Бетон.ру

Заседание правительства от 13 мая 2004 года, посвященное развитию рынка жилья, провоцирует очередной всплеск ожиданий краха рынка столичной недвижимости: "Пора продавать квартиру"; "Обвала можно ожидать в любую минуту" и т.д. Вместе с тем, невозможно не обратить внимание на обязательный атрибут большинства подобных публикаций – откровенно слабая аргументация и призывы доверять некоему "здравому смыслу", который авторам подсказывает, что цены на рынке жилья в ближайшем будущем не то чтобы упадут, а, прямо скажем, – рухнут.

Наиболее показательно общую формулу подобных выкладок демонстрировал "Русский фокус": "Общение с маклерами и аналитиками рынка "за жизнь" подталкивает к выводу: цены на недвижимость в скором времени могут прекратить свой рост. В этих разговорах не фигурируют цифры и проценты, все рассуждения строятся на чувстве и психологическом восприятии рынка. Впрочем, такие настроения нередко и являются определяющими для рынков", - заключало издание. Характер дискуссии приобретает такой оборот, что возникает необходимость расставить все точки над i. Начать следует с того, что подавляющее большинство экспертов рынка, цитируемых в СМИ, предпосылок для кризиса в ближайшие годы не видят. Меньшая часть экспертного сообщества говорит о стабилизации цен, а при обсуждении угрозы краха столичного рынка недвижимости использует обтекаемую формулировку: "если.., то…" без всякого уточнения по времени, зачастую даже не прибегая к аргументации. Единственным экспертом, который не только обоснованно выявил угрозу рынку, но и ответил на вопрос: когда кризис может случиться, стал Олег Репченко, глава IRN.ru. По мнению Репченко, не раньше, чем к концу 2005 года доля квартир на рынке, купленных для перепродажи, может достигнуть критического значения и цены в своем падении уподобятся наиболее сильному снижению стоимости квадратных метров 1998-99 годов, это примерно на 30-35% от цены, которая сложится к моменту предполагаемого кризиса. Самый длинный гвоздь в теорию "мыльного пузыря" Репченко, вбивают эксперты, оспаривающие справедливость показателя доли пресловутых инвестиционных квартир на рынке, рассчитанной Репченко. Важно то, что уверенно тиражируемый в СМИ показатель 30% - является весьма спорным, ведь признается, что точный расчет доли инвестквартир на рынке очень сложен и практически невозможен, а по разным оценкам на данный момент он может не достигать и 10%.

Однако есть и другая слабая сторона теории "мыльного пузыря", которая в СМИ пока не обсуждается, а между тем это весьма важная деталь, которая в качестве оговорки присутствует во всех интервью и публикациях Репченко. Квартиры, купленные для перепродажи, должны быть выставлены на рынок "В КОРОТКИЙ СРОК" или "В ДОСТАТОЧНО КОРОТКИЙ ПРОМЕЖУТОК ВРЕМЕНИ", а ведь пока никто не взялся да и не может доказать, что именно к концу 2005, когда критическая масса инвестквартир, как считается, накопится, случится некоторое событие, которое заставит владельцев спекулятивных квадратных метров ОДНОМОМЕНТНО выставить их на продажу, а не отложить продажу, скажем, до лучших времен. Однако вряд ли вы окажитесь правы, если считаете, что Репченко является сторонником свой теории! С одной стороны, в СМИ за ним сложился уверенный образ человека, считающего угрозу пузыря более чем реальной и ведь еще совсем недавно Репченко писал в "Профиле": "Начиная с 2003-го, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится где-то к концу 2005 года. Вот тогда-то - не раньше - и может "рвануть"… однако, начиная с конца апреля, Репченко в своих интервью начинает терять уверенность в том, что "может рвануть" и раз за разом акцентирует внимание аудитории на том, что сценарий "инвестиционного пузыря" он считает "менее вероятным", а "наиболее вероятным" к 2005-2006 годам видится сценарий [всего лишь] снижения темпов роста цен до 10-15% в год.

Вместе с тем ведущий эксперт рынка недвижимости Репченко не исключает, что падение цен может случиться и раньше в виду некоего экономического кризиса на подобии 98 года или каких-то серьезных перемен в политическом экономическом курсе страны. В полной мере таким опасениям соответствует тематика заседания правительства от 13 мая. С одной стороны, первые комментарии неутешительны, вплоть до формулировок о грядущем переделе рынка столичной недвижимости, с другой, конкретный механизм пока не совсем ясен и эксперты не спешат преувеличивать значение заседания правительства. На этом фоне наше внимание привлекает обсуждение в масс-медиа схемы отставки Лужкова через отстранение его от деятельности строительного комплекса - главного источника финансовой независимости столицы. В этот сюжет СМИ вписывают ряд последних событий: появление жены мэра Елены Батуриной в рейтинге миллионеров Forbes, что даже по признанию такой сочувствующей мэру газете, как "МК" является "главной сенсацией "русской сотни", заседание правительства от 13 мая, активизация Минпромэнерго с прицелом на регулирование цен рынка недвижимости.

