Работать инвестиционно-строительным компаниям становится все сложнее: требования монополистов, бюрократические проволочки в различных учреждениях, отчисления сверх инвестиционного договора, общественные слушания... Руководство Финансово-строительной группы «Воин», уже десятый год стабильно работающей на строительном рынке нашего города, решило подсчитать, в какую сумму сегодня выливается строительство дома и на какие нужды направляются средства. Выяснилось, что 15—20% от той суммы, которую вносит за свою квартиру дольщик, не относятся к себестоимости строительства и не предусмотрены инвестиционным договором, и их можно было бы избежать, отрегулировав некоторые принятые правила.
По мнению председателя совета директоров компании Олега Глущенко, накопившиеся проблемы пора решать, в противном случае они лягут еще более тяжелым бременем на плечи горожан.

Сегодня сроки, в течение которых осуществляется «бумажная» подготовка к строительству, превышают сроки, отводимые на возведение дома, а потеря времени неизбежно ведет к удорожанию строительного процесса. Идут разговоры об упрощении системы согласований, но, вопреки ожиданиям, она делается все более сложной и дорогостоящей.
Когда инвестиционно-строительная компания подает заявку на получение пятна под застройку, Управление инвестиций рассылает во все комитеты запросы об определении имущественно-правового статуса объекта. На эту процедуру уходят месяцы, хотя вопрос можно решить в считанные часы. «Для этого, – считает Олег Глущенко, – имеет смысл в Управлении инвестиций разместить объединенные данные баз КУГИ, ГБР, КГА, КЗР, ГУИОН, что позволило бы потенциальному инвестору получить всю необходимую ему информацию сразу. Это разгрузило бы и работников комитетов, сократило бы количество участников процесса и, как результат, исключило бы возможные ошибки».
На следующем этапе изыскательских работ вновь начинается затяжной процесс согласований с инстанциями, которые находятся в разных концах города, имеют разные часы приема, а в итоге должны дать заключение по одному вопросу: можно вести на участке строительство или нельзя. Очевидно, что дело упростилось бы, если бы была создана постоянно действующая при строительном комитете группа ответственных представителей Администрации города согласовывающих инстанций. Это урегулировало работу Управления инвестиций и увеличило бы возможности Директора Управления Галины Ивановой. А пока инвесторы одолевают ее даже после работы, и она, в свою очередь, вынуждена просматривать горы порой лишних писем и собирать по крупицам нужную информацию. Ведь ее, как и инвестора, волнует один вопрос: разрешено строить или нет, если да, то с какими обременениями. «Инвесторы очень заинтересованы в том, чтобы узнать результат как можно быстрее, – говорит Олег Глущенко. – В случае отрицательного ответа мы начинаем готовить другой проект, и не тратим попусту время».
С проблемой согласования напрямую связан и вопрос об отчислениях. Строительная компания производит выплаты согласно инвестиционному договору, но в ходе согласований появляется много дополнительных обременений. Имеются в виду требования ряда согласовывающих ведомств, причем эти требования так произвольны, что подчас вообще не ясно, насколько они обязательны. «Вот конкретный пример, – продолжает Олег Глущенко, – нам муниципальные власти предписывают: «Сделайте освещение улиц в микрорайоне, приведите в порядок подъезды в соседних с вашим строительным объектом домах, отремонтируйте дороги вокруг, и, пожалуй, почистите пруды, а мы Вам согласуем проект». Да, мы тоже хотим, чтобы наши дольщики жили в доме, который стоит на освещенной улице, но с другой стороны, – на выполнение всех этих пожеланий потребуются миллионы. Откуда их взять? Понятно, что они войдут в себестоимость строительства, но мы не можем поднимать цены на квартиры или делать строительство нерентабельным».
По мнению Олега Глущенко, существует и еще одна серьезная проблема, существенно увеличивающая стоимость строительства, – это урегулирование вопросов с монополистами. Фраза в решении ИТК «осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры на сумму... (как правило, несколько сотен тысяч долларов) и передать построенные объекты в собственность Санкт-Петербурга» означает, что автоматически удваивается, а порой и утраивается стоимость указанных объектов. И застройщик оказывается перед выбором: или построенные энергетические сети передать городу и заплатить Ленэнерго за выделенные мощности, или передать сети энергетикам в соответствии с ТУ и такую же сумму отдать городу. Проигнорировать это условие нельзя. В этом случае пострадают дольщики, они останутся в новом доме или без электричества, или без права собственности на квартиру. «Ситуация усугубляется и тем, – считает Олег Глущенко, – что они навязывают свои правила игры, а спорить с ними себе дороже. Они, как в фильме Гайдая «Брильянтовая рука», говорят: «Отключим газ». Яркий тому пример – Ленэнерго. Заключает денежные договоры, просит большой предоплаты, а работы выполнять не спешит. И таких структур со временем может стать еще больше, на очереди Водоканал, ТЭК СПб, «Северо-Западный Телеком».
Обостряет ситуацию и Верховный суд РФ, движимый благородной целью разрешить существовавшие сложности правоприменительной практики, возникшие в результате отсутствия в законодательстве четкого регулирования правоотношений граждан со строительными организациями, привлекающими денежные средства для строительства домов. Так, в сентябре 2002 года он обобщил практику рассмотрения судами РФ дел по спорам, вытекающим из указанного вида правоотношений, и разъяснил, что гражданам, чьи права нарушаются, должна быть обеспечена гарантированная Законом РФ «О защите прав потребителей» судебная защита.
Таким образом, Верховный суд достиг благородной цели обеспечения судебной защиты прав граждан, вкладывающих свои денежные средства в строительство жилых домов, но при этом поставил строительные организации в крайне невыгодное положение, так как Закон РФ «О защите прав потребителей» предусматривает взыскание неустойки за нарушение исполнителем сроков выполнения работ, в данном случае сроков ввода дома в эксплуатацию, а также сроков передачи квартиры. Данная неустойка рассчитывается в процентах от цены договора и в случае длительной задержки составляет значительные суммы. Все претензии по срокам строительства, несвоевременному подключению сетей дольщики адресуют застройщику, поскольку именно с ним они заключили договор. Но если компания несвоевременно сдала дом госкомиссии, она ни в одном суде не сможет доказать, что задержка произошла из-за нерасторопности, например, работников СЭС, которые в очередной раз потеряли документы. Вот и получается, что инвестор плох для всех: и для дольщика – строит медленно, и городским властям проблем добавляет. Руководство Финансово-строительной группы «Воин» считает, что такое положение пагубно сказывается на имидже строителей.
Не улучшают инвестиционно-строительный климат и возникшие в 2000 году по распоряжению губернатора Санкт-Петербурга общественные слушания. По мнению Олега Глущенко, рациональнее было бы вернуться к старой практике, когда население информировалось о предстоящем строительстве. Сегодня же жители домов, находящихся рядом со строительной площадкой, втягиваются в обсуждение тех решений, которые принимаются в строгом соответствии с нормативными актами. Обращение к «народному контролю» ставит под сомнение их выводы. Получается, с одной стороны – авторитетное мнение профессионалов, с другой – эмоции жителей. «А давайте тогда введем правило при парковке своего автомобиля спрашивать на это разрешение у уже припарковавшихся, но не обращать внимание на требования ГАИ, – говорит Олег Глущенко».

По материалам "Строительный Еженедельник"