Бетон.ру

Ключевое событие недели - конференция "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области". Вопрос для дискуссии: могут ли ценные бумаги строительных компаний стать альтернативой прямым инвестициям в жилую недвижимость, рискованность подобных вложений. Долгоиграющая тема "мыльного пузыря" на рынке столичной недвижимости не обходит стороной и эту конференцию.

На прошедшей неделе стало известно о воссоздании постановлением вице-мэра Москвы Валерия Шанцева городской [для объектов площадью более 3 тыс. кв. метров] и окружных [до 1 тыс. кв. метров] комиссий по пресечению самовольного строительства. Объектами от 1 до 3 тыс. кв. метров будет заниматься комиссия Москомархитектуры. Председателем городской комиссии назначен руководитель стройкомплекса Владимир Ресин, его заместителем - председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин.

27 апреля за круглым столом встретились представители правительства Москвы и деятели культуры, причиной тому стало опубликованное несколько ранее последними открытого письма в "Известиях" президенту страны и мэру столицы с просьбой принять безотлагательные меры по "спасению" архитектурного наследия Москвы. В ходе дискуссии прозвучал "главный вопрос" первого заммэра по экономике Юрия Росляка: "Почему письмо было написано именно сейчас, когда на уровне законодательства решается вопрос разграничения федеральной и городской собственности?". На что директор Государственного института искусствознания Алексей Комеч ответил: "Нам все равно, в чьей собственности находятся памятники. Имущественные интересы вне нашей сферы". Читайте интервью Алексея Комеча "закадычного врага и заклятого друга всех городских строительных инициатив"].

Концерн "Интеко", принадлежащий супруге столичного мэра, приобрел 100% акций ЗАО "Пикалевский цемент", крупнейшего производителя цемента в Северо-Западном регионе. Сумма сделки не разглашается, однако, по мнению управляющего директора ИГ "Атон" Альберта Гаврикова, "Пикалевский цемент" можно оценить более чем в $35 млн. Таким образом, в распоряжении "Интеко" это уже четвертый цементный завод, вдобавок к "Осколцемент", "Белгородский цемент", ОАО "Подгоренский цемент".

На страницах печати продолжается обсуждение сноса старейшего в городе трамвайного депо им. Апакова на Шаболовке и строительства на его месте элитного жилого комплекса малоизвестной компанией "Столица-Групп". Напомним, что участок для строительства "Столице-Групп" досталась без конкурса на основании закрытого распоряжения мэра города. Изданием, которое выступило против сноса депо на самых активных позициях стала газета "Ведомости". 27 апреля в очередном материале издание обращаются к Главному управлению охраны памятников г. Москвы, с которым "Столице-Групп" еще предстоит согласовать свои планы: "Исправить ошибку еще не поздно… Но проблема в том, - продолжают "Ведомости", - что упомянутое управление входит в структуру строительного комплекса столицы".

28 апреля Пресненский суд Москвы возобновил слушания по делу о хищении средств, выделенных на строительство комплекса "Москва-Сити" [т.н. дело совладельца Легпромбанка Евгения Янковского, которого обвиняют в хищении 1 млрд. руб.]. 6 мая суд принял решение о принудительном приводе главного свидетеля обвинения гендиректора "Сити-Энерго" Андрея Хованова, который пять раз не являлся в суд по вызовам. Суд обязал приставов обеспечить его принудительный привод на следующее заседание, назначенное на 17 мая.

Вопреки планам собственников "Трансвааль Парка", комплекс не открылся 1 мая. Префектура Юго-Западного округа и окружная административно-техническая инспекция запретили возобновление работы парка.

30 апреля под председательством руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина состоялось итоговое заседание конкурсной комиссии "На лучший реализованный проект 2003 года в области инвестиций и строительства". Абсолютным победителем стал новый корпус здания Московского городского суда на Богородском валу.

