Бетон.ру

Операторы рынка элитной недвижимости давно забыли о потрясениях. Вместе со спросом выросли и цены. Аналитики связывают невиданное увеличение цен на дорогое жилье с ростом благосостояния москвичей.
"Мне все это напоминает 1997 год, только объектов на рынке гораздо больше", - говорит директор департамента элитной недвижимости Павел Здрадовский. По словам руководителя отдела элитного жилья компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Ларисы Кулагиной, за последние два года на рынке элитной недвижимости произошел значительный скачок цен, но в настоящее время рост отмечается совсем небольшой. Сейчас цены на рынке достигли того уровня, когда дальнейшее их повышение приведет к падению спроса - тем более что объем предложения стабильно растет, и рынок в этом сегменте постепенно уравновешивается.
Как считают аналитики МИАН, состоятельные граждане предъявляют все более высокие требования к качеству домов. Особенности спроса влияют на предложение, и квартиры в новых элитных домах отвечают всем пожеланиям будущих жильцов. Растет спрос на многокомнатные элитные квартиры - как следствие цены на такое жилье с начала 2002 года увеличились почти на 40%.
По мнению специалистов компании Penny Lane Realty, в ближайшем будущем произойдет дифференциация сектора жилья стоимостью до $2500 за 1 кв. м. Здания, расположенные в не слишком удачных местах - пусть даже и в престижных районах, - постепенно начнут перемещаться в более низкую ценовую категорию ($1000 - $1500 за 1 кв. м). Этому будет способствовать снижение требований к инфраструктуре и техническому оснащению дома. В результате цены на жилье бизнес-класса, скорее всего, упадут. Жесточайшая конкуренция в этом сегменте рынка спровоцировала переизбыток предложения.
Класс! Бизнес-класс…
На данный момент, по оценке риэлтеров, повышенным спросом пользуются квартиры бизнес-класса небольших метражей - от 130 кв. м до 150 кв. м. Но самое ликвидное жилье - с зимними садами от $1450 за кв.м. Однако потенциал роста цен в этом сегменте практически исчерпан - к "бизнес-классу" состоятельные граждане стали относиться более спокойно. В итоге средняя цена предложения за квадратный метр "бизнес-класса", достигнув летом максимального значения в $1950, стала постепенно снижаться, уже в сентябре опустившись до отметки в $1900. Объяснений этому процессу у риэлтеров несколько. Во-первых, монолитные дома возводятся не всегда в удачных местах, а конкурирующие с ними по цене "сталинки" расположены в хорошо обжитых районах. Во-вторых, цена новой квартиры, назначенная продавцом, - не конечная. Покупателю предстоят ощутимые затраты на ремонт: новостройки сдают не только без отделки, но зачастую и с отвратительными коммуникациями. Третья причина, по мнению специалистов, - не вполне четкое позиционирование такой недвижимости. Несмотря на это, застройщики явно не собираются сдавать позиции и переориентироваться на возведение жилья более востребованной ценовой ниши. К уже имеющимся на столичном рынке готовым проектам "бизнес-класса", по оценкам специалистов компании Penny Lane Realty, в ближайшем будущем прибавится еще около двух десятков домов.
Что такое хорошо?
Оценивая уходящий год, риэлтеры попытались ответить на вопрос - "какие события повлияли на рынок?". Из событий со знаком плюс отмечается разрешение правительства Москвы на использование заброшенных предприятий в центре города под строительство элитного жилья. Первым объектом для строительных работ стали так называемые императорские гаражи (дореволюционной постройки), которые находятся в районе Новой Остоженки.
Еще одна положительная тенденция 2002 года - интеллектуализация элитного жилья. Отборной технологической начинкой отличаются дом в Толмачевском переулке, Палаты Муравьевых на Новой Остоженке. Корпорация развития территорий (КРТ) продвигает на рынке свой проект "Времена года". Каждый покупатель может создать в доме "умную квартиру". "Все это означает качественно новый подход к строительству элитного жилья", - отмечает Здрадовский.
К негативным рыночным тенденциям наши эксперты отнесли отмену лицензирования риэлтерской деятельности. "На практике это означает, что теперь любой человек может объявить себя риэлтером. Мы считаем, что этот процесс приведет к возникновению большого количества фирм, которые в лучшем случае будут работать непрофессионально, а в худшем - заниматься банальным мошенничеством", - считает Здрадовский.
