Бетон.ру

Цена в квадрате.

Сколько будет стоить столичное жилье в 2003 году

В этом году многие специалисты предрекали кризис на рынке жилья, особенно на московском. Их прогнозы не сбылись: на протяжении года цены медленно ползли вверх. По предварительным оценкам аналитиков, за год их рост составит 13-15%. Цифры небольшие по сравнению с 2001 г., когда отдельные категории жилья подорожали на 40%, но рынок на этом не успокоится: прогнозы на будущий год - еще от 5% до 10% роста.
В этом году в столице было запланировано построить 4,2 млн кв.м жилья. Уже сегодня в столичном стройкомплексе говорят о перевыполнении плана: до конца года построят 4,5 млн кв.м, еще столько же намечено сдать в будущем году. Но несмотря на самый значительный за последние 10 лет объем возведения новостроек, цены продолжают расти.
- Нельзя иметь такие сумасшедшие цены на типовое жилье в Москве, - заявил руководитель Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы Леонид Краснянский. - В 2000 году, когда наш департамент строил панельное жилье, его цена на рынке составляла около 10 000 руб. за кв.м, сегодня - не менее 23 500 руб. Получается, типовые дома в районах массовой застройки подорожали в 2,5 раза (притом себестоимость выросла не больше, чем на 15%), тогда как в целом рост цен на рынке составил около 60%. Ничем, кроме монополизма, такой неконтролируемый рост объяснить нельзя, город должен регулировать цены на панельное жилье.
По прогнозам ДИПС, на рынке жилья в целом рост цен в 2003 г. не прекратится, но замедлится до 5-7%. Можно будет говорить о том, что рынок близок к стабилизации.
- Покупатели жилья проявляют все больший интерес к домам, возводимым по индивидуальным проектам, которые обладают лучшими (по сравнению с панельной застройкой) качественными характеристиками, - считает Александр Байгушев, первый заместитель генерального директора компании "Квартал". - Это ощущают девелоперы - привлекательных предложений на рынке очень много, однако считать успешными можно далеко не все. Успешность определяется рядом факторов, главный - реальное соответствие предлагаемого товара требованиям потребителя (место расположения дома, планировка, метраж, инженерия и т.п.).
По прогнозам Александра Байгушева, в сегменте "успешных проектов" ни снижения спроса, ни снижения цен, вероятнее всего, не будет. Если не случится глобальных экономических потрясений, цены на квартиры, отвечающие покупательскому спросу, будут плавно расти и поднимутся как минимум на 10% к концу 2003 года, полагает он.
- Прогнозируя ситуацию будущего года, я бы отметил две наиболее вероятные тенденции на рынке жилья, - говорит председатель совета директоров компании "Миэль-недвижимость" Григорий Куликов. - Первая - общее снижение цен на вторичном рынке. Мы ведем статистику практически по каждому жилому дому в столице (их около 37 тысяч): отслеживаем время экспозиции квартир на рынке, динамику цен. Мониторинг позволяет сделать вывод, что цены будут снижаться неравномерно и никаких обещанных кризисов и критических ситуаций на рынке не возникнет. Это вполне обычная ситуация, когда наступает перенасыщение предложения и сокращение платежеспособного спроса. И вторая тенденция - перемещение спроса в сторону более дорогого и качественного жилья, как на вторичном, так и на первичном рынке. В 2003 г. могут возникнуть проблемы с реализацией квартир, не соответствующих своему позиционированию.
Общая денежная масса на вторичном рынке элитного жилья в этом году выросла более чем на 60% по сравнению с 2000 г. В то же время с начала года объем предложений уменьшился на 16%. Зависимость времени экспозиции квартир от их качества, по оценке Григория Куликова, за последние два года приобрела характер обратный тому, который отмечался еще совсем недавно: сегодня быстрее уходит с рынка жилье эконом-класса и более дорогое, затем типовое, и дольше всего по времени экспонируется наименее качественное, дешевое жилье.
По данным исследования, проведенного недавно компанией "КОМКОН", сегодня приобрести новую квартиру хотели бы от 13% до 17% опрошенных, а обмен с доплатой актуален для 10-11%. Опрашивались более 1000 респондентов в возрасте от 18 до 54 лет, с ежемесячным доходом от $300 и выше на одного члена семьи - эта группа составляет около 15% взрослого населения Москвы.
Любопытно, что значительно различаются предпочтения районов Москвы среди тех, кто планирует покупку жилья и обмен. Почти 50% потенциальных покупателей хотели бы иметь квартиру на юге, севере или северо-западе столицы. В вариантах обмена с доплатой наиболее популярны экологически благоприятные районы юго-запада и северо-востока. Приобретение квартиры в сравнительно дешевом районе Москвы и ее последующий обмен с доплатой на большую по площади в престижном районе выглядит для большинства покупателей привлекательнее, чем прямая покупка дорогого жилья, считают аналитики.
Согласно опросу, с прошлого года увеличилось вдвое (с 7% до 14%) число желающих сделать евроремонт в собственной квартире. Все больше людей планируют покупку коттеджа. Исследование показывает, что большинство представителей среднего класса в столице лояльно относятся к ипотечным кредитам.
- Активное развитие ипотеки может стать основной тенденцией будущего года, - считает Леонид Краснянский. - Предпосылка для такого прогноза - революционное изменение законодательной базы. Госдума во втором чтении приняла поправки к закону "Об ипотеке", в соответствии с которыми заемщики, не исполняющие своих обязательств перед банками, могут быть выселены в квартиры "резервного" фонда. Нововведения защищают права кредиторов. Почувствовав себя защищенными, многие финансовые учреждения обратят внимание на рынок недвижимости, что приведет к снижению процентных ставок и упрощению условий получения кредита. Результатом может стать настоящий бум на рынке ипотечного кредитования.