В прессе продолжается освещение "круглого стола" в Департаменте инвестиционных программ строительства правительства Москвы от 20 апреля посвященного анализу ситуации на рынке недвижимости. Обзор мероприятия см. в предыдущем обзоре.

Цены на рынке московского жилья за последнюю неделю апреля выросли на 0,7% и превысили 1,7 тыс. долл. за кв. метр . Текущее значение индекса стоимости жилья составило 1 тыс. 710 долл. за кв. метр. "Таким образом, столичный рынок недвижимости преодолел очередной барьер в 1 тыс. 700 долл. за метр, причем это случилось раньше, чем прогнозировалось аналитиками "Индикаторов рынка недвижимости" в начале года".

"Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Ключевое выступление на конференции принадлежит начальнику управления организации выпуска ценных бумаг Банка Москвы Игорю Фроловскому. По мнению Фроловского, ценные бумаги строительных компаний могли бы стать альтернативой прямым инвестициям в жилую недвижимость по причине их меньшей рискованности. Фроловский заявил: "Долговые обязательства уже выпустили компании ПИК, "Интеко", СУ-155 - общий объем около 7 млрд. долл., в мае еще на 3 млрд. разместят облигации "Интеко-инвест" и "Главмосстрой". Облигации гарантируют доход 11% годовых - это примерная доходность проектов на офисном рынке, зато риска никакого". "Другие участники рынка с этим мнением не согласны, полагая, что ценные бумаги являются более рискованным вложением, нежели квадратные метры, и в силу более низкой доходности по сравнению с прямыми инвестициями могут представлять интерес лишь для банков, их размещающих". В отличие от недвижимости, ценные бумаги способны обесцениться до нуля. Ведущий дилер банка "Диалог-Оптим" Александр Шетлер также отметил, что "в понимании инвестора - физического лица, а именно они составляют, по разным оценкам, до 50% инвестиционного спроса, облигация - это всего лишь бумажка или запись в компьютере, в общем, пустой "пшик", а квартира - это физически материальный актив, который можно осязать и с которым ничего не случится даже в случае краха строительной компании, жилищного рынка или вообще финансового рынка в целом. В случае обвала цен на недвижимость квартиру можно просто сдавать до лучших времен".

Газета "Время новостей" спросила у Игоря Фроловского о том, не боится ли его банк покупать такие облигации, как, например, бумаги "Интеко", компании жены Лужкова, и в случае его отставки, "о чем многие сегодня поговаривают", бумаги могут "упасть". Г-н Фроловский, как пишет издание, "уклончиво" ответил: "У них много жилья, им есть чем расплатиться". И тут стоит добавить, что если "Время новостей" считает возможным напоминать читателям, что "Интеко" является фирмой жены Лужкова, то, наверное, стоит также вспомнить, что Банк Москвы является уполномоченным банком столичного правительства и подконтролен московскому мэру.

Также в рамках темы конференции поднимается вопрос возможного краха рынка столичной недвижимости. У теории "мыльного пузыря", как известно, два главных идеолога: Греф и Репченко, глава центра IRN. Репченко высказывается о том, как вложения в ценные бумаги строительных компаний могут повлиять на "мыльный пузырь" - долю квартир купленных для перепродажи, которая по его подсчетам в конце 2005 году может обрушить цены на рынке. Репченко заявил: "Считается, что падения цен на рынке можно ожидать через два-три года. В случае выстраивания схемы финансирования с использованием бумаг, которые теоретически, в отличие от недвижимости, способны обесцениться до нуля, разорив своих владельцев, критическая масса на рынке накопится гораздо быстрее".

В рамках темы возможного краха рынка столичной недвижимости мы внимательно следим за всеми высказываниями Олега Репченко – ведущего эксперта рынка, который к угрозе краха представил обоснованные данные и спрогнозировал конкретный временной период, когда кризис может случиться - что весьма важно, в отличие от ряда итого немногочисленных экспертов, которые, комментируя возможный кризис, предлагают всего лишь свое мнение, зачастую без каких-либо обоснований и уточнений по времени.

