Бетон.ру

Среди многочисленных ухищрений, с помощью которых застройщики вымогают деньги у покупателей квартир на первичном рынке, есть и такой: незадолго до окончания строительства дольщикам ненавязчиво предлагают доплатить энную сумму за каждый квадратный метр. Иные строительные компании даже пытаются прикрывать такой шантаж ссылками на законодательство.

Яркий пример комбинации под кодовым названием "обман с доплатой" явила миру доселе малоизвестная компания "Лантан", возводящая жилой дом по адресу: Шлиссельбургский проспект, д. 24А, корп. 1. Типовое письмо (см. колонку) разослано дольщикам незадолго до окончания строительства, когда мирные граждане уже спят и видят себя обладателями заветной недвижимости. И вот - сюрприз для "уважаемых дольщиков" от "дорогого" заказчика (застройщиком является ОАО "Звезда").

Филькина грамота

Первое, что бросается в глаза при знакомстве с этим шедевром строительной мысли, - отсутствие имени адресата и даже адреса возводимого объекта.

Но, видимо, дольщики обязаны знать о своем "деловом партнере" все, тем более, быть в курсе того, что объект у "Лантана" пока, слава богу, один.

Далее вопросы возникают практически по каждой фразе этого послания.

Проектно-сметная документация выдана в мае 2002 года, но ведь строительство началось гораздо раньше - первоначально установленный срок сдачи нарушен года этак на полтора.

Инфляция - это, конечно, объективная данность, но ведь менеджеры "Лантана" не с Луны свалились, могли бы и учитывать в своих расчетах экономическую ситуацию в стране.

Ссылка на распоряжение губернатора Санкт-Петербурга № 966-р выглядит, безусловно, очень убедительно. Только почему-то не указана дата его подписания - 12 сентября 2000 года. Так что не очень понятно, о каких новых нормативных актах органов государственной власти идет речь? И если себестоимость считали в мае прошлого года, почему не учли все эти грядущие изменения в СНиПах?

Апелляция к региональному индексу полной стоимости строительно-монтажных работ вообще в таком случае выглядит как насмешка: ну и что с того, что увеличился он с ноября 2000-го на 70%? А почему бы не сравнить с доперестроечными ценами?

Наконец, в качестве апофеоза в ход идет тяжелая артиллерия - Гражданский кодекс. Да, действительно ст. 451 гласит: "Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях".

Но ведь удорожание строительных материалов - вещь вполне "разумно предвидимая". Одно из двух: или менеджмент компании просчитался и теперь дольщикам предлагается компенсировать этот просчет, или же заказчик вымогает деньги вообще без каких-либо на то оснований.

С потолка

Кстати, цифры в указанной грамоте брались если не совсем с потолка, то не намного ниже. Откуда вдруг взялась "фактическая себестоимость", равная $450/кв. м. Ведь строительство дома не завершено, акт Госкомиссии, в котором фиксируются все затраты на строительство, не подписан. Какими иными документами может подтвердить "Лантан" свои расчеты? Все это вопросы без ответа.

Любопытно, что письма рассылаются уже по второму и третьему кругу. Если в первой редакции милостиво предлагалось доплатить "всего" по $20 за кв. м, то теперь аппетиты растут: уже $30 и даже $40. И, например, покупатель трехкомнатной квартиры, заплативший более $30 тыс., должен выложить еще от $1,5 тыс. до $3 тыс.

В юридической консультации № 89 Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов, куда дольщикам советуют обращаться за разъяснениями (имеется соответствующий договор между "Лантаном" и консультацией), честно признались, что методика расчетов, которой придерживался заказчик, им неизвестна. Кстати, сотрудник консультации Зураб Абухбая не смог даже назвать адрес, по которому ведется строительство. Но при этом сообщил, что ничего из ряда вон выходящего в действиях "Лантана" нет: так все строительные компании поступают, и дольщикам нужно смириться и доплатить. А в награду за сознательность "Лантан" предлагает дольщикам более льготные по сравнению с договором условия относительно оформления права собственности: один месяц вместо трех, да еще и расходы все берет на себя.

Наплыва посетителей в консультации, однако, не наблюдалось. Но это вовсе не значит, что все прочие смирились со своей скорбной долей. По информации "ЧН", согласились доплатить далеко не все граждане, имеющие на руках договоры с "Лантаном".

Есть ли шансы отстоять свою правоту у остальных? По мнению директора Консультационного центра по долевому строительству Анны Максимовой, для этого дольщикам необходимо объединить свои усилия. Один или даже пять дольщиков - для строительной компании (речь не только о "Лантане") не помеха. Ничего не стоит обнаружить "двойные продажи" и под этим благовидным предлогом вернуть деньги. И никого не будет волновать, что теперь этой суммы не хватит на новую квартиру. Но вскрыть факт нескольких десятков "двойных продаж" никто не рискнет - это уже пахнет уголовным делом.

