Бетон.ру

Новейшая история России, как известно, делится на два четко выраженных периода, рубежом между которыми выступает 1998 год. У прикамского строительного комплекса тоже был свой "1998 год", хронологически пришедшийся на 2002-й – период глубокого кризиса отрасли. Преодолев свои "темные века", строительство Пермской области так же стремительно "повзрослело". Это выразилось, в первую очередь, в твердом намерении бизнеса вести равноправный конструктивный диалог с властью, причем, на виду у общества, чтобы "не возникало недомолвок". С другой стороны, изменился сам бизнес: например, он избавился от слабых игроков.

Впрочем, очевидным положительным сдвигом в работе предприятий пока может считаться только увеличение возведенного жилья. 2003 год, период обновления, подтвердил сохранение "застарелых" проблем: административного давления, технологической отсталости, неподвижности механизмов ипотечного кредитования. Соответственно, и возвращение в 2003-м к рубежам 1999 года можно назвать лишь нормальной реакцией на кризис, после которого всегда (по закону рынка) наступает оживление.

Вместе с тем, планы участников рынка решить существующие проблемы, хоть и пунктиром, но все же наметились. Это и позволяет аналитикам надеяться на то, что рынок "повзрослел" и выучил "уроки 2002-го".

Год великого перелома

Гонцом, принесшим положительную новость о наметившемся росте в строительной отрасли, стал Облкомстат. По его данным, в 2003 году на территории Пермской области было построено более 5200 квартир общей площадью 409,1 тыс. кв. м. – то есть на 13,4% больше, чем в провальном 2002-м. И даже на селе в 2003-м строили лучше, чем в 2002-м: в прикамской провинции было введено 97,2 тыс. кв. м. жилья: 103,9% к уровню предыдущего года (см. справку).

Статистические итоги минувшего года, в принципе, сопоставимы с результатами 1999-го, ставшего последним спокойным годом до "стахановского" 2001-го (когда внушительные показатели стали прямым результатом административного давления) и кризисного 2002-го. Строительная отрасль вернулась на докризисный уровень – можно сказать и так.

Между тем, как ни парадоксально, именно в 1999 году началась история многострадальной пермской ипотеки. А в 2003-м произошло эпохальное (и, безусловно, положительное) для прикамского рынка недвижимости событие: программа жилищного кредитования наконец-то стартовала. В августе 2002 года губернатор подписал закон. А в 2003-м было заключено соглашение с "Агентством по ипотечному кредитованию" (Москва).

В 2003 году была предпринята и еще одна попытка внести хоть какую-то ясность в нормативную жизнь строительной отрасли, весьма дремучую с законодательной точки зрения – "Концепция жилищной политики на 2003–2010 годы", утвержденная Законодательным собранием в 2003-м. Губернатор, со своей стороны, подписал Указ "О требованиях к выдаче заказчикам-застройщикам оптимальных и обоснованных исходных данных и технических условий", приведший в порядок взаимоотношения застройщиков с эксплуатирующими организациями. Поспешные телодвижения законодательной и исполнительной власти по реформированию регионального домостроения, продолжавшиеся на протяжении всего 2003 года, стали одним из благоприятных факторов, повлиявших на выведение отрасли из кризиса. Вместе с тем, большая часть из предпринятых действий до сих пор существует в декларативной плоскости. В практической же плоскости все остается как прежде: это, в первую очередь, касается пресловутых административных барьеров, преследующих организации практически на всех этапах возведения зданий.

Более серьезной причиной подъема строительного комплекса стала "технологическая революция", пришедшаяся так же на 2003 год. Фактически, впервые в своей истории, жилищное домостроение перестало "опираться на кирпич" (до этого из кирпича 97 серии строили 70-80% жилья) и обратило внимание на другие – ресурсосберегающие – технологии.

Так, закупил испанскую линию по безопалубочному производству пустотной плиты завод "ЖБК-1". Менеджеры предприятия отмечают, что совмещение "пустотки" с монолитным домостроением приведет к появлению нового технологического фаворита. Им уже заинтересовались в "Тресте № 7" и "Дедале". Осваивать технологию сборно-монолитного домостроения намерены в ОАО "Пермский завод силикатных панелей". Продвигает технологию каркасного строительства "КУБ 2.5" "Поллукс". Принципиальное "монолитное" движение продолжает "Камтрансстрой". Большая часть прикамских компаний готовы к применению комбинированных способов возведения жилья, позволяющих значительно уменьшить издержки без потери качества. В общем, тенденция налицо.