Весьма примечательны высказывания Олега Репченко в эфире РБК-ТВ. Еще раз отметим, что Репченко является основным идеологом теории "мыльного пузыря" и еще совсем недавно в журнале "Профиль" он заявлял: "Начиная с 2003-го, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится где-то к концу 2005 года. Вот тогда-то - не раньше - и может "рвануть"". Его выступление на "РБК-ТВ" отчасти опровергает то, что в части кризиса на рынке столичной недвижимости приписывалось Репченко ранее. Слово "утверждать" из уст главы IRN – теперь справедливо можно заменить на слова "предполагать" или "наименее вероятно". Репченко в своем интервью называет сценарий краха рынка "наименее вероятным"… Наиболее вероятным он считает сценарий снижения темпа роста цен до 10-15% в год. Приводим полный текст фрагмента интервью:

"Опять же, мнения здесь есть разные. Наша точка зрения состоит в том, что для рынка возможны два сценария развития в ближайшие два-три года. Опять же есть тот сценарий, который мы считаем наиболее вероятным и есть сценарий, который мы считаем менее вероятным. Наиболее вероятный сценарий связан с тем, что на рынке будет происходить плавное без каких либо обвалов и кризисов, плавное снижение темпов роста цен. Если в прошлом году цены выросли на 36%, в этом 2004 году, может быть, это будет порядка 30%. К 2005-2006 году темп роста цен должен снизиться примерно до 10-15% в год. Мы считаем, что это некий нормальный естественный рост цен на недвижимость, связанный с развитием города, связанный с развитием инфраструктуры, связанный с инфляцией. Да, недвижимость как вложение в банки она должна немножко дорожать из года в год, это нормально и естественный процесс. А в каком случае может произойти другой сценарий, более критичный. В том случае если произойдет некий глобальный экономический кризис, а-ля 98 год. Если произойдут какие-то серьезные перемены в политическом экономическом курсе страны. Казалось бы, это должно прекратить рост цен на недвижимость, но есть такое явление сейчас на рынке как инвестиционные квартиры. 30% нынешних покупателей, покупают квартиры не для жизни, а с целью вложить средства, с целью проинвестировать. Соответственно чем опасны эти инвестиционные квартиры? Они опасны тем, что вот пока все хорошо на рынке, они на него никак как бы не влияют. Они наоборот увеличивают платежеспособный спрос и подхлестывают рост цен, но если произойдет какой-то сильный фактор, ухудшающий привлекательность московской недвижимости. То надо понимать, что большинство этих частных инвесторов в короткий срок попытаются избавиться от своих квартир, выставить их на рынок. Соответственно произойдет резкое увеличение предложения, которое усугубит вот… влияние этого негативного фактора и соответственно это может привести к обвалу рынка. Это может привести к тому, что, с одно стороны, допустим, случился экономический кризис, резко упали доходы населения, возник некий общий пессимизм, инвесторы сразу же все свои квартиры постарались продать. Предложение на рынке выросло, покупателей число сократилось. Как бы в качестве примера можно привести кризис 98 года. Он случился в банковской среде, но повлиял как бы на все остальную экономику в том числе на рынок недвижимости. Тогда цены на недвижимость просели на 35% в течении полугода. Надо понимать, что недвижимость все-таки это не ценные бумаги, это некий материальный актив, более того, актив, связанный с основными потребностями людей – это крыша над головой. Поэтому, когда мы говорим что может случится обвал рынка надо понимать, что цены упадут конечно же не до нуля. Опять же если сравнивать вот с… , наверное, наиболее сильным снижением цен – это 98-99 год, то это где-то 30-35%" (РБК-ТВ. Программа: Недвижимость).

