Горе без ума.
НЕДВИЖИМОСТЬ И ТЕХНОЛОГИИ. "Интеллектуальные" здания приносят больше прибыли.
Стремительное развитие информационных систем и электронной техники меняет представление о современном здании. Теперь оно бывает напичкано разветвленными инженерными и электронными системами, обеспечивающими интегрированное управление. В более привычной формулировке - технологии "умного дома", или "интеллектуального здания".
Белые воротнички.
Наиболее популярным вариантом является наличие системы BMS (Building Management Systems) , управляющей работой всех систем жизнеобеспечения и безопасности, число которых в современном офисном комплексе превышает 50 единиц.
Несмотря на относительную новизну технологии "интеллектуальных зданий", уже сейчас установка BMS не может считаться дорогой забавой. По данным компании "АРМО-Инжиниринг", цена "интеллекта" составляет 5 - 15% от стоимости инженерных и технических систем, которые в любом случае есть в проектах. В пересчете на площадь "интеллект" увеличивает стоимость строительства в среднем всего на $5 - 35 за 1 кв. м. Однако благодаря использованию автоматизированного управления и собственник здания, и арендаторы сэкономят значительные суммы на электроснабжении, отоплении и других эксплуатационных расходах. Например, динамическая система управления, перестраивающая климатический режим в зависимости от времени года и суток, наружных погодных условий, присутствия людей в комнате, снижает эксплуатационные расходы в среднем на 8 - 12%. Управление освещением и электроснабжением в здании - это еще 3 - 5% экономии. Автоматизация диспетчерской службы, мониторинг и маршрутизация тревог уменьшают расходы на службу эксплуатации примерно в 3 - 5 раз. В конечном итоге экономия расходов на содержание здания достигает 20%. Для объектов площадью 50 000 кв. м это соответствует примерно $180 000 в год.
Олег Мышкин, руководитель офисного департамента компании Colliers International, считает, что инвестиции в системы управления зданием, как правило, окупаются за счет большей готовности арендаторов брать на себя долгосрочные обязательства, а также платить более высокую арендную плату.
Система интеллектуального здания обеспечивает наиболее рациональное использование энергоресурсов, регулируя режим работы систем вентиляции, кондиционирования, отопления и освещения, говорит руководитель департамента маркетинга и привлечения инвестиций компании "Система-Галс" Андрей Закревский. "С ее помощью арендаторы экономят до 30% коммунальных платежей", - подчеркнул он.
Однако "интеллектуализация" зданий - довод не только в пользу экономии. По мнению Андрея Закревского, интеллект становится привилегией и даже необходимостью зданий класса А. "Наличие в здании интегрированных систем управления позволяет отнести бизнес-центр к высшему классу офисов - А1 (А+) , что, соответственно, отражается на величине ставки аренды - уровень ее может быть максимальным", - считает Закревский. Мышкин утверждает, что высокий уровень комфорта и безопасности может увеличить стоимость аренды на 10 - 20%. "Но самое главное, что правильно спроектированное и оснащенное здание сохранит свою инвестиционную стоимость намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня", - говорит он.
По словам Владимира Пинаева, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, на рынке заметна тенденция увеличения числа инвестиционных продаж объектов, поэтому сохранить стоимость объектов на длительный период очень важно. "Усиливающаяся конкуренция вызывает потребность в удовлетворении спроса на "исключительный продукт", - считает Пинаев. - Системы "интеллектуального здания" позволяют добиться значительной экономии средств при эксплуатации, а также повышают инвестиционную стоимость строящихся зданий".
Однако, по мнению Пинаева, на данный момент в Москве еще нет настоящих "интеллектуальных" офисных зданий, основанных на полностью контролируемой и автоматически управляемой системе. "Модель бизнес-парка может быть использована в качестве концепции интеллектуального здания, - говорит он. - Многие компании, работающие в сфере телекоммуникаций, компьютерных технологий, банковские центры обслуживания клиентов нуждаются в таких помещениях. Такого рода офисы могут появиться в Москве как в центре, так и за его пределами".