Подробнее: 12 мая "РБК" распространило загадочное в прямом смысле сообщение. Некий источник в Министерстве сообщил, что "повторения "эффекта 1998 г." на московском рынке жилья и резкого падения цен не предвидится. "Подобное обрушение невозможно, мы прогнозируем спад цен к концу 2005г., но это будет именно спад, а не обрушение", - подчеркнул представитель министерства агентству "РБК". Анонимный источник также распространил общеизвестную статистическую информацию и анонсировал заседание правительства 13 мая: "Все вопросы, касающиеся жилищного строительства в РФ и мер по развитию рынка жилья будут рассмотрены на заседании правительства РФ". Однако уже 14 мая директор недавно сформированного департамента строительства и ЖКХ минпромэнергетики Сергей Круглик на пресс-конференции фактически повторил сказанное анонимом для "РБК", а также объяснил, в чем именно состоит польза обсужденных накануне правительством поправок в Жилищный кодекс РФ. "Наша задача - остановить и сбалансировать цену на жилье", - отметил Круглик. Это можно сделать за счет совершенствования законов, считает он.

В завершении темы о возможности краха рынка столичной недвижимости с минуты на минуту стоит обратить внимание на последние публикации ведущей экономической газеты страны "Ведомости". На страницах уважаемого издания нет места истерикам и голословным предположениям. 21 мая "Ведомости" задаются вопросом: "В КАКИЕ КВАРТИРЫ ЛУЧШЕ ВСЕГО ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ". Казалось бы, немыслимый вопрос для ситуации, когда "пора продавать квартиру". 18 мая издание вновь тиражирует тезис о том, что рынок московской недвижимости сегодня самый прибыльный и, кроме того, привлекателен по соотношению рисков и доходности.

18 мая "Русский курьер" на первой полосе в главной публикации номера сообщил, что в этот день "Юрий Лужков должен был бы официально подать в отставку. Как стало известно изданию из заслуживающего доверия газеты источника в кулуарах столичной власти, событие это действительно готовится, но ожидается отнюдь не с ближайшего понедельника на вторник, а где-то осенью … Грозовые тучи над Тверской, 13, очевидно, все же сгущаются, – продолжает газета, - об этом косвенно свидетельствует, к примеру, то обстоятельство, что в ресинском департаменте отменены все отпуска", - делает вывод "Русский курьер".

"ЕЛЕНА БАТУРИНА: "МНЕ ЗА СВОЙ БИЗНЕС НЕ СТЫДНО"

"Ведомости" сообщили: "Чтобы улучшить свои финансовые показатели, принадлежащая супруге московского мэра компания "Интеко" переоценила свои основные средства. Это на порядок увеличило ее активы и капитал, но не изменило оценки обязательств компании: аналитики по-прежнему относят их к рискованным … Отчетность "Интеко" за девять месяцев 2003 г., которую "НИКойл", организатор дебютного выпуска ее облигаций, представил потенциальным инвесторам накануне размещения, - продолжает издание, - вызвала у аналитиков неоднозначную реакцию. Гута-банк, например, оценил кредитный риск компании на самом низком уровне С. Невысокого мнения о заемщике был и банк "Зенит". "У компании очень большая долговая нагрузка и низкая рентабельность, - пояснил аналитик банка Яков Яковлев. - Это означает, что у нее могут возникнуть сложности с обслуживанием долга". По его оценкам, общий объем финансового долга "Интеко" по итогам III квартала 2003 г. составлял 8, 7 млрд. руб., или 50% активов, в 13, 5 раза превышая годовую прибыль. К огромному долгу, обслужить который практически невозможно, предъявлял претензии и аналитик "Атона" Алексей Ю. Даже "НИКойл" предупреждал, что кредитоспособность компании ограничивают ее высокая зависимость от конъюнктуры рынка недвижимости и финансирование бизнеса в основном за счет привлеченных средств. Но несмотря на предостережения аналитиков, и "Интеко", и ее "дочке" удалось найти инвесторов и разместить свои облигации. Правда, их ликвидность крайне мала, сделки с ними заключаются эпизодически. Чтобы улучшить впечатление участников рынка о финансовом положении компании, "Интеко" и "НИКойл" подготовили уточненную отчетность, в которой переоценили находящиеся на балансе ЗАО "Интеко" пакеты акций различных компаний, например двух цементных заводов ("Осколцемент" и "Белгородский цемент") и ДСК-3. Новую стоимость активов определял независимый оценщик, назвать которого в "Интеко", правда, отказались".