Бетон.ру

     То, что еще вчера казалось надежной синицей в руке, сегодня становится недосягаемым журавлем в небе. Ладно бы дорожали квартиры в столице, где, как известно, все на вес золота. Подтягиваются под уровень мегаполиса “квадраты” за пределами МКАД. По оценкам подмосковных риэлтеров, всего за один год цена областного квадратного метра повысилась в среднем на 15—30 процентов, в зависимости от места расположения. Интересно, что подросли не только цены в городах-спутниках в зеленой зоне, но и в удаленных на 40—50 километров райцентрах, во “втором поясе” области.
     Скачок пришелся на последние месяцы прошлого, начало нового года. Аналогичная ситуация в провинциальной и тихой Истре, где стоимость первичного жилья возросла в среднем по городу с 380 до 450 у.е. за квадратный метр. Год назад в Истре можно было приобрести “однушку” на вторичном рынке за 6—9 тыс. долларов, теперь она тянет на 10—12 тысяч.
     В Раменском (50 км от МКАД) подъем ценовой планки также достиг 30-процентного уровня. В конце декабря квадратный метр общей площади в доме-новостройке здесь подскочил до 500 долларов. Но это средние цифры. Квартиры улучшенной планировки в центре города стоят уже 600 долларов за квадратный метр. Полтора года назад шесть сотен “зеленых” выкладывали в Мытищах за элитную квартиру в микрорайоне, прилегающем к кольцевой. Сегодня в Мытищах коммерческий метр элитной квартиры оценивается уже в 740 долларов. В четвертом квартале 2001 года столько платили за жилье подобного качества в столице. Но и это еще не предел. В зеленом и ухоженном Одинцове, к примеру, сегодня метр выскакивает за 850 у.е. Если дело пойдет такими темпами дальше, что будет?

     Цены диктует покупательский спрос.
     И хотя за тенденцией к подорожанию четко прослеживается инфляционная составляющая, колебания доллара по отношению к евро, возможность очередного дефолта, который действует на умы, как страшилка, побуждая активнее вкладывать деньги в недвижимость, столичные риэлтеры считают, что главную роль здесь все же сыграла возросшая за последнее время привлекательность Подмосковья.
     Покупателя толкают за кольцевую дорогу следующие соображения. Цены на квартиры в зеленой зоне как минимум на 20% ниже. Во “втором” поясе — на целых 40%. Качество жилья, которое приобретается за эти деньги, на порядок выше, чем в мегаполисе. За 600 долларов в Москве доступна только “панель”, в то время как в области вполне можно рассчитывать на “кирпич” (или монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту). Такие здания в Подмосковье являются объектами точечной застройки: их вписывают в старые микрорайоны с развитой инфраструктурой и налаженным транспортным сообщением, а не где-нибудь в чистом поле. Что касается этой самой инфраструктуры, то в последний период она стала вполне конкурентоспособной с Москвой. Вокруг “кольца” понастроено столько супер- и гипермаркетов, что пользоваться ими гораздо удобнее жителю области, нежели москвичу.
     К тому же курс, провозглашенный властями соседствующих субъектов, на стирание граней между городом и деревней, когда, скажем, у жителя столичного региона в обозримом будущем появятся одинаковые возможности в медицинском и прочем обслуживании, делает штамп с вожделенной московской пропиской обычной формальностью. Какой смысл к ней стремиться? Прибавьте к этому еще один небольшой плюс: экологию пригородной зеленой зоны.