Но не все специалисты согласны с категоричным утверждением Пинаева об отсутствии "интеллектуальных зданий" в Москве. Другие эксперты относят к этой категории московскую штаб-квартиру компании "ДаймлерКрайслер", офисный центр "Галс Тауэр" на 1-й Тверской-Ямской, "Берлин Хаус"; "Гоголевский, 11"; "Альфа Арбат Центр"; "Дукат Плаза II"; "Павелецкая площадь, 1"; здание "Эрикссон"; "Садовую Плаза", 28-этажное административное здание на Большой Спасской, временно замороженный "Царев Сад". Как ожидается, в 2004 г. вступят в эксплуатацию два "умных" офисных центра - на ул. Лесной и Брянской.
Впрочем, споры о наличии у зданий "интеллекта" носят неконструктивный характер, так как ни в мире, ни в России нет стандартов, по которым можно было давать обоснованное заключение об этом, считает Юрий Тришин, заместитель генерального директора "АРМО-Инжиниринг ". По его словам, сейчас американская ассоциация ASHRAE, европейская ассоциация CEN по интеллектуальным зданиям и российская АВОК (Ассоциация инженеров в области вентиляции, отопления и канализации) работают над созданием таких стандартов. Дальше всех в этом вопросе продвинулась ASHRAE.
А пока отсутствие единых стандартов, по словам Тришина, позволяет инвесторам легко заявлять свои проекты как "интеллектуальные здания". "Как правило, информация о нюансах технического оснащения зданий предоставляется неохотно и не в полной мере, и, поскольку критериев оценки тоже нет, любое здание с современным оборудованием можно называть интеллектуальным, - говорит он. - Вольное толкование приводит к непреднамеренному или осознанному обману клиента".
Купцы отстают.
В торговых комплексах на первый план выходят требования по обеспечению безопасности ценностей в торговых залах и на складах. Но разрозненные системы теленаблюдения, контроля доступа и охранной сигнализации не обеспечивают, по мнению специалистов компании "АРМО-Инжиниринг", эффективную защиту. Сейчас есть возможность оснащать систему безопасности комплексов средствами распознавания номеров машин, своевременно информирующих службу охраны о появлении подозрительного автомобиля. Пожарная сигнализация, работающая совместно с автоматикой и оповещением, своевременно подаст сигнал тревоги, вызовет пожарную бригаду, включит спринклерные системы и дымоудаление. Система управления паркингом рационально организует передвижение автомашин, исключающее перекрещивание потоков и аварийные ситуации.
Девелоперы понимают: чтобы успешно конкурировать на рынке, нужно строить здания, предлагающие комфорт, безопасность и здоровый климат. Но поскольку большинство торговых комплексов представляет собой не особо дорогие сборные конструкции, вкладывать деньги в их "интеллектуализацию" у инвесторов желания нет. Список стандартных требований арендаторов к сервису торговых площадей ограничивается минимальным списком: освещение, кондиционирование, телефонизация, охранная система и пожарная сигнализация.
Пока "Золотой Вавилон" в Отрадном - единственный торговый центр, заявленный как интеллектуальное здание. Двухуровневый центр общей площадью 39 000 кв. м функционально разделен на зоны: 11 000 кв. м на первом этаже занимает супермаркет "Перекресток", основную часть площадей на втором - шестизальный мультиплекс "Люксор", есть самый крупный в Москве фудкорт и сеть ресторанов - всего в комплексе более 130 арендаторов.
Компания YORK International, осуществившая проект, производила поставку, монтаж и пусконаладку более 70 единиц оборудования. По словам Романа Вроблевского, директора автоматизированных систем управления фирмы, распределенная система управления комплексом позволяет с одного компьютера контролировать разделенный на 14 функциональных частей "Золотой Вавилон" с возможностью ручного или автоматического управления.
Однако интегрированные системы "Золотого Вавилона" охватывают не полный спектр управления зданием - установленное оборудование относится к разряду кондиционеров, холодильных и насосных устройств. Ни система управления мультиплексом, ни интеграция систем безопасности не включены в проект. Но уже в скором времени можно надеяться на появления новых, более объемных и глубоких комплексных предложений на рынке интеллектуальных торговых центров, говорят аналитики рынка коммерческой недвижимости.
Алена Шевченко
