В это трудно поверить, но еще в начале прошлого века районы Лефортова и Сущевки считались бедными, Марьина Роща славилась непролазными трущобами, в Зарядье селился приезжий сброд, а Дорогомилово довольствовалось статусом убогого предместья.
За 100 лет картина полностью изменилась. Теперь это самые престижные и для москвичей, и для инвесторов уголки Москвы, а на роль “вороньей слободки” нашлись новые претенденты.
Как ни стараются московские власти доказать, что деления столицы на элитные и бедные кварталы не будет, оно уже началось. Любой торговец недвижимостью вам расскажет, в каком районе лучше жить: где самая развитая инфраструктура, самый чистый воздух и самые благонадежные соседи.
Всего факторов, определяющих престижность района, десять. Одни из них очевидны: например, близость к центру или хорошая экология. О других нетрудно догадаться. Хороший район — малонаселенный район. Чем меньше народа, тем больше кислорода. И не только кислорода, но и очередей в магазинах, детей в детских садах и машин на дорогах. Кроме того, можно предположить, что одноликих многоэтажек там тоже немного. А вот парков, скверов, прудов и прочих рекреационных просторов должно быть достаточно. Еще один фактор хорошей репутации района — низкая криминогенность и отсутствие поблизости от дома таких специфических объектов, как тюрьмы, психдиспансеры или психушки. Любой риэлтер подтвердит, что продать квартиру с видом на Бутырку или клинику Ганнушкина практически невозможно. Маргинальное соседство запросто перевесит все другие преимущества.
А что касается низкой криминогенности, то в Москве очень трудно найти район, идеально отвечающий этому требованию. Кто бы мог подумать, что на благонадежной Дубровке чеченские террористы решат организовать теракт, а в двух шагах от мэрии средь бела дня расстреляют машину вице-премьера правительства столицы? Цифры, которые любят демонстрировать в ГУВД и которые “уверенно свидетельствуют”, что в Гольянове жить опаснее, чем, скажем, в Крылатском, могут успокоить лишь самых наивных.
В престижном районе должна быть также развитая инфраструктура, хорошее транспортное сообщение, водные источники и рекреационные зоны. Как ни старайся, но сочетания всех 10 признаков ни в одном столичном квартале найти не удастся. В Китай-городе хорошее транспортное сообщение и инфраструктура, но зато экология ни к черту. А в Митине все наоборот. Воздухом хочется дышать полной грудью, зато в автобусах, устремляющихся в сторону МКАД, не продохнешь. И так какой район ни возьми, хоть одна червоточинка да найдется. Отцы города этим даже гордятся: вот, говорят чиновники, у нас нет ни Гарлемов, ни Беверли-Хиллз, ни Манхэттенов. Богач и бедняк могут жить не только в одном квартале, но и в одном доме. Социальная справедливость торжествует.
Действительно, элитное строительство пока носит точечный характер. Шикарные монолиты и дома усадебного типа смело возводят поблизости от пятиэтажек, хрущоб и панельных многоэтажек, не задумываясь о последствиях такого соседства. С другой стороны, часть квартир в новых домах, строящихся по муниципальным программам, продаются по рыночной стоимости. Поэтому в результате на одной лестничной площадке могут запросто оказаться семья малоимущих пенсионеров и владелец процветающей фирмы. Наконец, в старом жилищном фонде приватизация квартир прошла безо всяких правил, как бог на душу положил. Типичная ситуация: одна квартира на этаже приватизирована, другая нет. В результате конфликт интересов: собственники хотят улучшить обслуживание, заменить плитку, покрасить стены. А “муниципалы” им мешают. Вице-мэр Валерий Шанцев на одной из пресс-конференций было обмолвился, что приватизацию надо было осуществлять в объеме всего дома, да желательно было бы сделать так, чтобы соседи подбирались приблизительно с равным уровнем доходов, но потом сам себя поправил. Не политкорректное это замечание. Особенно в свете предстоящих выборов.
Впрочем, отдельные чиновники тем не менее готовы признать, что процесс районирования Москвы по принципу “богатые — бедные” начался. Зам. главного архитектора Москвы Игорь Воскресенский заметил, что “дифференциация неизбежна, но непонятно какая”. А Владимир Ресин даже указал три адреса, которые уже сегодня можно отнести к первой категории. Это так называемая “Золотая миля” (т.е. район Пречистенки и Арбата), Куркино и жилой квартал Сити, начало строительства которого намечено на этот год. В 2001 году специалисты на основе 19 000 предложений о продаже жилья в Москве попробовали определить величину жилищного капитала, т.е. отношение общей стоимости жилья к числу жителей. Самым богатым опять же оказался Арбат с величиной жилищного капитала 31 тыс. долларов на человека, а самым бедным — Западное Дегунино (8 тыс. долларов на человека) Какие еще районы могут войти в столичный топ-лист или оказаться в числе аутсайдеров, мы постарались выяснить, рассмотрев претендентов в каждом из 10 московских округов.