Средняя обеспеченность жилой площадью в Москве

На конференции "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области" также поднимался вопрос о средней обеспеченности жилой площади в Москве. "Новые известия" (28.4) писали: "Чиновники приводят официальную цифру: 23 кв. м на человека, сознательно забывая, что такие данные были получены еще в те времена, когда численность населения города официально оценивалась примерно в 8 млн. человек. Последняя перепись населения показала, что в столице проживают более 10 млн. человек. Исходя из этого, эксперты оценивают столичный показатель средней обеспеченности жилой площадью в 17-19 кв. м на человека. Это ниже, чем в далеко не благополучных в этом смысле Пекине и Шанхае. В Европе же соответствующий показатель равен 40 кв. м. Чтобы "догнать и перегнать", нужно наращивать объемы строительства жилья, единодушно констатировали вчера участники конференции".

Рекламные затраты столичного стройкомплекса:

"Коммерсантъ-Дом" приводит данные TNS Gallup AdFact о рекламных затратах столичного стройкомплекса за период: сентябрь 2003 - февраль 2004 года - Десять крупнейших рекламодателей на рынке недвижимости (% от бюджета рынка рекламы недвижимости): "Дон-Строй" (28,1), Первая ипотечная компания (4,4), Capital Group (4,3), Народный департамент недвижимости (2,8), "Крост" (2,5), "Жилищный капитал" (2,5), "Жилстройиндустрия" (2,3), "Строим вместе" (2,2), "Конти" (2,1), "Новый мир" (2,1).

"Особенное внимание обращает на себя рекламная политика компании "Дон-строй". Уже не первый год она лидирует по объемам рекламы во всех видах СМИ с большим отрывом от конкурентов, - сообщает издание. - Объяснить такую высокую рекламную активность "Дон-строя" можно, например, тем обстоятельством, что эта компания - единственный на рынке застройщик, который при продаже своего жилья почти не пользуется услугами риэлтерских агентств. Если другие объекты недвижимости могут продвигаться несколькими участниками рынка, то "Дон-строй" своим жильем ни с кем не делится. Как и в большинстве компаний, работающих на рынке недвижимости, в "Дон-строе" рекламную политику определяют без привлечения специализированных агентств. Более того, специалисты из рекламного отдела компании сами придумывают названия".

Распределение среди СМИ

"Лидером по объемам рекламы недвижимости являются печатные СМИ, - продолжает "Коммерсантъ-Дом". По данным TNS десять крупнейших рекламодателей на рынке недвижимости Gallup Adfact, на прессу приходится 46, 1% общего рекламного бюджета, на радио - 24, 9%, а на наружную рекламу - 19,5%. В тройке лидеров среди печатных изданий - газета "Из рук в руки", журналы "Коммерсантъ-Деньги" и "Профиль". Привлечение к рекламным кампаниям недвижимости телевидения не входит в планы риэлтеров и застройщиков никогда или почти никогда. Уровень расходов от общего рекламного бюджета, который приходится на ТВ, составляет всего 9,5%. Нелюбовь к телевидению объясняется слишком высокими затратами по отношению к довольно низкой эффективности".

Лужков и самовольно строящие нахалы

Комментируя воссоздание городских и окружные комиссии по пресечению самовольного строительства замглавы стройкомплекса Москвы Александр Косован отметил: "Мы будем нещадно бороться с самостроем. Есть в городе ряд объектов, которые вообще строят незаконно, только в центре мы таких восемь обнаружили. Или не все разрешения получили, или вообще без них начали землю копать. Эти стройки мы закроем. Я вам скажу, Лужков с такими нахалами быстро и беспощадно расправляется". Напомним, что ранее незаконным строительством, ведущимся без надлежащих заключений городских инстанций, занимались инспекция государственного архитектурного надзора Москвы и Москомархитектура. По сведениям "Известий", сейчас членами рабочей группы Москомархитектуры выявлено более 550 объектов самовольного строительства в Москве, из них 181 уже давно и успешно эксплуатируется. Сообщается, что работа комиссий начнется уже в июне нынешнего года.