Отличное вторичное…
Вместе с тем растет объем вторичного рынка элитного жилья. В нынешнем году эта цифра составила $200 млн. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в районе Арбата и Пушкинской площади. В этих районах располагаются самые дорогие элитные квартиры. Стоит отметить район Новой Остоженки - "золотую милю" Москвы, единственное место в центре столицы, где можно приобрести таунхаус с великолепным видом на Кремль. Ценовые лидеры на рынке - арбатские переулки, Остоженка и район Патриарших прудов. Стоимость одного квадратного метра в этих районах в полтора или два раза выше, чем в Замоскворечье, Кунцеве или на проспекте Вернадского. Если в Крылатском и на Малой Ордынке стоимость квадратного метра составляет $1500 - 2500, то на "золотой миле" аналогичные квартиры продаются по цене от $6000 за кв. м.
Инвестиции в элитное жилье с целью последующей его сдачи в аренду - тоже весьма выгодное занятие. Согласно данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", по сравнению с прошлым годом количество сделок в этом секторе недвижимости выросло на 15 - 20%. Стоимость аренды возрастает примерно на 1% ежемесячно. С учетом того, что средняя ставка аренды составляет около $2500 в месяц, квартира может окупиться примерно за пять-шесть лет.
Туманное будущее
Как ни странно, но прогнозы участников рынка отличаются сдержанным оптимизмом. По данным Penny Lane Realty, строительство элитных домов в 2003 году сократится - особенно это будет заметно в центре Москвы. Сокращение площадей застройки обусловлено острым дефицитом земли. Правительство Москвы ограничивает снос старых зданий в центре, предлагая вместо строительства новых домов реконструировать старинные особняки, которые относятся к классу "Б". Кроме того, расширение строительства элитных домов сдерживается и ограничением по этажности, и возведением домов класса "Б" в районе Никитских ворот и Пречистенки. Эти факторы приводят к ежегодному повышению цен на элитные квартиры на 15 - 20% в год.
Что касается новых проектов, то нельзя не сказать, что на Остоженке, в самом престижном районе Москвы, строить уже практически негде. В настоящее время идет активная застройка района Патриарших прудов, который, по нашему мнению, по своей значимости и престижности сопоставим с "золотой милей". Здесь работы ведет компания S-Holding.
Среди наиболее интересных событий на рынке "первички" следует сказать о новом проекте компании "ДОН-строй" в 1-м Зачатьевском переулке. Компания "ДОН-Строй" уже сегодня дарит своим клиентам праздничное настроение. В специальном новогоднем предложении представлены действительно лучшие жилые комплексы, которые сегодня украшают самые изысканные уголки столицы: "Алые Паруса" на берегу Москвы-реки, "Триумф-Палас" на Соколе, "Воробьевы Горы" рядом с университетом, а так же новый проект в самом центре столицы - жилой комплекс "Новая Остоженка". Еще одним сюрпризом от компании стали квартиры в таких жилых комплексах, как "Две Башни", "Новая Звезда", "Филипповский" и др. Квартиры в этих домах способны удовлетворить запросы самых взыскательных покупателей. При этом сто лучших квартир в уникальных элитных жилых комплексах "ДОН-Строя" выставлены на продажу по специальной новогодней суперцене.
Из новых проектов отметим Forest gate, осуществляемый одноименной компанией. Монолитно-кирпичный дом клубного типа возводится в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Основная инновационная идея проекта - создание элитного жилого клубного дома именно в зеленом городском районе, вдали от шума и загрязненности. Несмотря на это, расположение дома предполагает хорошее транспортное сообщение с центром Москвы. Дом строится по системе OPEN-SPACE, что позволит создать индивидуальную планировку каждой квартиры. В 16-этажном здании будет 40 квартир. Высота потолков - более трех метров, а площадь квартир варьируется от 102 кв. м до 550 кв. м.
Интерьер дома выдержан в классическом английском стиле с отделкой из дорогих пород дерева и эксклюзивного камня. В доме два бесшумных лифта, один из которых опускается в подземную автостоянку манежного типа, а второй - парадный - декорируется деревянными панелями.
Особое внимание уделяется обеспечению безопасности жителей. Для этого вся система безопасности дома была разработана с учетом комплексного подхода. Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории станет осуществляться с помощью многоуровневой электронной системы безопасности: видеонаблюдение по всему периметру жилого дома и подземного гаража, системы разграничения доступа smart-card, компьютерная система контроля всех систем жизнеобеспечения здания, двухуровневый контроль входа в здание - видеодомофон через охрану.
Еще один заслуживающий внимания проект - современный жилой комплекс на Кутузовском проспекте от строительной компании "Дружба". Это уникальный проект со всеми признаками элитности - отличное расположение дома, оптимальные площади квартир и индивидуальная планировка, бесшумные лифты европейского класса, двухуровневая парковка, помощь дизайнеров в создании интерьера квартиры. 

По материалам ДЕ "Компания".