ЦЕНТР: не все то золото, что блестит
На первый взгляд претендовать на элитарность здесь может любой район. Но не все так просто. Понятия “тихий центр”, “историческая застройка”, “развитая инфраструктура” и “приличные соседи” оправдывают себя далеко не везде. Социальный состав населения ЦАО стал кардинально меняться только последние 2—3 года. Раньше здесь стабильно жили пенсионеры, да и сейчас их процент по сравнению с другими категориями жителей достаточно велик. Новая политическая и бизнес-элита селится в центре весьма осторожно, предпочитая уже проверенные адреса — жилые комплексы на Остоженке, в переулках Арбата и Пречистенки. Популярностью также пользуются окрестности Патриарших прудов, жилой комплекс на Садовом кольце недалеко от Маяковки и дома на Зоологической улице. Если же брать в целом по районам, то Арбат и Замоскворечье ценятся выше, чем Пресня и Басманное. Там картину портят промзоны, близость малого кольца МЖД, а также общие для центра проблемы — загруженные улицы, отсутствие продовольственных магазинов и плохая экология. Таганка слишком социально неоднородна, да к тому же зажата между крупными транспортными потоками. А Тверская, официально получив статус главной улицы столицы, потеряла привлекательность в качестве жилого квартала. Рядом с национальным достоянием не живут, сюда приходят, чтобы ощутить ритм города. А ритм этот, надо сказать, далек от положенных 60 ударов в минуту. Да! Почти нигде в ЦАО не найти милого сердцу вида на историческую застройку. Потому что застройка эта либо уничтожена, либо готовится к уничтожению, либо расцвечена новоделами, внешний вид которых может вызвать лишь сожаление.
ЗАПАД: сталинских окон негасимый свет
Последнее время у риэлтеров появилось выражение “центр перемещается на запад”. Это означает, что некоторые районы ЗАО по своему статусу ни в чем не уступают центральным, а в чем-то даже опережают их. Речь прежде всего о Дорогомилове, Кутузовском проспекте, районах Мосфильмовский и Филевский парк. Главное, что их объединяет, — близость к Кремлю. При отсутствии пробок от самой дальней точки до сердца Москвы можно доехать за 10 минут. На метро — за 25 минут. Впрочем, в районе Мосфильмовский с подземным транспортом туго, но зато там много зелени, чего нельзя сказать, например, о Кутузовском. Почему Кутузовский прочно удерживает позиции лидера ЗАО, хоть убей, непонятно. По всем параметрам район ужасный. Во-первых, сам проспект, во-вторых, Третье транспортное кольцо. Плюс МЖД и наземная линия метрополитена. Под боком гигантская стройка Сити, которая еще неизвестно когда закончится. Зеленых насаждений в районе самой трассы практически нет: отдышаться можно лишь во дворах или на Поклонной горе. Сталинские дома — основной жилищный фонд — в чудовищном состоянии. То есть снаружи все прекрасно и величественно, зато внутри — гнилое. Тем не менее нет в ЗАО жилья стабильно более востребованного, чем квартиры на Кутузовском. Причем ниже 120 тыс. за “двушку” цена опускается редко. Ну а максимум нам только что продемонстрировал неизвестный покупатель квартиры Юрия Андропова, выложивший за “раритет” порядка 1 миллиона “зеленых”. В общем, годами складывавшийся имидж Кутузовки по-прежнему оказывается сильнее реальности.
В ЗАО оказалось легче всего выстроить внутренний рейтинг. Итак, на первом месте Дорогомилово и Кутузовский, на втором — Филевский парк, Мосфильмовский, Кунцево, на третьем — Крылатское и Фили–Давыдково. Ну а дальше неинтересно. Кстати, из всего вышеперечисленного наилучшими шансами улучшить свои позиции обладают Кунцево, Крылатское и Филевский парк. В этих районах еще есть резервные площади как под строительство жилья, так и под торговые центры, кинотеатры, спортивные комплексы. Кроме того, там исторически проживают люди довольно состоятельные, поэтому процесс адаптации к возможному появлению местного Беверли-Хиллз должен пройти без эксцессов. Ну и зелено тут очень. Запад и кусочек северо-запада Москвы — единственное место, которое и наши экологи, и зарубежные эксперты считают “условно благоприятным”.
