 Реклама |
Бетон.ру
|
Аналитический обзор рынка недвижимости
Санкт-Петербург. Cтарый фонд: популярный и неоднозначный. В течение 2002 года наибольшая ценовая динамика обнаружилась в квартирах из категории «старый фонд». Имидж центра города как престижного места для проживания продолжает расти, и покупательский интерес к жилью дореволюционной постройки не уменьшается.
По данным КСЖФ, на здания до 1917 года постройки приходится до 19% жилищного фонда Петербурга. Старый фонд - это и дворянские особняки, и парадно-административные здания, и «второсорт-ное» жилье (бывшие меблированные комнаты, ночлежные дома и т. д.), и изначально не предназначенные для проживания помещения (переделанные казармы, склады, подвалы и пр.). Свою лепту внесли и доходные дома конца XIX - начала XX веков. Строительство доходных домов, как правило, не только не предполагало разделения на «дорогие» и «дешевые» кварталы, но зачастую не предусматривало и социальной дифференциации жильцов: в одном и том же доме наличествовали и шикарные апартаменты для обеспеченных людей, и «халупы» для пролетариев. Уже в советские времена старый фонд подпортили послевоенные перестройки при восстановлении города, и капитальные ремонты, особенно конца 1970-х - начала 1980-х годов, когда от старинных зданий кроме фасада и несущих стен не оставалось ничего. В итоге старый фонд сегодня представлен и суперквартирами с высоченными потолками, колоннами, каминами и т. п., и коммунальными «развалюхами» без ванной. Сведение столь разнородных представителей в единый рыночный сегмент представляется сложной задачей, и ценовой разброс зависит от целого ряда факторов.
Основной ценообразующий фактор в сегменте старого фонда, по мнению участников рынка, это местоположение дома и квартиры. Дом - в элитном месте, квартира - с фасада здания, окна - с видом на воду или зелень. Самые престижные участки центра - это традиционно сложившиеся островки, которые определяют высокую «ценовую температуру» по всему району.
Не менее важный ценообразующий фактор в сегменте старого фонда - капремонт и материал перекрытий. Специалисты АН «Итака» считают, что вопрос состояния перекрытий существенно важен для 50-60% покупателей. Если дом с деревянными перекрытиями и без капремонта, то для клиента он автоматически относится к категории риска. По словам директора по продажам центрального офиса АН «Адвекс-РОССТРО» Елены Ивановой, тратить деньги на ремонт деревянных перекрытий клиент согласен только в том случае, если уж очень хорош вид из окон. Чем выше у клиента достаток, тем больше смещаются акценты. По мнению генерального директора АН «Октава» Николая Викнянщука, у состоятельных покупателей вопрос о перекрытиях и капремонте стоит сразу после видовых характеристик, требований социальной однородности и затрат на косметический ремонт квартиры. На спрос элитных видовых квартир в самых престижных местах материал перекрытий, общее состояние квартиры, этажность и другие факторы оказывают меньшее влияние. В целом, по мнению риэлтеров, качество перекрытий является такой же характеристикой, как и наличие у дома капремонта. Здания с деревянными перекрытиями менее ликвидны, хотя качество деревянных балок тоже бывает разным, и балки из мореного дуба будут покрепче иного железа.
Старый фонд в центральных районах города отличает самая высокая рыночная активность - квартиры в этом сегменте наиболее часто меняют своих владельцев. Так, дом на Невском, 88, - лидер по продажам-покупкам в прошлом году - «отметился» в листингах 582 раза, в этом году к сентябрю - уже 400. Причем в операциях участвуют не только дорогие квартиры: «ценник» в этом объекте «ходит» в диапазоне $380-1300/кв. м.
«Предложение в центральных районах значительно превышает спрос, так как в центре очень много низколиквидного жилья невысокого качества, - считает заместитель генерального директора по вторичному рынку АН «Итака» Алексей Лобанов. - Одновременно есть существенный объем предложений и в реконструируемых домах: на пешеходных зонах, в ряде других престижных мест - в этой части сегмента спрос остается довольно высоким». «Дома на Малой Конюшенной и Малой Садовой, конечно, пользуются спросом, - отмечает директор по продажам центрального офиса АН «Адвекс-РОССТРО» Елена Иванова. - Но есть проблемы: там отсутствуют гаражи, паркинги, нет охраны парковочных мест. При этом уровень цен неадекватен этим недостаткам - $2000/кв. м. На повышение цен на жилье в центре в последнее время влияет и активное благоустройство внутридворовых территорий, например вдоль Невского пр. Правда, дворы там сделали, а до парадных у властей руки не дошли - клиенты на просмотрах приходят в ужас при виде таких контрастов». «С начала 2002 года спрос на квартиры старого фонда не изменился, разница только в том, что выбор стал более тщательным, - считает исполнительный директор АН «Центр» Сергей Козлов. - У покупателя с высоким доходом появилась альтернатива при выборе дорогого жилья - новостройки. Другой вариант - дома после реконструкции. Тем не менее предпочитающих поселиться в цент-ре города достаточно, а выгодных и легких для расселения квартир становится все меньше. Поскольку жить в центре Санкт-Петербурга по-прежнему престижно, мы не прогнозируем падения спроса на жилье в старом фонде. Сейчас растет спрос на питерские квартиры и у москвичей, и у покупателей из других городов. Можно также отметить тенденцию к увеличению спроса на квартиры больших метражей, покупаются одновременно две-три квартиры».
По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», спрос на жилье в старом фонде в этом году вырос на 10%. Немаловажную роль в повышении привлекательности центра играет тот факт, что престижные для проживания зоны («Золотой треугольник», 130-й квартал, район Театральной пл. и т. д.) имеют тенденцию к разрастанию. Например, в районе пешеходных зон давно расселены первые дворы, и сейчас идет процесс активного расселения вторых и третьих. Состоятельные клиенты отдают предпочтение реконструированным зданиям. Людей среднего достатка привлекает возможность недорогого расселения коммуналок. Центр есть центр, и имидж его будет улучшаться. Александр Смирнов
|
|