Все вместе изменения в положении строительной отрасли в 2003 году не столько повлияли на ситуацию, сколько наметили ориентиры развития прикамского домостроения на ближайшие годы. Эксперты отмечают, что реализация декларированных намерений позволит закрепить появившийся рост.

По-настоящему переломным 2003-й стал для пермского рынка недвижимости: если до середины года цены на вторичном и первичном рынке жилья оставались стабильными, то с августа 2003-го до января 2004-го они стремительно росли. Как отмечают эксперты Пермского торгового дома недвижимости, впервые после двухгодовой остановки роста цен и спада активности его участников наметилась тенденция увеличения спроса и даже преобладания его над предложением. До этого прикамский рынок недвижимости был типичным "рынком покупателя": уровень предложения превышал спрос по всем направлениям. Произошло это по естественным причинам: в 2002-м чуть меньше половины возведенного жилья пустовало в ожидании покупателя. Эти же обстоятельства повлияли на стабилизацию цен на рынке недвижимости, которые в течение 2002 года значительно не менялись. А по сравнению с рекордной отметкой в 13,7 тысячи рублей, зафиксированной в ноябре–декабре 2001-го, появилась некоторая тенденция к снижению общего уровня цен. Этот "мертвый сезон", с позиций риэлторов, был преодолен только в 2003-м.

Цыплят по осени...

Кризис-2002 серьезно повлиял на расстановку сил как в самой отрасли, так и на рынке недвижимости. После стремительного и краткосрочного "естественного отбора" этот сегмент экономики покинули слабые организации, крупные компании, наоборот, в большинстве своем усилились.

Наиболее заметной переменой в конфигурации участников строительного рынка стала смерть строительного подразделения "Поллукса". Весной компания была вынуждена заморозить несколько своих строящихся объектов. Полгода потребовалось на выработку механизма реанимации строительства. В итоге ставка была сделана на "механизмы ипотечного кредитования и кооперации". "Поллукс" подписал договор с "Пермпромжилстроем" (он стал правопреемником компании, взяв на себя обязательства по предоставлению жилья дольщикам) и кооперативом "Построим сами". "Пермпромжилстрой", таким образом, получил "путевку" в отрасль (до этого организация работала только на объектах "ЛУКОЙЛ-ПНОС"), а "Поллукс" ограничился продвижением новой строительной технологии "КУБ 2.5".

Еще более серьезным шагом (с точки зрения причин, повлиявших на принятие такого решения) стали обещания "Стройиндустрии" покинуть нишу жилищного домостроения и перейти на коммерческую недвижимость. Основным мотивом, побудившим руководство компании к подобным действиям, стали сложные взаимоотношения со строительными чиновниками, создающие постоянные неудобства при получении площадок, расселении жильцов и проведении коммуникаций. И если эпопея с "Поллуксом" стала последствием кризиса, то решения "Стройиндустрии", принятые в "переломном" 2003 году, подтверждают факт неустраненности многих проблем, ставших причиной обвала рынка.

Сегодняшний состав лидеров строительной отрасли выглядит следующим образом: "Трест № 14", "Стройиндустрия" и "Камская долина" сохраняют пока главенствующие позиции. Серьезными амбициями и стремлением попасть в "элиту" обладают такие компании, как "Камтрансстрой", "Пермский завод силикатных панелей", "Пермглавснаб". При этом, несмотря на уход "Поллукса", заметно присутствие предприятий-холдингов (например, компании "Сатурн-Р"), они обладают серьезными позициями в строительстве коммерческой недвижимости и жилья. Сегмент индивидуального коттеджного домостроения отдан на откуп небольшим девелоперским компаниям (например, ООО "Новострой", основная доля принадлежит Корпорации "Перспектива").