Позиции района Можайский существенно портит отсутствие там поблизости метро: до ближайшей станции приходится ехать почти 30 минут на автобусе или 15 минут на электричке. Те же проблемы у Раменок и Матвеевского, а у Очакова еще и промзона с выбросами, в 5 раз превышающими ПДК, под носом.
ЮГО-ЗАПАД: чем бы “Газпром” ни тешился, лишь бы налоги платил
Юго-западный округ популярен почти так же, как Западный, и тоже благодаря историческому наследию. Элита открыла для себя Черемушки, Университет и Проспект Вернадского задолго до перестройки. А продолжающееся освоение местных угодий многочисленными инвесторами только усилило имидж “царского села”. Одно соседство “Газпрома” чего стоит! Кстати, если законы изменятся, и Госдума все-таки обяжет московские власти оставлять местные налоги в районах, а не забирать их в общегородской бюджет, то Черемушки могут буквально в течение года превратиться в сказочную страну Эльдорадо. Судите сами: сейчас московский бюджет получает 18% ставки налога на прибыль, который платят все предприятия, зарегистрированные в городе. Но может быть введен и другой порядок: 16% — городу, 2% — району. 2%, полученные от “Газпрома”, это не одна сотня миллионов рублей. Черемушки вмиг переплюнут и “Золотую милю”, и Куркино с Сити, вместе взятые.
Задворки ЮЗАО — Ясенево и Теплый стан — по сравнению с другими спальными районами тоже имеют неплохие перспективы. Здесь очень приличное транспортное обеспечение, динамично развивающаяся инфраструктура (под боком расположен самый крупный столичный торгово-развлекательный комплекс), есть парки и столь популярные нынче “виды на водоем”.
СЕВЕРО-ЗАПАД: то ли еще будет, ой-ой-ой
Строгино, Хорошево-Мневники и Тушино в затылок дышат своим ближайшим соперникам из Западного и Юго-Западного округов. В Хорошево-Мневники, на первый взгляд, все прекрасно. Там довольно развитый район, активно идет точечная застройка по индивидуальным проектам, рядом Серебряный Бор и Москва-река. Картину немного портит лишь деревня Терехово и прилегающие к ней угодья, которые потихоньку превращаются в гигантскую свалку. Вообще-то эта территория отписана под создание “Парка чудес”, но уже сколько лет прошло, а чудеса, если и были, то не для детских глаз. В Строгине главный минус — отсутствие метро: споры о том, нужно оно там или нет, идут уже много лет (теперь вот обещают вместо метро прорыть тоннель, аналогичный Лефортовскому), а рейтинг района между тем стабильно падает. По крайней мере инвесторы гораздо больше вкладывают в соседнее Крылатское.
Звездный час Тушина, как обещают местные власти, еще впереди. Здесь, конечно, регистрируются самые аномальные для столичной зимы морозы и снегопады, да и обширная промзона по соседству. Но если Куркино действительно станет московским Беверли-Хиллз, то и Тушину перепадет. Ведь они в 5 минутах езды друг от друга. Что касается Митина, то этому району можно смело отдавать пальму первенства в рейтинге для “тех, кто за кольцом”. Ни Жулебино, ни Новокосино, ни даже Северное Бутово, славное своей оригинальной архитектурой, не могут сравниться с Митино по динамике и качеству развития. Этот район еще получит статус престижного и модного предместья, говорят риэлтеры.
СЕВЕР: ловим рыбку в мутной воде
Север Москвы — очень разный. Здесь все смешалось, как некогда в доме Облонских. Одно можно сказать точно: суперэлитарных районов, таких, в которых можно встретить владельцев заводов, газет, пароходов, тут нет. Зато среднего класса, выбирающего оптимальное соотношение цены и качества, предостаточно. Самыми престижными по местным масштабам считаются районы Сокол, Аэропорт, Беговой, Войковский и Тимирязевский. Правда, у Бегового объективно только одно достоинство — близость к центру. Все остальные характеристики благоприятными никак не назовешь. Только шумовой фон здесь на 20—30 децибел превышает норму. А вот на Тимирязевке, Соколе, Войковской и поблизости от метро “Аэропорт” действительно можно встретить тихие зеленые кварталы. Рядом со сталинками на Войковской находится парк “Покровское-Стрешнево”: хотя официально он принадлежит другому округу, на статусе района это никак не сказывается. В пользу того, что местная недвижимость очень востребована, говорит и недавний скандал, разгоревшийся вокруг домов художников на Соколе. Московские власти попытались объявить их чуть ли не ветхими и затеять реконструкцию, финал которой хорошо предсказуем. Художников выселят на городские “задворки”. А их квартиры перепродадут.