Железный аргумент

Угроза вернуть деньги - это вообще козырная карта в руках застройщика. "Лантан" проявляет снисходительность и в этом щепетильном вопросе. "В случае, если Вам не подходят наши условия об изменении цены, - говорится в письме, - договор может быть расторгнут по соглашению сторон на следующих условиях: внесенные Вами денежные средства в оплату договора ООО "Лантан" возвращает не позднее 10 банковских дней с момента подписания соглашения о расторжении договора либо с момента получения Вашего уведомления о согласии расторгнуть договор с указанием реквизитов банка; денежные средства возвращаются в рублевом эквиваленте установленного договором объема долевого участия с процентами, исходя из ставки 8% годовых".

Но если вы совсем уж несговорчивы, ООО "Лантан" "оставляет за собой право обратиться в судебные органы для рассмотрения вопроса о расторжении договора в судебном порядке". И пророчествует: "При решении судом спора в пользу ООО "Лантан" возврату будут подлежать только фактически внесенные на наш расчетный счет денежные средства". Почему-то невдомек не на шутку разошедшемуся заказчику, что дольщики имеют все основания вчинить иск о возмещении ущерба на сумму, равную рыночной стоимости оплаченной квартиры. И шансы выиграть процесс достаточно велики.

Впрочем, некоторые опасения, видимо, все-таки присутствуют. Не зря ведь в качестве последнего довода заказчиком используется угроза: до окончания судебного процесса квартира дольщику передаваться не будет - несмотря на то что строительство дома уже завершится и его примет Госкомиссия.

Таким образом, для воздействия на психику использован целый комплекс аргументов: от ссылок на ГК до призывов к здравому смыслу.

Подводя итог вышесказанному, отметим, что случаи вымогательства с дольщиков дополнительных средств не были такой уж редкостью и раньше. Однако незаконность подобных действий сами застройщики прекрасно осознавали. "Лантан" же создает прецедент, пытаясь обосновать данные поборы с юридической точки зрения. Первый блин вышел комом - аргументация заказчика не выдерживает никакой критики, но надо полагать, что попытки в этом направлении будут предприниматься и дальше. Маловероятно, что отношения между застройщиками и дольщиками станут от этого более цивилизованными.

Игорь Воронин           Газета "Частная Недвижимость"

Группа компаний "Бюллетень Недвижимости"

документ

Уважаемый дольщик!

Вынуждены сообщить Вам следующую информацию.

Согласно проектно-сметной документации, выданной ОАО "ЛенНИИпроект" в мае 2002 г., стоимость одного квадратного метра составляет 355 долларов США.

При формировании цены одного квадратного метра на дату заключения Вами договора долевого участия учитывалась именно указанная в проектно-сметной документации себестоимость строительства. Однако в процессе строительства произошло его существенное удорожание. Это связано как с инфляционными процессами в Российской Федерации (стоимость материалов, используемых в строительстве, повысилась в среднем более чем на 30% относительно установленной в смете), так и с принятием органами государственной власти РФ новых нормативных актов, обязывающих нас выполнить работы, которые не были предусмотрены проектно-сметной документацией на начало строительства.

Так, в связи с изданием распоряжения губернатора № 966-р, организации-застройщики обязаны устанавливать во вновь строящихся зданиях автоматические регуляторы температуры теплоносителя и воздуха внутри помещений.

У отопительных приборов следует устанавливать регулирующую арматуру - автоматические либо ручные терморегуляторы (СНиП 2.04.05-91*).

Помещения квартир следует оборудовать автономными оптико-электронными дымовыми пожарными извещателями (СНиП 2.08.01-89*).

Кроме того, региональный индекс к полной стоимости СМР в сметных ценах 2000 г., с применением которого рассчитывается стоимость строительно-монтажных работ по объекту, в период с ноября 2000 г. по май 2003 г. увеличился на 70%.

На основании изложенного фактическая себестоимость одного квадратного метра оказалась равной 450 долларов США. Таким образом, разница между стоимостью одного квадратного метра по проектно-сметной документации и фактической себестоимостью составляет 95 долларов США.

Гражданским кодексом РФ (ст. 451) предусмотрено, что если в процессе действия договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут. Существенным изменением обстоятельств признается такое изменение, при предвидении которого договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях. /.../

ООО "Лантан" приносит свои извинения, но тем не менее предлагает Вам изменить условия договора о размере объема долевого участия. Принимая во внимание, что в случае увеличения стоимости договора на сумму разницы между фактической и проектной себестоимостью строительства, сумма доплаты значительно увеличивает объем Вашего долевого участия, мы предлагаем увеличить стоимость одного квадратного метра не на указанную выше разницу,

а только на 20 долларов. /.../

Еще раз приносим свои извинения.

С уважением,

Генеральный директор ООО "Лантан" Миронова А. Б.

По материалам сервера badstroy.ru