Бетон.ру

Критерии отбора.

Заместитель генерального директора ЭСОНа Павел Рыжиков косвенно подтверждает информацию о том, что сам факт происхождения строительной фирмой экспертизы не дает абсолютной гарантии ее надежности. «Спокойнее для дольщика, чтобы компания прошла у нас экспертизу», - говорит он. А вот затем советует проконсультироваться у независимого юриста и  - если хочется дополнительных гарантий – застраховать свою сделку. Но каковы же критерии определения надежности, которые использует в своих методиках ЭСОН? Не в них ли причина столь резкой критики со стороны бизнес- сообщества строителей?

         Экспертиза ЭСОНа состоит из двух этапов – анализа профессиональной деятельности предприятия и его положения на инвестиционно-строительном рынке и экспресс –анализа финансово-хозяйственной деятельности. Пытаясь объять необъятное, на первом этапе эксперты изучают историю компании, динамику ввода жилья за последние три года, объем строящегося жилья, в том числе в качестве застройщика, генподрядчика, задолженность перед КУГИ по арендным платежам и отчислениям на инфраструктуры, качество сдаваемого жилья, соблюдение сроков сдачи объектов и еще около двадцати праметров, включая лицензионных требований.

         Собственно показатели надежности появляются на втором этапе. Их определяют с помощью 10 коэффициентов: финансовой устойчивости, финансовой зависимости, продвижения незавершенного строительства, платежеспособности, ликвидности, оборачиваемости дебиторской задолженности, экономического роста, обновления оборудования, текучести кадров, а также рентабельность компании. То есть в теории все выглядит очень даже красиво. А теперь обратимся к практике.

         Одна из фирм, прошедших экспертизу в числе первых (сейчас срок действия сертификата – два года – уже истек), имела такой, например, показатель «финансовой  устойчивости»: собственных средств – 25 млн. рублей, привлеченных – 1,65 млрд.  рублей. Структура такого девелопера тоже известна: сами не строят, нет  ни рабочих, ни техники, никаких активов. Пирамида это или нет, никакая методика не определит. Как сказал Лев Каплан, «вроде бы криминала нет, но настороженность очень большая». Он, кстати, голосовал против того, чтобы признать эту организацию надежной, но что стоит один голос, пусть даже и Каплана.

         Более того, ни для кого не секрет, что любая (и строительная в том числе) фирма имеет две бухгалтерии – «белую» и «черную». Поэтому какие бы коэффициенты не высчитывались, исходя из официальных цифр, к реалиям бизнеса они будут иметь очень отдаленное отношение.

         Или еще долее яркий пример. С недавних пор у ЭСОНа имеется не одна, а целых три методики: помимо застройщиков на надежность испытывают также «субчиков» и производителей стройматериалов. Прямых рекомендаций покупать у них квартиры, конечно, не дают, но в некоторое заблуждение не очень продвинутого покупателя ввести могут. Между тем, очевидно, что если предприятие производит великолепные кирпичи и все свои обязательства по поставке выполняет точно  в срок, то дольщику это ровным счетом ничего не гарантирует. Потому что из этих великолепных кирпичей никакого дома могут не возвести или же все-таки построить, но через три года после обещанного срока.

         Так что давайте-ка последуем совету г-на Рыжкова и после знакомства с ЭСОНом обратимся к независимому юристу, практикующему на рынке долевого строительства.

Критерии отбора – 2.

Директор КЦДС Анна Максимова полагает, что среди дольщиков нет единой трактовки понятия «репутация компании». Разброс мнений от «не интересуют сроки и качество, только бы совсем не обманули» до «со мной не очень вежливо общались, не буду покупать квартиру в этой фирме». К сожалению, первая категория – пока в подавляющем большинстве.

          По мнению г-жи Максимовой, определяющие критерии надежности застройщика суть следующие:

-         нормально составленный договор, не ущемляющий прав дольщика;

-         соблюдение сроков строительства;

-         приемлемое качество, соблюдение технологий.

Наконец, показательным является подход к решению конфликтных ситуаций. Или, другими словами, умение гибко подходить к клиенту. Человек, например, предполагал рассрочку, подписался под неким графиком, но… изменились обстоятельства, и он не может его соблюсти. Уважающая себя фирма не будет злоупотреблять такой ситуацией, а постарается войти в положение и найти компромисс.

    Известен случай, когда по вине застройщика новоселы одного из домов около трех лет не могли зарегистрировать право собственности на свои квартиры. И что вы думаете – в качестве «компенсации морального ущерба» застройщик все это время оплачивал за жильцов все коммунальные услуги.

Так называемая двойная продажа может возникнуть в силу халатности одного из сотрудников компании. И вот мы имеем двух дольщиков, которые наотрез отказываются рассматривать другие варианты. Как поступает фирма дорожащая своей репутацией? Очень просто: убеждает одного из дольщиков взять квартиру большей площади, не потребовав доплаты. С относительным ущербом для себя (несколько метров, пара тысяч долларов).

Можно, конечно, поспорить: у надежной компании вроде бы не должно возникать подобных ситуаций, но не будем забывать, что понятие «дольщик» образовалось от слова «доля», которое,  которое по Далю, имеет два основных значения. Это не только часть или пай, но и «жребий, участь, судьба, рок».