СЕВЕРО-ВОСТОК И ВОСТОК: скажи мне, кто твой сосед...
Объединить их вместе позволят небольшое число действительно хороших районов и огромный ворох общих проблем. Северо-восток и восток столицы четко делятся на три части: одна из них прилегает к центру города (районы Марьина Роща, Шереметьевский, Сокольники). Другая занимает серединное положение (районы Останкинский, Алексеевский, Марфино, Богородское, Черкизово, Соколиная гора). И, наконец, третья часть — спальные районы вблизи МКАД (Бибирево, Лосиноостровский, Медведково, Гольяново, Измайлово). Впрочем, деление это чисто географическое. Никакого представления о реальном статусе отдельных районов оно не дает. Типичный пример — Измайлово и Гольяново. Расположены они в 5 минутах езды друг от друга, но зато какая разница! Измайлово — тихое, зеленое место с престижной сталинской застройкой и развитой инфраструктурой. И Гольяново с его репутацией криминальной Мекки столицы, панельными домами и хрущобами. Разумеется, от такого соседства Измайлово сильно проигрывает тому же Медведкову или Бабушкинскому району.
А самыми перспективными в северной части Москвы считаются Марьина Роща, Сокольники, Свиблово и Богородское. До недавнего времени власти большие надежды возлагали также на районы, расположенные поблизости от ВВЦ. Предполагалось, что, как только начнется подготовка к “ЭКСПО-2010”, их инвестиционная привлекательность взлетит до небес: элитные кварталы будут расти, как живот Данаи после пролившегося на нее золотого дождя. Но увы! Битву за “ЭКСПО” Москва проиграла китайцам: золотой дождь теперь прольется в Шанхае.
ЮГ И ЮГО-ВОСТОК: дышите — не дышите
На официальном уровне юг стараются не объединять с юго-востоком. Столичные власти не хотят признавать наличия на территории мегаполиса огромной экологически неблагополучной зоны. Поэтому в глазах москвичей из юга всеми силами стараются сделать конфетку, а все шишки свалить на юго-восток. Мол, что ж поделать: в семье не без урода...
На самом деле принципиальной разницы в плане экологии между соседями нет. Бурной деятельности Капотнинского нефтеперерабатывающего комбината и Люблинского сталелитейного завода с лихвой хватает всем. В воздухе в изобилии присутствуют окиси углерода, серы и разнообразные токсичные соединения. Москва-река заражена нефтепродуктами, кислотами и щелочами. И даже пробы подземных вод говорят о том, что эти источники годятся разве что для увеличения поголовья козлов. Промзоны занимают треть территории юга и юго-востока. А зеленые насаждения всего 10%. Да и то экологи утверждают, что это единственный регион столицы, где деревья одновременно больны и некрозом, и хлорозом листьев.
Безумная популярность центра столицы свидетельствует о том, что экологический фактор еще не стал главным при определении престижности района. И только в ЮАО и ЮВАО на состав выбросов обращают первостепенное внимание. Более-менее приличными могут считаться лишь Чертаново Северное, Нагатино, Коломенское и Царицыно. Раньше на место в “топе” претендовали также Кузьминки, но после того, как пошли разговоры о якобы имеющихся на территории парка химических захоронениях, рейтинг этого района резко упал. Только залежей мышьяка здесь и не хватало! Нижние строчки традиционно занимают Капотня, Южное Чертаново, Бирюлево, а также Братеево и Орехово-Борисово. Последним двум районам особенно не повезло: природный рельеф местности способствует накоплению в воздухе вредных веществ, и при определенных метеоусловиях они становятся самыми грязными в Москве. В отношении юга и юго-востока столицы не действует правило “буферной зоны”: обычно районы, прилегающие к центру, пользуются популярностью и у покупателей недвижимости, и у инвесторов. А вот районы Даниловский, Донской, Павелецкий, Симоновский даже близко не могут сравниться с Дорогомилово, Марьиной Рощей и Сокольниками. Никаких преимуществ, кроме хорошего транспортного сообщения, у них нет.
|
