Дольщики надеются на Конституционный суд.
21 апреля 2003 года Конституционный суд РФ вынес Постановление по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Данным Постановлением Конституционный суд наконец привел к единому знаменателю правоприменительную практику Арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Суть данного Постановления сводится к тому, что Конституционный суд указал, что одновременно с положениями ст. 167 ГК РФ необходимо применять и ст. 302 этого же кодекса. Дело в том, что суды общей юрисдикции, применяя положения статей ГК РФ о последствиях недействительности сделок, применяли такие последствия в виде двусторонней реституции, независимо от того, в чьем фактическом владении находилось решение на момент вынесения решения и по какому основанию оно было приобретено. Таким образом, зачастую на рынке вторичной недвижимости приводились в первоначальное положение целые «цепочки», выстроенные продавцами и покупателями. Арбитражный суд, напротив, считал, что даже если сделка признана недействительной, а имущество перешло к третьему лицу, то в данном случае необходимо применять нормы ст. 302 ГК РФ, в соответствии с которыми имущество у добросовестного, возмездного приобретателя истребовать нельзя, за исключением случаев, указанных в самой ст. 302. Правовая коллизия, когда разные суды по-разному трактовали одни и те же правовые нормы, давно требовала разрешения. Конституционный суд подтвердил позицию Арбитражного суда и, таким образом, суды общей юрисдикции теперь обязаны трактовать те же нормы, но по-другому. Конституционный суд, в частности, указал, что «…права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения вендикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным покупателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)», а также «…собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник в праве истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того и другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также, что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными».
По материалам «Строительный еженедельник»
