первичном рынке более жестко привязываются к параметрам рентабельности застройщика с некоторой корректировкой на рыночную конъюнктуру. Итог: как ни парадоксально, цена на квадратный метр вторичного жилья равна, а чаще всего превышает цену на рынке первичного жилья. Во многом поэтому застройщики не пользуются долгосрочными банковскими кредитами: если процент по кредиту ляжет на затраты застройщика, цена на жилье станет неконкурентоспособной даже по отношению к рынку вторичного жилья.
- Можно ли спрогнозировать изменение цен на рынке первичного жилья к концу 2004 года?
- С 1998 года рост цен на рынке первичного жилья соответствует индексу роста цен в строительстве. Базовый показатель влияния на цены - показатель инфляции, но если быть точным - изменение индекса Уральского регионального центра экономики и ценообразования строительства. Как правило, этот индекс опережает инфляцию на 2 - 3%. В этом году инфляция прогнозируется порядка 8 - 10%, и показатель индекса составит 11 - 13%. Кроме того, существенную роль в увеличении цены играет рост цен на рынке строительных материалов (на металл, цемент и т.п.), а также удорожание энергоносителей. Я думаю, за 2004 год средняя цена квадратного метра первичного жилья в Екатеринбурге вырастет на 20 - 25%.
- ЦБ снизил ставку рефинансирования, а значит, упадут ставки по банковским депозитам. Изменится ли спрос на недвижимость как инструмент вложения сбережений?
- Недвижимость не такой привлекательный объект инвестиций, как кажется: во-первых, недвижимость не обладает высокой ликвидностью из-за специальной оговоренной законом процедуры перерегистрации прав собственности. Во-вторых, содержание объекта недвижимости достаточно хлопотное занятие: за ним нужно следить, оплачивать коммуналку, делать ремонт. В-третьих, "порог вхождения" для использования этого инструмента достаточно высок: примерная стоимость 1-комнатной квартиры - минимум 30 тыс. долларов. Поэтому просто инвесторов, вкладывающих средства для сохранения капитала, крайне мало.
- Можно ли говорить о конкуренции среди застройщиков?
- Сегодня наиболее сильна конкуренция на рынке жилья бизнес-класса. В сегменте социального и типового жилья она слаба: слишком мал объем предложений. В премиум-классе ее практически нет, рынок очень узок. Существующих в нем трех застройщиков (раньше их было два) вполне достаточно. Жесткая конкуренция на этом рынке начнется, если придет еще один, но его пока нет.
Источник "Эксперт"