Очень болезненно отреагировал на кризис рынок недвижимости: его активность снизилась на 54%. Это привело к тому, что оформление сделок покупателем и продавцом затягивалось на полгода, а цена фактических сделок оказывалась ниже цены предложения на 15-18%. Ко второй половине 2002 года в Прикамье перестало существовать порядка 15% риэлторских контор со средним оборотом, а положение крупных окончательно закрепилось. На сегодняшний день почти монополистическое положение на рынке сохраняют "Перспектива" и "Пермский торговый дом недвижимости" (ПТДН), предоставляющие максимально широкий спектр услуг и работающие уже не только в сегменте агентств недвижимости. Согласно исследованиям, к услугам других риэлторских компаний пермяки прибегают значительно реже.

Движение недвижимости

Рынок недвижимости, в целом, сейчас растет быстрее, стабильнее и активнее, чем строительная отрасль. Последняя зависит от множества факторов: таких, как благоприятные административные условия, постоянный поток инвестиций, разработанность ипотечных механизмов. Определяющий развитие рынка недвижимости фактор (не единственный, но важнейший) – спрос на жилье. Есть спрос – есть клиенты. Нет спроса – нет клиентов. Согласно исследованиям, проведенным еще год назад компанией "Камтрансстрой", то есть в тот момент, когда сохранялась низкая активность рынка, недовольны своими квартирами были 69,9% пермяков. При этом почти половина из них готовы переехать в типовые панельные и кирпичные дома улучшенной планировки.

Не удовлетворенная жильем Пермь обеспечила новую волну спроса, которая продолжает оказывать влияние до сих пор. В 2003-м пермяки твердо решили вкладывать деньги в недвижимость.

По мнению специалистов Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН, спрос сегодня превышает предложение. Естественная реакция рынка – рост цен, начавшийся уже в середине августа. Дорожают квартиры как в новостройках, так и в старых домах.

Эксперты отмечают, что инертность рынка недвижимости привела к тому, что увеличение предложения жилья произошло лишь в декабре 2003 года. Таким образом, стремительный рост цен к концу года несколько снизился.

По подсчетам ПТДН, рост цен во втором полугодии 2003 года на первичном рынке составил 6,8%, а на вторичном – 7,6%. Впрочем, это не рекордные цифры. Зафиксированный максимально высокий рост цены на перспективное жилье в некоторых новостройках составляет 20%.

Эксперты отмечают, что основными причинами оживления рынка недвижимости можно считать рост доходов населения и стремление сохранить сбережения путем инвестирования средств в недвижимость. В целом, представление о покупке недвижимости как о надежном капиталовложении укрепляется и в умах пермяков.

Курс доллара в 2003 году снизился на 8,2%, соответственно, выросла долларовая цена предложения (прирост, по подсчетам ПТДН, составил 11,9%). Специалисты заявляют, что, с точки зрения инвесторов, 2003-й был более удачным, чем 2002-й, поскольку в предыдущем году курс доллара вырос, зато не изменилась цена предложения на жилье. И если раньше покупать жилье (или выступать соинвестором-дольщиком при строительстве) стоило для того, чтобы просто сохранить капитал, то в 2003 году инвестирование в недвижимость превратилось в способ получения прибыли. Эксперты называют такой процесс увеличением инвестиционной составляющей спроса.

Интересно, что наиболее ходовым инвестиционным товаром являются однокомнатные квартиры, которые обычно продаются на ранних стадиях проекта. В течение второго полугодия (да и всего 2003 года в целом) рост цен на различные категории квартир был крайне неравномерен. Виной тому – несовпадение структуры спроса и предложения на типовое жилье в разные периоды времени.

Предложение квартир выросло только к концу 2003 года, поэтому к декабрю на рынке недвижимости наступила стабилизация цен. Однако уже в январе последовал новый всплеск спроса на жилье и новый рост цен. И даже на первичном рынке жилья в январе 2004 года средние цены на новое и строящееся жилье выросли почти на 5%.

Аналитики Корпорации "Перспектива" обещают сохранение активности на рынке, как минимум, в течение ближайших месяцев. С ними согласны и эксперты ПТДН, заявляющие, что, даже несмотря на стремительный рост цен, рынок далек от насыщения, и спрос остается неудовлетворенным. Таким образом, наметившаяся тенденция роста цен – результат длительной стагнации в секторе недвижимости. В 2004 году будет дорожать вся недвижимость – независимо от категории. Эти факторы пока определяют благоприятные условия для развития рынка. Они же подстегивают и строительную отрасль, поскольку спрос на новое жилье особенно высок.