     Для человека, живущего на зарплату, отстегнуть сразу 50 и далее тысяч долларов за двухкомнатную квартиру, пусть не самую дорогую, пусть в пригороде, по-прежнему нереально. Единственная возможность — проплачивать новое жилье по частям. Однако шансы воспользоваться банковским ипотечным кредитом для большинства трудящихся граждан невелики. Банковская система, не особенно заинтересованная в долгосрочном дешевом кредитовании, предъявляет такие высокие требования к платежеспособности заемщиков, что пройти сквозь сито банковского отбора в общем и целом может лишь тот, кто в содействии ипотеки на самом деле не очень-то и нуждается.
     Нет худа без добра. После вступления в действие федерального закона, разрешающего деятельность кредитных потребительских кооперативов, у стремящихся купить квартиру в рассрочку забрезжили перспективы. И хотя это дело новое, лучше что-то, чем ничего.
     В области начинает складываться система, при которой квартиру можно приобрести за 70 процентов ее рыночной стоимости, а недостающую часть выплачивать в течение 5 лет. Кредитная ставка при этом составляет 18% годовых, в обозримом будущем ее планируют снизить до 16.
     Первые ипотечные дома уже возведены в Подольске и Луховицах. Строятся они в Сергиевом Посаде, в Жуковском и Одинцове. На подступах к стройке Королев, Электросталь, Серпухов, где уже зарегистрированы кредитные жилищные кооперативы. Действуют они по принципу кассы взаимопомощи. Счастливчики, которым повезло накопить на большую часть стоимости квартиры, проплатить и вселиться в нее, вносят проценты по займу, покрывающему “недостачу”, и тем самым дают в долг товарищам по кредитному кооперативу. Когда настанет их очередь купить в рассрочку жилье, выплачиваемые проценты станут подспорьем для следующих членов кооператива.
     Спасение утопающих — дело рук самих утопающих. В зачет стоимости жилья принимается стоимость старой квартиры. Пока копишь необходимую сумму, из нее необязательно выселяться. А когда придет час, необязательно собирать уйму бумаг, доказывая, что ты не верблюд, — условия предоставления кооперативного займа демократичнее банковских.
     Далеко по пути демократизации платежей ушли в одном из крупных риэлтерских агентств, работающих в Подмосковье. Жизнь не стоит на месте, заставляет вертеться. Кредитный кооператив, созданный под крылышком риэлтеров, дает своим членам ипотечные ссуды на 5 лет из расчета 3% годовых. Если вы наскребли на половину квартиры, считайте, что она ваша. Агентство приобретет вам жилье на первичном или вторичном рынке жилья, остальное — частями.
     Кредитные кооперативы многие называют реальным шагом к возрождению былых ЖСК. Правда, шаги эти робкие и малочисленные. Первой ласточкой до сих пор остается московский ЖСК “Очередники Ясенева”, которому удалось, используя схему товарищеского кредита, построить 25-этажный жилой дом. Иначе бы не видать им квартир, как...
     Инициатива полезна, если не наказуема. В области тоже ищут подходы и формы решения жилищной проблемы рядовых граждан. Однако возможности подмосковных муниципалитетов — в губернии их, как известно, свыше 70 — гораздо скромнее. В наукограде Дубне (150 км от Москвы) уже 6 с лишним лет очередников города и нуждающихся в улучшении жилищных условий бюджетников обеспечивают квартирами при помощи городского жилищного займа. 2/3 стоимости квартир в этом случае проплачивается бюджетом, недостающее погашается облигациями муниципального займа (он учитывает объемы полагающихся очереднику субсидий) и его живыми деньгами. В эксперименте уже поучаствовали и получили квартиры 494 семьи. При этом квадратный метр для них оказался на 40—50 долларов дешевле коммерческой продажной цены. Но если раньше по муниципальному займу новосел рассчитывался в течение 2—3 лет, то теперь в Дубне — муниципальные пролонгированные кредиты. Рассчитываться по ним можно в течение 8—10 лет.
     Похожие схемы пытаются применить у себя другие отдаленные города, например, Павловский Посад и Орехово-Зуево. “Глубинке” нужно выкручиваться хитроумнее. Инвесторов с большими деньгами в городки “третьего пояса” калачом не заманишь. Минимальная разница между себестоимостью жилья и его продажной ценой делает стройку невыгодной. Кстати, в дальних городах Подмосковья квадраты дешевле всего. Орехово-Зуево — 295 долларов за кв. м (с отделкой), Солнечногорск — 300, Звенигород — 330.

     И все-таки. Что будет дальше с подмосковным квадратным метром? Как долго продлится подорожание? Насколько? Аналитики рынка недвижимости полагают, что спрос на жилье и, следовательно, его стоимость, будут устойчиво повышаться. Очередное неизбежное подорожание произойдет уже в мае. Производители строительных материалов предупредили, что через месяц на 20% подрастут цены на цемент и кирпич — самые важные квартирные ингредиенты. В связи с этим ожидается стабилизация цен на старое жилье, которое идет практически вровень с новым, и небольшой рост цен на качественные квартиры. Иными словами, цемент “йок”, кирпич “бар”. До поры до времени.