Ипотека, твоя и моя

По данным Корпорации "Перспектива", цены на пермское жилье остаются весьма высокими. Правда, если еще два года назад они были сопоставимы с уровнем цен в Санкт-Петербурге, то в результате строительной стагнации в Прикамье рост цен на жилье в Москве, Северной столице и Екатеринбурге в течение 2002-го – первой половины 2003-го шел интенсивнее, чем в Перми. По данным журнала "Эксперт", Пермь замыкает первую десятку крупнейших городов России по уровню цен на вторичное жилье.

Стремительный рост цен в 2003 году был обеспечен двумя причинами. Первая – длительный период стагнации. Вторая – рост себестоимости возводящихся домов, связанный с подорожанием строительных материалов, энергоресурсов, транспорта и т. д.

Эксперты "Перспективы" говорят о том, что в 2003 году покупатели были готовы платить сразу – при покупке квартиры, построенной в 2002-м. Появились и клиенты, согласные на кратковременную рассрочку – до полугода.

Вместе с тем, именно риэлторские компании и банки решали в 2003 году проблемы, которые должны (теоретически) быть сняты с появлением ипотеки. Так, серьезно расширился список банков, предоставляющих кредиты на приобретение жилья. Другое дело, отмечают аналитики "Перспективы", что банки предоставляют такие жесткие требования к потенциальному клиенту по части необходимых документов для предоставления кредита, что большинство платежеспособных покупателей выполнить их не в состоянии. В целом, вопрос предоставления рассрочки платежа, "альтернативная" ипотека – проблемы, которые были актуальны для 2003 года, продолжат определять развитие рынка и в 2004-м. Так, та же корпорация "Перспектива" в 2003-м реализовала проект "Квартирный ответ". Мэрией была реанимирована программа "Дом для вашей семьи", к выполнению которой были привлечены менеджеры строительных компаний Прикамья.

В то же время, попытки бизнеса сформировать собственные варианты жилищного кредитования лишний раз подтвердили нежизнеспособность закона об ипотеке в нынешнем состоянии.

Пермь-2004

Как будет выглядеть столица Прикамья в конце 2004 года – во многом зависит от строительных компаний региона. Положительные тенденции, наметившиеся в 2003 году, обещают развиться в 2004-м. И это касается не только статистики и оживления рынка недвижимости. Амбициозное областное руководство именно в прошлом году пришло к необходимости формирования "нормальных правил игры" (очень часто используемый аппаратчиками термин) для строителей не на бумаге, а в реальности. В этом году должен появиться закон "О целевой комплексной программе развития жилищного строительства в Пермской области на 2004-2010 годы". О том, что ипотека вот-вот заработает, заявляет новый вице-губернатор Юрий БЕЛОУСОВ.

Пока же побеждает не руководство Прикамья, а, в первую очередь, законы рынка, согласно которым очередной спад сменился очередным подъемом. Остальное – антураж. И это не лукавство: ведь ипотеку в действии еще никто не видел, строительство лучших и самых дорогостоящих объектов (хоть и в области коммерческой недвижимости) достается иностранным компаниям, да и административных барьеров не становится меньше. Будущее строительного комплекса Прикамья определится победой одной из тенденций: традиционной или инновационной. И та, и другая одинаково характерны для региона в своей причудливой несовместимости. В любом случае, уже в 2004 году наблюдателям станет известен новый облик прикамского домостроения.

Итоги-2003

В 2003 году на территории Пермской области предприятиями и организациями всех форм собственности, а также индивидуальными застройщиками построено 5209 квартир общей площадью 409,1 тыс. кв. метров, что на 13,4% больше ввода жилых домов в 2002 году.

Индивидуальными застройщиками за свой счет и с помощью кредитов построены жилые дома общей площадью 145,2 тыс. кв. метров, это составило 98,9% к уровню предшествующего года. По сравнению с предыдущим годом доля частных жилых домов в общем объеме введенного жилья несколько сократилась, но все же остается достаточно высокой – 35,5% (в 2002 году – 40,7%).

Средняя стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов в отчетном году составила 9728 рублей (без индивидуальных жилых домов, построенных населением). В предыдущем году она достигала суммы 8904 рубля.

По данным Областного комитета государственной статистики